2026年政策前瞻：城市更新+“好房子”引领房地产高质量转型

2026年，中国房地产行业正站在“止跌回稳”向“高质量发展”跨越的关键节点，中央顶层设计持续深化，“人房地钱”要素联动机制全面落地，融资精准滴灌与供给控量提质双引擎协同发力，城市更新与“好房子”建设成为政策核心发力点。需求端限购松绑、公积金优化等政策持续加码，供给端存量盘活与品质升级双向突破，多家房企完成债务重组，行业现金流重回正区间。随着租售比比价效应凸显与供求关系持续平衡，2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳，商品房销售规模加速筑底，“质效优先、风险可控、供需适配”的行业发展新模式正加速成型。

引言：以高质量发展引领房地产行业新征程

近年来，中央对房地产领域的战略部署从短期调控转向长期制度构建，从单一行业管理升级为城市系统治理。2025年7月中央城市工作会议明确，我国城镇化进入稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，将城市更新作为构建房地产发展新模式的核心抓手。随后《关于推动城市高质量发展的意见》印发，2025年10月“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”列为民生重点任务，形成了衔接紧密的顶层设计体系。本文主要观点如下：

1.行业已从大规模增量扩张转向存量提质增效，“人房地钱”要素联动机制是破解供求失衡的核心抓手。我国城镇化率已达67%，2025年商品房成交预计回落至9亿平方米，刚需向二手房转移，改善性需求成主力。要素联动机制通过精准匹配人口、住房、土地与金融资源，各地2025年6-10月供给侧政策频次达39次，有效优化供给结构。

2.融资端以专项债扩容和“白名单”为支撑，供给端通过控量提质与存量盘活，双引擎筑牢稳市场根基。2025年专项债限额4.4万亿元，创近六年最大增幅；“白名单”贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付。新开工规模降至新房成交60%，2.2亿平方米存量土地回购计划可减轻4亿平方米库存压力。

3.需求端通过公积金优化、限购松绑、补贴减免等多元政策，精准释放刚需与改善性合理需求。2025年公积金优化政策达305次，首套房贷利率进入2.1%-2.6%区间；北京、上海、深圳等一线城市限购松绑，郑州、青浦等地人才购房补贴最高300万元，宁波优化契税认定规则，有效降低置业成本。

4.城市更新是跨领域战略举措，既能盘活存量资产，又能优化城市功能，为市场止跌回稳提供关键支撑。2025年相关政策达134次，《求是》测算每年7亿平方米新房规模依赖存量更新。北京推出土地作价出资模式，洛阳推行房票安置，打通存量商品房与保障房通道，实现去库存与城市升级双赢。

5.“好房子”建设覆盖新房开发与老房改造，聚焦品质升级，成为带动行业增量与产业链升级的核心引擎。2025年相关政策发布118次，北京试行阳台、挑空空间不计容，南宁明确安全、绿色等技术标准。其不仅对接新市民刚需与改善需求，更带动建材、智慧家居等全产业链升级，释放持续市场潜力。

6.强化资金监管与房企信用挂钩，债务重组持续推进，有效防范企业风险与市场传导风险。截至2025年底，近20家房企完成全部或部分债务重组，旭辉、融创等实现境内外整体重组，风险化解取得实质进展。

7.2025年市场呈现供小于求的去库存态势，成交规模筑底，房价跌幅趋缓，政策实效逐步显现。百城商品住宅供求比降至0.81，30个重点城市成交3.26亿平方米；70城二手房价格较2021年初下跌超20%，新房下跌约10%，部分核心区域优质项目已率先止跌企稳，库存去化成效初显。

8.2026年城市更新与“好房子”将加力推进，核心城市房价有望止跌，行业向健康生态加速转型。政策将聚焦城市更新专项规划编制与“好房子”标准落地，预计核心城市房价2026年下半年止跌趋稳。商品房销售降幅收窄，土地成交与新开工持续缩量，库存压力加速下降，行业现金流回正，健康生态逐步成型。

城市作为房地产的载体，通过“好房子、好小区、好社区、好城区”为核心的城市更新行动，既能盘活存量资产交易，又能联动人口发展释放合理住房需求。住建部倪虹部长强调，基于“增量-存量-质量”三量统筹的城市更新，是房地产市场止跌回稳的“定心丸”。2026年初《求是》文章更是从存量住房更新替代角度，测算出每年7亿平方米新房的合理规模，凸显城市更新对稳需求的关键作用。

当前行业仍面临市场信心不足、供需失衡与企业资金链紧张的三重挑战，尽管“白名单”项目贷款超7万亿元缓解了部分流动性压力，但资金回笼缓慢、基础制度不完善等问题仍待解决。唯有通过系统性改革，完善“人房地钱”要素联动、房屋全生命周期管理等机制，才能实现市场信心修复与可持续发展，这也是2026年政策的核心着力点。

因此，深刻领会中央关于行业高质量发展的最新精神，精准剖析城市发展与房地产市场平稳健康的内在逻辑，找准当前政策端的发力点，对于推动房地产行业迈向高质量发展新征程、促进经济社会稳定繁荣具有至关重要的现实意义。

01从“大规模”到“高质量”的战略转向：政策锚定要素联动

2025年《推进城市高质量发展意见》明确城市发展“两个转向”，为房地产行业划定了从“规模扩张”到“高质量发展”的转型主线。这一战略转向背后，是城镇化阶段演进、市场供求关系变化的必然要求，而“人房地钱”要素联动机制的建立，成为政策破解行业困局的核心抓手。

1.行业阶段演进：政策适配城镇化稳定发展期

过去20年，我国城镇化率从2005年的43%升至2024年的67%，带动2017-2021年新房成交面积持续超15亿平方米。但随着城镇化进入稳定发展期，2022年起城镇人口年增量降至1500万以下，叠加出生人口下降、人均住房面积接近40平方米，刚需向二手房转移，新房市场驱动力转向改善性需求与住房更新。

2025年城市工作会议与“十五五”规划建议进一步明确，房地产政策已从存量空间优化升级为全链条高质量发展部署，四中全会将其纳入“保障和改善民生”核心框架，标志着行业正式迈入“质效优先、系统重塑”新阶段。

2.库存压力与房价调整：政策聚焦供需平衡

（1）累计库存：供给侧收缩缓解长期压力

按2010年以来土地成交建面与商品房成交建面差值计算，全国广义库存约134亿平方米，以2025年9亿平方米成交规模测算，去化周期达15年，远超5-6年的健康区间。不过，2020年起土地成交规模降幅（58%）显著大于新房成交降幅（39%），2022年后广义库存增速放缓，供给侧主动收缩为后续去库存奠定基础。

（2）房价调整：政策构筑底部支撑

2021年下半年起，70个大中城市一二手房价格进入下行通道，二手房价格较2021年初平均下跌超20%，新房下跌约10%。2025年金融政策维持低利率，部分区域租售比超存款利率，为房价提供新的底部支撑。随着2026年高质量项目入市与政策持续发力，核心城市房价有望止跌。

3.核心政策抓手：“人房地钱”要素联动机制

“十五五”规划建议明确，要以住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”。这一机制突破了以往供地与需求脱节的问题，要求自然资源、住建、金融等部门协同发力，根据人口流动趋势精准匹配住房供给与金融资源。

2025年以来，地方供给侧政策密集出台，6-10月政策频次达39次，近乎1-5月的2倍。典型如广州出台31条土地利用改革措施，允许去化周期18个月以下区域的自持商品住房补缴出让金后可售，支持商办改建保障性租赁住房，成为要素联动的实践样本。

　　02核心引擎：融资精准滴灌+供给控量提质，双轮驱动稳市场

2026年房地产稳市场的核心政策引擎，聚焦“融资纾困”与“供给优化”两大方向：融资端通过专项债扩容与“白名单”机制精准输血，供给端通过控量提质与存量盘活优化结构，双引擎协同发力筑牢行业复苏根基。

1.地方财政政策：专项债扩容加码房地产稳市场

2025年地方政府专项债限额达4.4万亿元，较上年增加5000亿元，增幅为近六年最大，增量资金重点投向房地产稳市场领域，包括土地收储、存量商品房收购、化解政府拖欠房企账款等。尤为关键的是，暂停5年的土地储备类专项债重启，赋予地方政府收购定价与用途自主权，成为去库存的重要政策工具。

专项债的精准投向，一方面通过土地收储优化供给结构，另一方面通过收购存量商品房直接缓解库存压力，为2026年市场平稳运行提供财政支撑。

2.企业融资政策：“白名单”扩容+全流程资金监管

（1）“白名单”机制：精准支持保交楼

“十四五”期间，城市房地产融资协调机制推动“白名单”项目贷款规模突破7万亿元，支持近2000万套住房交付。2025年“白名单”持续扩容，动态纳入符合“保交楼、保民生、保稳定”条件的项目，定向缓解房企资金压力。2025年前11月，房企国内贷款累计新增1.2万亿元，仅同比下降2.5%，远低于行业投资资金来源11.9%的降幅，凸显政策精准性。

（2）资金监管制度：防范风险传递

政策推进主办银行制，要求项目资金封闭管理，实现“利益共享、风险共担”；同时推广现房销售制，规范预售资金监管。2025年多地优化监管政策，如成都允许保函置换30%监管资金，西安对诚信企业下调重点监管额度，福州将监管额度与房企信用等级挂钩，形成“事前公示+事中核查+事后追责”的闭环。

3.新增供给政策：控量提质+优质宅地倾斜

为平衡供需关系，政策持续收缩新增供地与新开工规模。2025年前11月，住宅新开工面积5.3亿平方米，仅为同期成交面积的68%，供小于求的去库存趋势持续。2025年经营性土地成交10亿平方米，同比下降12%，而优质宅地占比提升推动土地平均溢价率达5.3%，创2022年以来新高。

核心城市成为优质供地主力，上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米，广州、南京推出回购类保障房宅地，通过“政府回购+确定收益”模式降低房企风险，实现稳供给与保民生双赢。

4.存量盘活政策：回购计划+收储再上市

2025年各地发布5159宗存量闲置项目回购公告，涉及土地2.2亿平方米，回购金额5500亿元，按1.8容积率估算，可减轻4亿平方米库存压力。专项债支持下的“低价收储+控规调整”模式成效显著，如宁波江北区地块经收储后重新挂牌，楼板价下降3700元/平方米，调整为四代宅产品，盘活“死库存”的同时增加优质供给。

2026年这类存量盘活政策将持续深化，预计更多闲置地块通过收储、调整控规后入市，既缓解库存压力，又稳定行业成交规模。

03政策实践：供求两端精准发力，重塑市场平衡

2025年以来，政策围绕需求端激活、供给端优化、主体端化险展开全方位实践，形成“需求有支撑、供给有品质、风险有防控”的政策体系，为2026年市场回稳奠定实践基础。

1.需求端激活政策：多元工具精准释放合理需求

2025年需求端稳市场政策达470次，涵盖公积金优化、补贴税费减免、限购松绑等多元工具，政策精准性与协同性显著提升。

（1）公积金政策：优化力度最大，代际互助成新风向

公积金优化政策发布305次，占需求端政策的65%。2025年公积金贷款利率降至历史低位，首套房贷利率进入“2.1%-2.6%”区间，贷款额度上调、提取条件放宽等政策集中落地。厦门、烟台、襄阳等多地推出公积金代际互助政策，打通家庭资金池，降低年轻人置业门槛。2024年公积金个贷率74%，距离90%警戒线仍有调整空间，2026年政策优化将持续深化。

（2）补贴与税费减免：直接降低置业成本

此类政策发布129次，占比27%。譬如宁德对新建商品住房给予最高12万元补贴，郑州、上海青浦对高层次人才提供最高300万元购房补贴；苏州、宁波优化契税认定规则，宁波将首套认定标准从市六区整体查询调整为按区独立查询，直接降低购房者税费支出。

（3）限购松绑：一线城市引领，信号意义重大

限制性政策放开发布14次，占比3%，但影响深远。2025年8-9月，北京取消五环外限购，上海放宽外环外购房套数限制，深圳分区优化限购政策，一线城市从外围区域入手的渐进式松绑，释放改善性需求，为全国市场注入信心。

（4）配套政策：购房与公共资源挂钩

子女入学与落户政策虽发布不多，但其对特定需求的拉动作用不容小觑。广州南沙探索“购房入学”，南京鼓楼区试行公寓房子女统筹入学，将购房与优质教育资源绑定，吸引人口流入与住房需求释放。这类政策通过赋予房产附加价值，在吸引人口流入、稳定市场预期方面具有独特优势。

2.供给端优化政策：四大方向构建高品质供给体系

2025年供给侧政策发布554次，聚焦保障安居、城市更新、好房子、供给侧管理四大方向，形成“民生兜底+存量盘活+品质升级+市场规范”的完整框架。

（1）保障安居：兜底刚需，精准覆盖

政策发布178次，占比32%，核心是扩大保障性租赁住房供给、优化共有产权房政策、推进公租房配套升级。重庆“十五五”规划提出处置“久供未建、久建未完”项目，建立房屋全生命周期安全管理制度；广东结合城市更新推进保障房建设，适配三四线城市需求。

（2）城市更新：盘活存量，功能升级

政策发布134次，占比24%，聚焦城中村改造、旧小区整治、工业遗存活化。北京允许以“作价出资或入股”方式配置国有建设用地，降低企业参与成本；洛阳推行房票安置等“以购代建”模式，收购存量商品房作为安置房，实现去库存与城市更新双赢。

（3）好房子：品质升级，从“有得住”到“住得好”

政策发布118次，占比21%，围绕绿色低碳、智慧宜居、户型优化、社区配套发力。北京试行新规鼓励增加阳台、设置挑空空间，部分面积不计入容积率；南宁发布技术导则，从安全、舒适、绿色、智慧四维度明确“好房子”建造标准，推动住房供给向品质导向转型。

（4）供给侧管理：规范市场，防范风险

政策发布106次，占比19%，包括“以需定供”调整土地供应、支持优质房企融资、推进保交楼专项行动。福建住房发展计划提出分区域分类供地，优先推出配套成熟的改善型住宅地块，避免盲目开发造成新库存。

（5）预售制度优化：现房销售试点破冰

其他政策中，现房销售试点极具风向标意义，信阳、荆门等三四线城市推进“新出让土地实行现房销售”，购房者签订合同即可办理不动产权证，消除交付风险。2026年试点有望向二线城市延伸，推动预售制度逐步转型。

3.主体端化险政策：信用绑定+风险防控

2025年以来，已有多地发布资金监管相关稳市场政策，譬如成都出台预售资金监管办法，明确三方协议与保函置换机制；西安推行保函置换监管资金，允许诚信企业下调重点额度；南昌则优化预售资金释放节点，按工程进度分档调整监管比例。其中福州11月发布的新政极具标志性意义。

福州新政将房企信用评价与资金监管深度绑定，按信用等级实行差异化监管：AAA至A级企业不仅预售门槛降低，毛坯房监管额度可降至工程总造价0.7—1.1倍；而B、C级企业需全额监管且预售限制更严，还建立信用动态调整机制。同时要求房企公示含建设进度、投诉预案等8项内容的预售方案，开盘时多部门驻场核查资金监管合规性，实现“事前公示+事中核查+事后追责”闭环。

这些政策已在监管精细化上做出探索：成都重流程规范、南昌重节点弹性，福州则以信用为核心实现精准调控，契合国家“优化预售资金监管”的改革方向。预计后续更多城市将跟进信用挂钩模式，在风险防控与企业纾困间找到平衡，逐步形成全国普适的监管框架。

4.2025年政策实效：供小于求去库存，企业债务重组提速

（1）市场表现：量稳价跌，供求关系改善

2025年全国30个重点城市新增住房成交3.26亿平方米，同比降7%，处于行业调整以来的中间水平；70城新房价格同比跌幅持续收窄，核心城市核心区域优质项目率先企稳。百城商品住宅供求比降至0.81，连续四年供小于求，去库存成效显著。

（2）企业端：债务重组取得突破性进展

截至2025年底，近20家房企完成全部或部分债务重组。旭辉、远洋、融创、碧桂园实现境内外债务整体重组，龙光境内债重组成功，世茂、佳兆业等7家企业境外债重组落地，荣盛发展、绿地控股完成境外债展期，行业风险化解进入实质性阶段。

04　2026年政策展望：城市更新与“好房子”引领高质量发展

2026年是房地产行业发展新模式落地见效的关键一年，政策将持续深化“稳市场、提品质、防风险”导向，城市更新与“好房子”建设成为两大核心发力点，推动行业加速进入止跌回稳的新周期。

1.政策核心定位：房地产是国民经济的稳定器

构建房地产发展新模式，是国民经济平稳运行的重要支撑。房地产业增加值与房地产投资合计占GDP的12%，直接带动就业超7000万人，关联几十个上下游行业。参照发达国家经验，房地产业增加值占GDP比重长期保持在10%以上，我国人均住房面积仍有提升空间，“十五五”期间城镇住房增量需求将维持在7亿平方米以上，超远期新房交易规模仍能稳定在5亿平方米以上。

同时，新模式通过推动房企去杠杆、完善基础制度，能有效防范系统性风险，为国民经济高质量发展扫清障碍，这一定位将贯穿2026年各项政策制定。

2.两大政策发力点：城市更新与“好房子”

（1）城市更新：跨领域战略部署，推进力度加码

中央经济工作会议将“高质量推进城市更新”纳入“建设强大国内市场”核心任务，住建部将其列为2026年首要工作，政策优先级显著高于一般稳地产举措。2026年将全面推进老城区和老街区专项调查，编制“十五五”城市更新专项规划，打通资金、要素等卡点堵点。

城市更新并非单纯的房地产稳市场举措，而是覆盖民生改善、经济增长、城市高质量发展等多方面的综合性战略部署，其政策优先级和推进确定性显著高于一般稳地产政策。从政策站位来看，中央经济工作会议将“高质量推进城市更新”纳入“坚持内需主导，建设强大国内市场”这一核心任务，而“稳地产”则归属于后续的“化解重点领域风险”板块；住建部也将“推进现代化人民城市建设、高质量开展城市更新”列为来年首要工作，“稳定房地产市场”则位列其次。这一排序差异，充分体现了城市更新超越房地产行业本身的战略价值。

（2）“好房子”：品质升级核心引擎，全链条推动

随着新型城镇化持续推进，居民对居住品质的需求不断升级，从“有房住”向“住好房”转变的趋势愈发明显。2026年，“好房子”建设将全面覆盖新房开发与老房改造，围绕标准、设计、材料、建造、运维五大维度，既让新建住房达到高品质住房要求，也通过改造让老旧房屋逐步升级为“好房子”。这一过程不仅能带动建材、施工、物业、智慧家居等全产业链升级，还能精准对接新市民刚性需求与城镇居民改善性需求，有效释放市场增量潜力，为房地产行业注入持久发展动力。

3.市场周期预判：2026年下半年核心城市房价有望止跌

（1）销售规模：加速企稳，降幅收窄

2025年9亿平方米的销售规模已低于合理需求区间，政策持续发力与产品力提升将推动改善性需求释放。预计2026年商品房销售面积、金额降幅进一步收窄，“好房子”带来的结构性机会持续显现，重点城市核心板块租售比超存贷款利率的态势将逐步扩散。

（2）库存去化：压力加速下降

2025年新开工规模仅为销售规模的三分之二，预计2026年新开工与土地成交将持续缩量，叠加专项债支持的存量收购、保障房转化等政策，行业库存压力将加速缓解，库存结构进一步优化。

（3）行业生态：现金流回正，健康发展

2025年开发投资与销售金额重回平衡，行业“净现金流”回正。2026年施工与新开工规模持续收缩，将推动开发投资进一步下降，为行业留出合理盈利空间；房企资产负债表修复提速，具备优质布局与资产的企业将率先实现盈利回升，“准投资、稳销售、优结构”的健康生态逐步成型。

2026年，随着政策持续发力、供求关系进一步平衡，预计下半年核心城市房价有望止跌趋稳，购房者信心实质性恢复，房地产行业将在高质量发展的轨道上实现平稳运行，为国民经济稳定增长提供坚实支撑。