小区交付7年外墙整体铲除引发“三问”

近日，松江区佘山镇佘北家园结香苑多位居民向新民晚报“新民帮侬忙”反映，小区交付于2018年，还是个挺新的小区，却从2025年10月起，整个小区分两批进入外墙整体铲除并改造的施工阶段，次新小区顿时成了灰扑扑的工地。窗户封闭，粉尘呛人……居民只能苦熬像“暗房”一样无法透气的日子。付出如此大代价后，部分居民却发现，家中墙面上，竟出现了发霉现象，不禁发出连番质疑。而开发商出资1600多万元招标施工单位进场，本意是消除安全隐患。相关方面呼吁，上海解决大型居住社区市属保障性住房存在的外墙外保温系统质量问题的努力，需多方合力，才能让“良心工程”同时也成为安全工程和民心工程。

结香苑

一问：业主征询，是否到位？

结香苑位于贡嘎山路825弄，共有13栋6-7层的居民楼，26个门洞，768户。

居民赵先生告诉记者，小区交付于2018年，他对房子装修后在2019年搬入。“2024年6月，物业在业主群发布了一个‘外墙维修’的意见征询，称根据一项外墙检测结果，小区所有楼栋的外墙瓷砖将全部敲掉，重新喷真石漆。这个工程由开发商出钱。这引起了一些居民的担心：好端端的外墙瓷砖为啥要改造成真石漆？工程会不会造成扰民？”

赵先生说，此后征询一事没了进展。“在广大小区居民并未签字完成征询的情况下，结香苑外墙外保温维修工程招标开始了，紧接着在2025年10月，施工方在业主群内直接发布公告：外墙施工正式启动，分两批进行。”

公告（部分）

赵先生等一些居民认为：外墙属全体业主共有，对其维修、更新，属于应由业主共同决定的事项。根据《上海市住宅物业管理规定》和相关案例，即使开发商承诺不启用小区维修基金，维修所有楼栋外墙也必须事先征得业主同意，且须符合“双2/3参与，双过半同意”这一表决规则。

记者联系了结香居委会。工作人员表示，结香苑外墙使用的无机砂浆保温工艺存在一些安全隐患，导致外墙马赛克瓷砖存在脱落风险。为保障居民头顶安全，消除安全隐患，根据市建委和市房管局联合颁发的《关于开展本市大型居住社区市属保障性住房新一轮外墙外保温维修工作的通知》（沪建房管联［2023］2号）文件要求，对小区外墙进行维修，维修方案为，将外墙整体铲除，铲除后外墙主要饰面材料由原面砖改为反射隔热真石漆，同时对外墙渗漏问题，在本次维修工作中一并解决。当时结香苑尚未成立业委会，这一维修工程没有向居民进行签字征询。结香居委会管理的4个小区，都进行了类似外墙维修，均未向居民进行签字征询。“居民提到的曾有‘征询’，只是居民意见收集。”

记者了解到，自2019年起，上海为解决大型居住社区市属保障性住房普遍存在的外墙外保温系统质量问题，启动了专项整治工作，核心目标是防范高空坠物风险，保障居民“头顶上的安全”。此项工作已形成常态化机制。

墙面发霉

二问：墙面发霉，可否避免？

多位居民向记者表示，大家除了对该工程立项开工不征询居民意见而有不满外，更对施工期间的扰民情况难以忍受。

居民成女士告诉记者，小区13栋楼中，有5栋被列为首批进行外墙改造（剩余8栋尚未开工）。他所住的3号楼即是其中之一。“去年10月8日开工后，居民开始遭遇噩梦。”她说，不同于同一区域其他小区的吊篮施工，结香苑采用了全包脚手架。脚手架完成搭建后，所有住户只能门窗紧闭。“烟尘漫天，轰轰隆隆，在长达一个多月的时间里，每家每户被搞得鸡犬不宁！”

成女士还特别提到，在后期施工中，为了保护窗子不受油漆沾染，居民家的所有窗子被塑料膜封死多日。”她家涉及3面外墙，家里长时间处在一个闷罐子一样的环境中，年幼的孩子也长时间生活在这样的环境中。等到喷漆阶段，充斥的都是刺鼻的味道。“可以这样说，很长一段时间里，一期施工的5栋楼的门窗都没开过，生活在内的居民感觉十分不适！”

另一位居民陈先生则表示，施工期间，他家的窗子玻璃被砸碎了。最难熬的阶段，所有窗子被封死，“感觉一直生活在‘暗房’里，前后持续了1个多月。”

居民留言

施工带来的扬尘、噪音、采光、通风等是可预见的影响，而令大家最不能接受的，是家中墙面开始出现霉点。“从2025年12月开始，陆续有居民发布家里墙面发霉的图片和视频。”记者看到，有的人家窗户周围墙面像刷了一层苔条色，有的人家屋顶顶角像洒了星星点点锅灰，有的踢脚线也被染色。居民担心：外墙铲除时，防水层是不是遭到了破坏？

据结香居委会工作人员统计，在目前已施工的5栋楼268户人家中，有12户反映家中墙面发现发霉。目前施工单位已经着手处理相关情况，部分人家已解决。

综合施工方、佘山镇城建中心、居委会等多方面的说法，这一情况的出现，主要是由施工期间天气转冷、楼内不够通风造成的。

施工搭起脚手架

首先，居民楼外围搭建脚手架，脚手架外围布设阻燃防尘网，防尘网在铲墙等过程中粘付大量粉尘，就像给大楼罩了一件不透风的外衣；其次，居民家中因施工门窗紧闭，室内不透气；再次，那段时间天气转冷，居民家中取暖设备使用增加，室内室外温差加大，室内水汽不易挥发，形成冷凝，墙壁潮湿易生霉斑；另外，外墙铲除后，在洗墙过程中湿度没有控制好，过早刷了防水砂浆，也是一个“次要原因”。

结香居委会管辖的4个小区中，结香苑以外的3个小区，施工使用的是吊篮方式，未发现居民家中有发霉情况。结香苑二期施工也将调整为吊篮施工。

居民微信群内留言

三问：施工单位，能否信任？

部分居民对外墙维修改造工程持排斥态度，背后亦折射出对施工单位不信任，认为其施工质量不过关，不靠谱。有人困惑：工人“瓷砖没铲掉直接糊水泥”，“瓷砖没铲掉就涂黄色隔水层”。还有人抱怨：“家里每天一层灰，一天拖地两遍。”“这个家里像在沙漠一样的。”“厨房灯都掉下来了。”甚至有居民质疑：“不是惠民工程吗，怎么搞成这副样子？”

记者通过“企查查”查询到，结香苑的开发商是上海城欣置业有限公司，此次外墙维修改造的施工方是红阳建工集团有限公司。2024年11月，红阳建工集团中标了《上海市市属保障性住房佘山北04A-01A地块项目外墙外保温维修工程》，中标价格1635.6515万元。该工程的招标人是城欣置业公司。

中标记录

通过企查查还可以查询到，红阳建工集团在建设方面的经验和履历还是很丰富的。公司成立于1996年，注册资本30258万元。从2013年11月到2026年1月，共有616条中标纪录，招采单位不乏江川路街道办事处、杨浦区水务管理事务中心、上海师范大学、泗泾镇人民政府等。

但与这些光鲜业绩相比，企查查显示该企业的“自身风险”也多达118条，含司法诉讼107条，监管措施7条，税务风险4条，显得有点“是非多”。

记者联系了施工单位红阳建工集团，相关工作人员表示，公司对施工过程要求严格，工序和材料都按图施工。外墙改造的工序包括了：铲平、清理、刷界面剂、刮批找平砂浆、批抹抗裂砂浆、涂抹防水砂浆、涂底漆、喷面漆等。搭建脚手架作业，是常见的外墙作业方式，对外墙平整度和工人安全性比较有利，而吊篮方式灵活，利于施工环境通风。他们将在结香苑剩余8栋居民楼的二期施工中，改用吊篮方式施工。

对于部分居民的不信任目光，红阳建工集团工作人员认为，作为一家工程公司，涉及一些诉讼和投诉也是常见的，应理性看待。有的大公司“风险记录”甚至有几千条，甚至1万多条。公司是通过正规流程招投标进场的，合法经营，施工工艺、材料采购都正规可查，相信会得到信任。

针对一些居民的不满，目前公司也表达了善意。比如屋顶漏水的维修并没有包含在此次维修范围之内，公司正与开发商协商，愿意一揽子解决。

原标题：《小区交付7年外墙整体铲除引发“三问”》

栏目编辑：李晓明

本文作者：新民晚报 陈浩