天津楼市存在一批“隐形冠军”

经济学中，存在着“隐形冠军”理论。

不追逐大众市场的聚光灯，却在细分领域中用精准定位和技术创新成为“领航员”。

天津楼市，也有一批“隐形冠军”，就像是一座冰山。

红盘是在海平面以上的可见表象，而隐藏在表面之下的才是决定走向的关键。

实际上，2025年天津新盘TOP10仅占市场成交的10%左右，还隐藏着一大批“成交主力”能占到市场份额的一半。

虽然在全市没有名声大噪，但却凭借出挑的产品力在各自区域成为冠军。

它们，才是市场中的“主力”，影响着市场走向。

相比激增式的热度，这些主力盘相对“恒温”，并非只有站在聚光灯下的才是真正的英雄。

2025年，有三个典型的“主力盘”，经历务实的创新与开发，发挥出“市场基石”的作用。

终结南开旁的“换代真空”

邻近南开的板块基本都完成了换代，但还真存在一个“真空区”。

海泰高新区！

2025年7月，万青聚弘摘得华苑高新区地块，引入新城建管进行代建，打造新城·万青云启项目，正式开启板块的产品换代。

有一说一，它的意义就在于板块的“首创性”，从因地制宜再到系统性的突破，都是板块内“前无古人”的。

举几个最明显的例子。

首先，地块优势的运用。

项目处在整个海泰高新区的C位，周边学校、地铁、商业、产业、自然资源“一把抓”。

尤其是东侧12年制的天津外国语学区，早就已经运营了，2025年更是招生火爆。

要知道，主城西部基本没有主打教育的板块，由于“小外”的存在使得板块在教育层面上具备了独特的优势。

更关键的是，让项目业主实现了“翻墙式”教育。

与此同时，新城·万青云启站在优质的城市底盘之上，还进行了地块的优化布局。

以前的项目几乎都是“单盘逻辑”，但项目运用的是“全域思维”，即处理与城市之间的关系。

地块的北侧规划了约3000平米的云朵公园，与河景资源共同提升了社区的宜居指数。

不仅如此，还阻断了市政路带来的噪声干扰。

西侧则采用了退线处理，结合约58米沿街展面，营造归家仪式感的同时，也形成了一道“屏障”。

效果图

不论是市政公园还是社区门庭，都是为了给业主生活的静谧感提供支撑。

这也是迎合当下改善生活方式的实用化设计，还兼具地标级的颜值，反向丰富城市界面。

其次，产品的“系统性突破”。

1.5容积率的地块，搭载4-11层的洋房产品，框定了项目的改善属性。

基于架空层，展开了一场“空间革命”。

在颜值、结构、户型等层面，跳脱传统全面创新。

【融入海派风格】

放眼全国的高端市场，海派风格已被广泛运用，在提升审美的同时，还标定了业主的社会属性。

其精髓就在于中式底蕴与西式现代的结合，有很多五星级酒店也采用这样的设计。

不论是门庭、会所，还是建筑、园林，项目都将海派风格一以贯之。

这就需要房企在建材选用和工艺工法上投入更大的精力。

比如，在社区门庭运用了景泰蓝及白冰玉。

效果图

入户大堂采用了普拉达绿奢石景墙+香槟金色铝板，还配置了星空顶+迎宾拼花铺装。

效果图

建筑外檐更是达到了约80%的玻璃立面，还选用了约3毫米的厚的阻燃铝板，涂料经历了38次反复校色，反射率仅为18%，最终将不同天气下的色差控制在1%以内。

从大面到颗粒度，新城·万青云启都做到了精细处理。

【空间多样化利用】

架空层赋予的是一种面向未来的生活方式，成为社区空间的“分割线”。

项目设置了泛会所空间、下沉式庭院，以及与城市对望的园林景观。

其中，泛会所空间的面积就高达约2000平米，涵盖了邻里交流、运动健身、亲子娱乐、阅读休闲等多重功能，还融入了高定精装，形成业主圈层的社交场。

实景图

沉浸式的下沉庭院，与泛会所实现内外交互。

酒店化的地面铺装、奢石与绿植的搭配，搭建一处静谧的意境空间，增强社区整体的“度假感”。

实景图

架空层上的“空中园林”能与城市景观对望，就如同一处景观平台，俯瞰街景。

相比于传统的平面园林，这种结构设计更加具备趣味性。

最后，生活场域的升级

建面约96、112、126平米的三室，每一款都具备了“后发优势”。

不仅拥有高附加值，提升户内的实际使用面积，其标准层得房率提高到92%-96%；

更成为板块内唯一具有下跃和阁楼的项目。

这还不算完！

开放式阳台的设计，让当下的天津市场“眼前一亮”。

一般来说，现在的开放式阳台大多采用南向奇偶层的排布，但会使得建筑整体有些错乱。

新城·万青云启首创“南北双向奇偶排布”。

即偶数层露台在南侧，奇数层在北侧。

既不影响美观，又保证了采光。

毫无疑问，新城·万青云启在产品力方面已经在板块呈现出碾压级别的优势。

买房人用“全民投票”的方式印证了它的出挑。

2025年12月，项目实现了板块新房成交面积和套数的“双料冠军”。

相比于成绩的突飞猛进，“进度狂飙”更给予了买房人安全感。

从7月拿地到年底开盘，用了不到半年的时间，这也从侧面印证了项目的兑现能力。

N个“武清第一”

宏顺 ·央璟颂堪称2025年度武清楼市的“产品尖刀”。

11月首开，12月网签就登顶武清新房成交榜首！

正因项目顺应了楼市红盘的“爆款公式”，即与价格不符的“超配感”。

作为武清最新一代4.0产品首发，宏顺·央璟颂创造了多项武清第一。

武清首个系统归家门庭

约160米的超长界面，约70米跨幅度，约9米的挑高尺度，给予极强的视觉冲击力。

这其中，包含酒店式门庭、前庭广场、阔景花园、活力商街……融入了一整套归家系统，是地标级城市活力场。

效果图

客观说，这种轻运动的公园式归家，在武清范围内尚属首次。

以前，业主体验的大多是“点对点”的归家模式，动线上极少布局风景和功能。

但项目打造的是“体验式”归家，既用大规模的石材和金属打造高级感十足的地标建筑，又利用退线植入公园景观和商街，好看又好用。

效果图

武清老城首个全能架空层

老城终于迎来了“立体居住”时代。

这种跨级式的跃进，绝对能够颠覆之前的生活方式。

阳光车库、架空层归家、真正的人车分流……都是从0到1的进阶。

而且采光和视野更好于传统的平面社区。

更关键的是，基于架空层项目还融入了很多“重头戏”。

武清首个高奢酒店式会所

近3000平米的会所空间，与豪宅相比并不输阵。

与此同时，还打造了武清首个“九维功能会所”，覆盖圈层生活的一切所需。

更炸的是，这里还做出了武清首个也是唯一一个恒温泳池。

效果图

除此之外，中西私宴厅、配备一线品牌健身器材的健身空间、专业瑜伽师、专业棋牌室、童梦PARK……项目的会所就像是微型的五星级酒店，功能应有尽有，规格也很高。

实景图

业主可以享受专属的“社区生态”。

以前，需要在外花钱办卡才能实现的，如今在社区内就可以享受到。

武清首个双庭院

普遍，新一代产品做的都是单庭院，但项目进行了“加倍”处理，做出双庭院。

一进庭院，汲取了中式园林精髓，布置山石流水，还精心搭配朴树、油松等珍稀绿植，增加了国学底蕴。

效果图

二进庭院，利用高差营造山水意境，还体现出了城市中难寻的“野奢”情趣，特选养植成本极高的南方乌桕林。

这片空间，更强调度假的沉浸式体验，由大景的恢弘转换到小景的意境。

两个庭院，承载的是业主不同的情绪与心态。

武清首个鎏金画框式镜幕立面

必须要承认，新产品的颜值已进入到“审美疲劳期”。

一是形制上的同质，二是色系的同化。

大家对见棱见角的低饱和度建筑早已无感。

于是，项目在颜值上进行了突破。

不仅用超宽屏镜幕以及屋顶挑檐，打造出英气十足的建筑体态。

效果图

更融入了鎏金铝板、晶彩石墙面等建材，还在南立面镶嵌了曲面画框。

配色上更加高级且有温度，并打破了设计的定式。

要知道，真正的归家仪式感从“远眺”就开始了。

所以，立面的标签感尤其重要。

武清首批创新户型

宏顺·央璟颂的标准户型面积为99、110、126、142平米，还有125-175平米的星空上院，148-200平米的叠院跃墅，锚定改善圈层。

户型图（左右滑动查看）

在户型设计上呈现出三大特点，给买房人生活带来重大红利。

第一，高得房率

项目洋房标准层得房率都能超95%，飘窗+设备平台提高了户内的实际使用面积。

实景图

第二，院落进深

项目在现行的建筑规范下，将院落的进深做到了极致。

户外庭院在架空层内，进深约7-8米，全市最大，兼顾了采光和空间感。

与类别墅产品的体验无异。

第三，层高3.1-3.15米

“好房子”标准规定层高在3米，而项目的层高高达约3.1-3.15米。

户内的空间感从视觉和体验上直接拉满！

实景图

宏顺·央璟颂是市场中“加量不加价”的代表，在品质与价格层面做出了最优平衡。

尤其是在消费越来越务实的当下，这样的项目可以满足大多数挑剔的改善需求。

武清首个前置运营会所

品悦万澜作为武清首个架空层社区，其产品力的高涨不言而喻。

如今，已逐渐从效果图转化为实景图，立体居住迎来了首次体验。

早在首开之前，项目便开放了实景示范区。

约52米宽的社区门庭、约6米高的三叠飞瀑、约2000平米的高定悦会所……高阶的规格，让武清的买房人“大开眼界”。

实景图

而后，又陆续开放了实体楼样板间。

未来的生活体验就如此鲜活的摆在了业主面前。

2025年，项目还开启了会所的前置运营，成为了武清首个在售即运营的全龄会所项目。

客观说，这是很多新房项目的“尴尬”。

虽然会所已经越来越普遍化，但“如约运营”却成了问题。有的甚至房子都交了，会所却还“闲置”。

让承诺的美好生活直接大打折扣。

实景图

同时，社区园林与架空层部分节点，也露出了“真容”。

实景图

品悦万澜将每一寸空间都高成本对待。

对于项目来说，进行的就是一场品质与成本的平衡术。

极尽所能，将最优质的元素应用到社区中。

用高端的建材营造高级的审美，进而实现与改善需求匹配的功能。

实景图

在园区中，随处可见奢石景墙、流水叠瀑以及名贵的树种。

甚至搭配了阿富汗玉月亮，营造出具有文化底蕴的意境空间。

实景图

更运用大量的细砂与石材，营造出“枯山水”，业主穿梭于动线上，曼妙的生活氛围便扑面而来。

精选的四时花木，包括峦树、国槐、三角枫等，不仅提升了景观的品质，还勾勒出层次丰富的效果，哪怕是寒冬，都充斥着勃勃生机。

实景图

在细节上，项目也将颗粒度做足。

绿篱的圆弧造型，经过了精心设计和精准控型修建而成。

设计师哪怕在一个很小的环节，都做出了精工思考。

实景图

这只是园林一处，常被忽视的车库，品悦万澜也没有让匠心丢失。

单元出入口运用了无机磨石，车道应用了水磨石，车位采用了环氧地坪漆。

这些，都是最大程度减少路面表层损耗，保证出行安全的设计，在美学和仪式感上都能得到提升。

实景图

地下光厅的规格不输入户大堂。

云石纹鎏金光幕顶、普拉达绿奢石岩板墙面，搭配古铜色金属线条、立式人脸识别……

将低调的奢华演绎得淋漓尽致。

实景图

讲真，再好的设计如果没有兑现的话，也仅仅是一场“美梦”。

品悦万澜正在用一次次精彩的兑现，不负业主的期待。

没有敷衍式的回答，全凭建筑语言做出最有力的回应。

令人欣喜的是，项目的一期预计今年上半年就将迎来交付。

二期产品的交付时间也将提前2个月，并写入合同当中。

不仅如此，二期产品还进行了户型升级。

用更精准的设计，实现靶向改善，极致提升居住的舒适性。

在品悦万澜看来，既然已经跑赢了“卷产品”的这一战。

接下来，就要用示范性的交付，给友商们树立新的标杆。

下半场，比上半场还要精彩。

主力盘的底层逻辑

通过这三个案例，我们不难发现，能为市场作支撑的“成交主力”，一定具备了三个要素：

坚实的城市底盘

从位置上来说，越靠近核心，板块的成品指数就越高。

这一点，在近年来越来越被买房人看重。

买房的逻辑已经发生了质的改变，自住需求占据顶峰，投资需求仅1%。

所以，作为地图上的商品，城市底盘不单纯是衡量产品价值的第一要素，更是实现生活跃升的关键所在。

对新盘来说，成为红盘的先决条件一定离不开“城市占位”和资源占有。

产品创新与兑现

创新是抓手，兑现才是核心。

往往，一些项目靠着PPT或是海报吸引客群。

殊不知，经典的交付对项目才是最好的宣传。

现在买房，买的就是确定。

品牌效应

新的周期，消费者越来越注重品牌效应。

于行业来说，要么做“大牌”，要么做“邪修”。

实际上，我们所展现的三个经典案例背后都隐藏着一个“代建新秀”——新城建管。

有一说一，房企的日子并不好过，需要抱团取暖。

有人出钱，有人出力。

目的只有一个，重新树立行业的信心，并将其推向正轨。

长远来看，就是通过资方与代建的“精诚协作”，给老百姓提供更好的住所，匹配多样的自住需求。

数据上的反馈，也是对产品力的最大认可。

与频繁刷屏的房企不同，新城建管的发展很务实，基本上一年一个脚印。

所打造的产品，从创新到质感，均有肉眼可见的提升。

已经完成从追赶到超越的进程。

正因如此，2026年它也是不可忽视的一股力量，值得重点关注。