现场直击！深圳8大板块11新盘最新进度

最新消息，所有地块均已开工！

2025年深圳一共出让了12宗涉宅地块，南山、福田、宝中等核心限购区有4宗，另外8宗分布于龙华、光明、龙岗。

2025年出让地块/项目分布图｜图源：地图慧（2026-01）仅供参考

除了龙岗龙城街道的G01045-0200地块（中海大运玖章花园），在去年1月份成功出让并开盘入市外，其他11宗集中在6-12月出让。

据壹地产实地探查，这11宗涉宅地块均属于「施工进行时」，同步梳理了各个地块的施工进度、相关产品信息以及入市节点等信息。

01.

核心限购区：福田/南山/宝中

共4个项目，2个最快一季度入市

➡️核心限购区：4个项目。

2025年通过招拍挂出让的12宗涉宅地块中，有4宗涉宅地块位于核心限购区。

2025年出让地块/项目分布图｜图源：地图慧（2026-01）仅供参考

进度最快

宝中南街坊-观潮府

建设进度：由招商蛇口+华润置地共同开发的观潮府，已经进入主体施工阶段，远远看过去“全面拔地而起”，目前临近金科路的住宅建设进度较快，部分已出地面4-5层。

▲壹地产实拍图&项目效果图，1月14日（左右滑动）

该项目是在2025年8月15日，招商+华润综合体以总价约86.4亿拿下的新安街道宝中南街坊A002-0108地块，位于前海宝中核心区，东侧JW万豪酒店、南侧华侨城欢乐港湾，未来可一线望海，隔着前海湾可对望企鹅岛。

根据规划，该项目共有11栋，建筑高度22-24层，共约616套房。网传项目预计2月初在宝中的瑞湾大厦瑞吉酒店开放临时展厅、农历新年后开放营销中心、3月份入市，首推5/6/7栋、约180套房、产品为建面约143-265平的平层和建面约488平的顶复，入市前会开放实体样板间。

南山单价地王

前海桂湾招商海晏府

建设进度：作为2025年南山第一宗成功出让的涉宅地块（桂湾片区T201-0232地块），招商海晏府目前已进入主体施工阶段。

▲壹地产实拍图&项目效果图，1月14日（左右滑动）

该项目是在2025年7月14日，招商蛇口以总价约21.55亿拿下的桂湾片区T201-0232地块， 溢价率为2025年年度最高——86.1%，以楼面价约8.4万/平成为新的深圳楼面单价地王。

位于桂湾，西北侧是双界河和双界河公园，周边最近的地铁站是地铁5/9/11号铁交汇的前海湾站， 有深业云海湾、天健悦湾府以及天健悦桂府等小区，附近就是前海湾枢纽TOD，周边商业前海山姆、前海HOP天地、前海壹方城等。

作为2025年宅地招拍挂中，首宗将“限高80米”写进规划中的地块，自挂牌那一刻起就备受瞩目。据网上最新信息显示，招商海晏府共有151套房，产品起步140平，为建面约140平/175平/195平的大户型住宅（3个面积段、4种户型），纯改善定位。网传销售团队基本组建完毕，1月22日在桂湾康莱德酒店三层开放接待展厅，预计今年一季度入市，市场吹风价13-14万/平。

已进入基坑阶段

南山深超总T207-0068地块

建设进度：目前处于土石方和基坑支护工程，现场可见水泥车及大卡车进出，挖机、桩机同步在作业。

▲壹地产实拍图，1月14日（左右滑动）

该地块是2025年12月8日，中海地产以总价31.86亿拿下的南山深超总T207-0068地块，与深超总上一宗出让的宅地、如今的深超总唯一土地属性为住宅的豪宅项目——中海深湾玖序仅一路之隔，被坊间称为“深湾玖序二期”，预计有180多套住宅，面积段均为190平的大平层。

根据网上流传项目平面图显示，该项目规划4栋住宅、25-26层，均为2梯2户，已曝光有建面约265平的户型，做4+1房4卫双阳台全景舱+家政套间。

唯一被要求全现售

中铁福田梅林B405-0308地块

建设进度：2025年深圳“收官”的宅地-福田梅林孖岭地块，已于2025年12月16日举行奠基仪式，现场可见处于基坑及土石方阶段，挖机、桩机正在作业中。

▲壹地产实拍图，1月13日（左右滑动）

该地块是2025年出让宅地中，唯一被要求「全部现房销售」的，中铁在12月10日以总价约7.92亿拿下的B405-0308宗地，位于福田梅林板块，旁边就是深圳地铁9/10号线孖岭站，临近卓越汇购物中心。

结合实地踩盘及网传资料综合梳理，深圳核心限购区4个项目中入市节奏依次为：招商海晏府、观潮府、中海深超总项目、中铁梅林项目。考虑买观潮府或招商海晏府的朋友可以提前准备了，这两个项目预计最快一季度入市。

02.

「多买几套」区：龙华/光明/松岗

最快本月开盘，有2个预计一季度入市

➡️符合条件，能多买几套房的区域：8个项目。

除了前面提到的4宗，2025年出让的涉宅地块还有8宗，不计已入市的龙岗中海大运玖章还有7宗（7个项目）均处于「施工进行时」，其中有4宗位于深圳中部——龙华，有3宗位于深圳西部——光明&沙井。

先来看，中部的龙华。

要说2025年那里是招拍挂宅地「出让大区」，龙华当仁不让。在出让12宗涉宅地块的2025年里，龙华通过招拍挂出让的宅地就有4宗，占据全年1/3的“份额”，为深圳各区“榜首”，其中梅林关板块有1宗，红山-上塘板块有3宗。

2025年出让地块/项目分布图｜图源：地图慧（2026-01）仅供参考

2025年出让地块/项目分布图｜图源：地图慧（2026-01）仅供参考

龙华进度最快

民治-上塘-红山新澍雅居

建设进度：目前处于主体施工中，初步可见大门轮廓，施工现场如火如荼。

▲壹地产实拍图&项目效果图，1月13日（左右滑动）

该地块是2025年6月19日，联发以总价12.12亿拿下的民治街道A817-0619地块，位于民治的红山上塘板块，旁边就是金地上塘道、星河传奇、中城宴华府等小区，周边有星河Coco Garden、上塘荟等商业配套，还有简上体育馆等配套，小学在华东师范大学附属龙华未来小学学区划分范围内，中学在龙华实验学校学区划分范围内。（具体学区划分，以开学当年该片区教育局及学校公布信息为准）

地块备案名——红山新澍雅居，容积率2.5，绿化率32.49%，共3栋住宅，1栋1-2单元25层，2栋3单元16层，为2梯6户和2梯4户，层高3米，产品面积段为建面约69-99平，共332套。最新消息，项目预计2026年3月7日开放营销中心，最快一季度取证入市。

两个地块联合开发

民治·上塘-上宸瑞府和上宸华府

上宸瑞府（A815-0036宗地）建设进度：处于土石方、基坑支护及桩基础工程阶段，现场时有泥头车进入，现场挖机、打桩机同时在作业，桩机看着较为密集。

▲壹地产实拍图，1月13日（左右滑动）

上宸华府（A815-0037宗地）建设进度：处于土石方、基坑支护及桩基础工程阶段，现场时有泥头车进入，现场挖机、打桩机同时在作业。

▲壹地产实拍图，1月13日（左右滑动）

上宸瑞府和上宸华府，分别为7月30日深业以总价约19.06亿拿下的A815-0036宗地，8月8日下午深业+龙华建设以总价17.89亿拿下的A815-0037地块。地块位于民治-上塘板块，周边有长城里程家园、卓越柏奕府、中海汇德里等小区，以及简上体育综合体、上塘荟AT Mall等配套，临近龙华区和平中学、未来小学、红山中学等学校。（具体学区划分，以开学当年该片区教育局及学校公布信息为准）

图源：深圳公共资源交易中心

从地图上看，A815-0036地块和A815-0037地块相接，在A815-0037地块的规划设计要点文件中提到“若本地块与 A815-0036 宗地为同一开发主体，允许相邻侧零退线，统筹开发建设”，意思就是说「同一企业拿下可联合开发」，这样地块更具有整体性。12月9日两宗地块同步公布备案名上宸瑞府（A815-0036）、上宸华府（A815-0037）。

根据上宸瑞府曝光的平面图来看，项目共5栋住宅、569户，产品为建面约89-92平的4房以及建面约119-129平的4房。

龙华纯改善项目

梅林关中海云颂玖章

建设进度：现场可见桩机、挖机、泥土车正在作业，目前来看还处于基坑支护和桩基础阶段。

▲壹地产实拍图&项目平面图，1月13日（左右滑动）

该地块是在2025年7月7日，中海以总价约23.7亿拿下的民治街道A802-0309地块，位于梅林关板块，周边有万科金域华府、书香门第、龙光玖龙玺等小区，一路之隔是白石龙音乐公园，商业有上河坊、玖龙荟、cococity等，周边有书香小学、深外龙等学校。（具体学区划分，以开学当年该片区教育局及学校公布信息为准）

据网传平面图来看，项目规划5栋23-25层的住宅，为纯商品房小区，共491套房源，产品为建面约106-143平的新规纯四房户型，2梯4户或2梯5户设计，精装交付，计划将于2026年二季度取证入市。

结合实地踩盘及网传资料综合梳理，龙华4个项目中入市节奏依次为：红山新澍雅居、中海云颂玖章、上宸瑞府、上宸华府。

再来看，西部的光明&松岗。

2025年深圳西部光明、沙井等核心板块也出让了3宗地，目前处于在建状态，其中有项目已开放营销中心并获批预售。

2025年出让地块/项目分布图｜图源：地图慧（2026-01）仅供参考

已开放营销中心

沙井绿城越秀锦和玉鸣

建设进度：项目处于主体施工中，施工现场时有泥头车进出，目前营销中心已开放。

▲壹地产实拍图&项目效果图，1月14日（左右滑动）

去年出让的宅地，除了中海大运玖章外，进度最快的当属绿城越秀锦和玉鸣，该项目所属地块是绿城在2025年8月4日以总价12.15亿、溢价率约11.47%，拿下的新桥街道A319-1225地块，临近地铁11号线沙井站，在前海-会展新城第一辐射圈。

最新消息，项目已于1月15日拿证，首推1、6栋，共185套房源，产品户型建面为89-130平，备案单价4.4-5万/平，1月24日开盘，开盘约95折，折后单价4.18万/平起。

光明首个「新国标」好房子

光明中心区——振业天境云玺

建设进度：据悉项目于2025年8月26日举行奠基仪式，项目名为天境云玺（暂定），1月9日现场显示已经入主体施工中。

▲壹地产实拍图&项目效果图，1月9日（左右滑动）

该地块是2025年6月27日，由深振业+天健+光明建发联以底价19.94亿拿下的光明街道A509-0074地块，位于光明中心区板块，周边的配套相对丰富，不仅紧邻华夏中学，一路之隔就是国防教育主题公园，周边还有木墩村公园、东周文化公园，商业方面Coco city已开业，盒马、海底捞、星巴克等品牌已入驻。

作为光明首个在“好房子”标准后发布后打造的新规住宅项目，振业天境云玺占地约3.5万平，总建面约10.85万平，规划9栋住宅+1所幼儿园，围合式布局，共1082套房，产品为建面约83-89平的3房/建面约95-140平的4房/建面约165平的5房，层高3米。从网上流传的过程版户型图来看，大户型为2梯2户的设计，户型南北通透。最新消息，项目预计在2026年一季度取证入市。

龙湖2026年全新战略作品

光明红花山马田街道A627-0268地块

建设进度：项目拿地10天后，土地就已经平整完毕，打桩机开始进场施工。壹地产1月9日现场实探，看到围挡外部显示将打造“龙湖集团2026年全新战略作品”，内部多个打桩机正在作业。

▲壹地产实拍图，1月9日（左右滑动）

该地块，是2025年12月8日，龙湖以底价7.66亿拿下光明马田街道A627-0268号宗地，位于公明兴发路与振明路交汇处，临近地铁6号线红花山，一路之隔就是红花山体育公园。

参考龙湖在光明的御湖境项目，红花山地块的主力户型有可能是80-110平的3-4方。网传，项目已开始组建销售团队，预计于今年3月进场、6月入市。

结合实地踩盘及网传资料综合梳理，西部4个项目中入市节奏依次为：绿城越秀锦和玉鸣、天境云玺、龙湖红花山项目。

写在最后。

2026年，依旧会是波澜壮阔的一年。

前段时间，我们刚盘点了2026年待入市的新盘，具体信息可戳链接了解

1月15日，国新办新闻发布会上，央行宣布「商业用房按揭贷款最低首付比例将直降至三成」。

这些年来，住宅最低首付比例一降再降，二套最低首付比例也低至15%，但商业用房最低首付在这之间「不动如山」。如今商业用房最低首付比例下调了，重点不在下调幅度，而在于地产趋势！

这个调整，前所未有，接下来政策宽松依旧值得期待。

你觉得呢？

注：以上项目信息，为壹地产梳理自网络，仅供参考，具体请以开发商正式公布信息为准。

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