成都零售物业“非标”突围

中经记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

近日，世邦魏理仕发布《2025年成都房地产市场回顾》报告。报告显示，成都商业地产市场在过去一年呈现出分化与重塑的特征。在宏观经济稳步向好的背景下，成都办公楼市场迎来供应高峰，总存量跻身全国前四；零售物业市场则在新消费驱动下，积极通过存量调改与场景创新寻求增长。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟在接受《中国经营报》记者采访时介绍：“整体而言，2025年成都零售物业市场是极具挑战的一年，空置率上行、租金下行，但同时社零前11个月破万亿、头部运营商加码等基本面也是向好发展。”这揭示了成都商业地产在压力与机遇并存下的真实图景。

搬迁和租约重组或将继续主导市场

2025年，成都优质办公楼市场迎来了显著的供应高峰。全年录得8栋新建楼宇交付，合计贡献约51万平方米新增面积。这些新供应高度集中于核心商务区（占比89%），其中金融城板块更是录得近八年来的供应峰值，占比达63%，包括JFC交子金融广场1&2号楼等项目入市，标志着“金融城三期”版图正式启幕。市场总存量也因此同比增长4.8%，达到约1037万平方米，规模跻身全国前四。

为应对竞争，业主方在租金、免租期及企业进驻后的运营成本等方面提供了更多优惠，这使得成都优质办公楼平均租金全年累计下跌13.1%。

需求端则呈现出结构性变化。全年市场净吸纳量虽同比增长37.8%，但主要由企业搬迁驱动，搬迁交易占比同比显著上升18.3个百分点，达到62.2%。

世邦魏理仕西南区办公楼租赁交易部负责人黄璐分析认为：“鉴于不确定性攀升，当下企业仍以稳为先，增量交易（新设立和扩租）修复缓慢，搬迁和租约重组或将继续主导市场。在成本和品质两大主要考量之下，企业在标准办公楼、商务园区、独栋商业、城市更新项目等多元产品间选址的趋势或将延续。”

黄璐告诉记者，如果想要促使企业从办公楼市场的“搬迁”转向“扩租”或“新设”，核心在于改变企业谨慎、防御的房地产策略，将其转化为扩张、投资的信心。这需要政策与市场供给两端共同发力，提供能实质性降低企业长期成本、提升经营确定性的积极信号。政策层面，需要从单纯的提供空间，转向为企业创造更具吸引力、更低风险和更高效能的整体经营环境。业主方则需要提供的核心信号是：我的楼宇能成为你业务增长的伙伴，而不仅仅是一个办公地点。

与此同时，行业需求动能正在转换。金融业（22.6%）、科技互联网（17%）、专业服务（14.8%）成为全年甲级办公楼需求的前三大来源。尤为值得关注的是，涵盖大数据/云计算、芯片/半导体等在内的泛人工智能细分领域展现出强劲的扩张潜力。黄璐指出：“2025年泛人工智能行业的新租交易同比增长167%，增量交易同比增长36%即为佐证。”此外，教培、医美等服务型消费企业积极扩张，推动消费服务与教育板块需求占比提升至10.3%，跃居第四大需求来源。

黄璐告诉记者，综合来看，要激活增量需求，关键在于创造一种“确定性”。对成本的确定性：通过政策补贴和功能混合，降低企业及员工的综合成本；对品质的确定性：通过统一运营管理，确保物业环境和服务长期优质稳定；对发展的确定性：通过灵活的产业空间和配套服务，支撑企业未来的成长路径。当企业认为扩租或新设是支撑其业务增长且风险可控的明智投资时，真正的增量需求才会被激活。

展望2026年，预计成都新增供应将下调至约43万平方米，且61%集中于金融城，供应压力依然存在。不过，黄璐表示：“成都办公楼新增供应在2025年见顶后，将于‘十五五’期间逐步退坡，2026—2030年均供应量回调至约31万平方米。”她同时预测，金融、科技及零售消费板块将持续焕发动能。

非标崛起

与办公楼市场形成鲜明对比，2025年成都零售物业市场新增供应同比大幅回落91.5%，全年仅一个购物中心开业。市场总存量达1110万平方米，位居全国第二，标志着市场已全面进入存量深度运营周期。

坚实的消费基本面为市场提供了支撑。2025年前11个月，成都社会消费品零售总额首次突破万亿元，达10348.6亿元。市场活力主要由两大引擎驱动：“首店经济”持续繁荣，前11个月共吸引710家首店落户；同时，“入境游”呈现爆发式增长，全年航空口岸出入境人员超640万人次，创六年新高，有效带动了高端消费。

存量竞争加剧与消费内容迭代，迫使运营商进行深度调改，市场表现也因此分化。核心商圈因中高端消费疲软承压，空置率上升；而次级及近郊商圈凭借有效的调改与首店加持，空置率反而有所下降。报告分析年内租金逆势上扬的购物中心发现，成功的调改均包含四大举措：空间再造、定位重塑、以首店为主的品牌焕新，以及引入大店/旗舰店。

邹丽娟强调：“相较于简单的填补空置，涵盖规划、定位、招商等的商业全流程调改对运营商而言，将是未来赢得先发优势，盘活或增值资产的不可或缺选项。”

从业态需求看，餐饮业态首次超越零售，跃居第一，占比达42.5%，地方融合菜系首店、咖啡茶饮等表现活跃。同时，攀岩馆、话剧场等新兴体验业态也表现亮眼。在标准购物中心之外，“非标商业”成为市场亮点，呈现出“供应”“扩容”“升级”三大关键词。2025年，由城市更新推动、公园或厂房改造而来的特色商业载体新增14个，它们通常“小而精”，并开始下沉至近郊区域。

邹丽娟在接受记者采访时进一步阐述了其观点，她建议业主方应优先投资“场景重构与空间的情感溢价”。她指出：“成都消费者天生具备‘爱生活、重社交’的特质，这决定了空间不再仅仅是商品的容器，而是流量的接入口。对业主方而言，调改的核心逻辑应是从‘经营商品’转向‘经营情绪’。”她认为，优先投资于视觉锚点、灯光氛围及街区化的社交节点等“轻改造、重氛围”策略，能以较低资本支出换取高频感官触达。这种由环境氛围产生的“情绪价值”，是存量项目在同质化竞争中率先“出圈”并留住客流的最短路径。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）