分化中求稳 优化中前行——深圳2025年楼市发展全景解析

2026年1月23日，中房研究院ICR年会·365大健康、365社群大会在深圳南山区绿景白石洲举行。会上，中房研究院ICR大湾区分院执行院长樊鹏飞分享了2025年深圳楼市数据，结合官方政策与翔实数据，全面解析2025年深圳楼市运行态势，梳理市场分化特征与发展趋势，为行业发展与资产配置提供专业参考。

2025年，深圳楼市在政策优化与市场调节中呈现“分化加剧、稳中有变”的整体格局。政策层面，深圳构建三级调控体系，实施分区优化限购政策，罗湖区、宝安区（不含新安街道）等六区取消限购，盐田区、大鹏新区完全放开购房资格审核，仅福田、南山等核心区域维持原有限购标准。同时，优化个人住房信贷政策，取消首套与二套房贷利率区分，推行市场化定价，切实降低购房者成本。但整体来看，全年房地产政策较往年有所收缩，常规调控手段已应出尽出，对市场止跌回稳的拉动效果尚未完全显现。

成交数据层面，2025年深圳全市住宅总成交约9.4万套，虽同比略有下滑，但处于近五年中上水平。其中一二手住宅成交占比为4:6，二手住宅以5.62万套的成交量占据市场主导，同比小幅上涨，标志着深圳楼市已全面进入存量时代。新房市场则呈现“供减价稳”特征，全年新房住宅供应降至十年来最低，成交3.79万套，同比下降，成交均价受豪宅集中入市拉动微涨2.88%，而普通商品房均价略有下滑。

区域与产品分化成为2025年深圳楼市最突出的特征。区域上，龙岗区无论新房还是二手房成交均位居全市首位，坪山成为唯一一个一二手成交量同比双双上涨的区域，刚需群体向高性价比区域聚集趋势明显；而深汕合作区去化周期长达330个月，市场压力突出。产品上，改善型需求持续释放，110平方米以上户型成交占比达34.6%，千万级豪宅供需两旺，南山后海招商玺等高端项目年底集中入市，贡献近300亿元成交额；同时，楼龄10年内的次新房成为市场热门，凭借高性价比获得购房者青睐。

土地与库存方面，2025年深圳共推出66宗土地，成交58宗，成交总面积206.8万平方米，住宅用地规划面积连续三年逐年缩减，核心地段优质地块溢价率显著，部分地块要求全部现房销售，推动新房市场“现房时代”加速到来。库存端，新房住宅库存同比减少14.59%，去化周期缩减至17.8个月，但区域差异明显，光明区去化周期仅10个月，而旧规项目去化压力较大，去化周期达19.8个月。商办市场则呈现“销降供涨”态势，政府通过下调商办首付比例、调整土地性质等方式，助力商办及公寓产品去化。

会上，多位专家对2025年深圳楼市特征进行解读。中房研究院ICR执行院长肖勇指出，2025年深圳楼市底部徘徊态势明显，刚需偏弱而改善型市场相对稳健，公寓等投资性产品凭借较高回报率展现出一定潜力。资深地产传播专家图腾镜表示，2025年末深圳高端楼市出现岁末翘尾行情，新钱与老钱共同推动核心区域房价重构，成为全年市场最大亮点之一。

总体而言，2025年深圳楼市在政策优化中探索前行，市场从“普涨普跌”转向“优房优价”的结构化分化阶段。刚需托底、改善引领、存量主导的市场格局已然形成，政策调控更趋精准化。此次数据报告的发布，清晰呈现了深圳楼市的运行逻辑与发展脉络，为行业转型、企业布局及购房者决策提供了重要的专业支撑。