一房二卖情形下，房屋最终归谁？

　　在房产交易市场中，“一房二卖” 的现象时有发生，给购房者带来极大困扰。当卖家将同一套房屋先后卖给不同买家，房屋最终归谁这一问题，涉及到诸多法律规定和实际情况的考量。

　　网友咨询：

　　一房二卖情形下，房屋最终归谁？

　　胡蓉律师解答：

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这意味着，在一房二卖情形下，若其中一个买家办理了房屋过户登记手续，那么该买家依法取得房屋所有权。

　　若两份合同均未办理过户登记，但有一份合同办理了预告登记，办理预告登记的买受人可获得房屋。若两份房屋买卖合同均未办理过户登记，也都没有办理预告登记手续，已先行合法占有房屋的买受人，其权益通常会得到优先保护。合法占有体现了对房屋的实际控制，在一定程度上表明买受人对房屋的实际需求和使用状态。若均未占有房屋，先行支付购房款的买受人具有优先权。支付购房款是履行合同的重要体现，反映了买受人购买房屋的诚意和实际履行行为。若购房款支付情况相同，且均未占有房屋，则合同成立在先的买受人可获得房屋。合同成立在先，在其他条件相同的情况下，先成立的合同具有一定的优先性。

　　胡蓉律师补充：

　　预告登记是指在进行房屋等需要办理登记才能转移所有权的买卖时，由于某些情况不能立即办理登记，买方和卖方协商对该不动产进行预告登记，以防止对该不动产再次进行处理的制度。办理预告登记所需材料包括：预测楼盘表（由开发企业提供）；商品房买卖合同（原件复印件）；申请人身份证明（原件复印件）；当事人关于预告登记的约定；共同共有夫妻双方结婚证（原件复印件）按份共有（协议书原件）；资料齐全后，予以办理。

　　值得注意的是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。所以购房者要密切关注房屋建设进度，及时办理后续正式登记手续。

　　【法律依据】

　　《民法典》

　　第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

胡蓉律师

安徽品涵律师事务所执业律师

18年法官经历+十年律师实战经验，擅长婚姻家事、经济合同纠纷等，以法官角度准确预判，责任心强，力争案结事了，让委托人利益最大化！