买房别被中介忽悠！这10 句话不能说，说错多花冤枉钱

买房打死不说的 10 句 “实话”！中介一听就拿捏你，学会省 10 万

“第一次看房，麻烦帮我好好介绍下！”

这句话是不是戳中了很多买房人的痛点？刚踏入售楼处，一句无心的 “实话”，瞬间就让中介判定你是 “购房小白”，接下来要么被推荐滞销房源，要么议价时毫无主动权，多花几万甚至十几万冤枉钱都浑然不觉。

买房是人生最大的一笔消费，尤其是刚需族，每一分钱都凝聚着多年的汗水。今天整理了一份买房避雷话术手册，把新手最容易说错的话、最该说的话一一对应，记住这些 “反套路” 沟通技巧，让你秒变 “内行”，中介不敢忽悠，轻松避开购房陷阱。

❶ 避雷：不说 “第一次看房帮我介绍介绍”

要说：“看了周边几家觉得还不错，我来对比一下”

“第一次看房” 等于直接暴露你的 “零基础”，中介会默认你没做过任何功课，优先把性价比低、难出售的顶楼、底层或临街房源推给你，还会用专业术语绕得你晕头转向。而说 “对比几家”，会让中介立刻意识到你有备而来，知道你了解行情，不敢随便糊弄，只能拿出真正优质的房源和实在的价格。

❷ 避雷：不说 “给我推荐几套性价比高的房子”

要说：“不同楼栋不同楼层的价差以及原因”

“性价比高” 是中介最常用的 “忽悠话术”，没有明确的评判标准，他们口中的 “高性价比”，可能是采光差、噪音大却卖不动的房子。直接追问 “价差和原因”，能逼出房源的真实情况 —— 比如前排景观楼比后排贵 500 元 / 平的原因，低楼层比中楼层便宜 300 元 / 平是不是因为遮挡，让你清清楚楚知道每一分钱花在了哪里。

❸ 避雷：不说 “总价多少”

要说：“跟我算一下不同费用的明细，还有不同还款方式的区别”

买房绝不是只付房款这么简单，契税、维修基金、印花税、中介费，还有银行的等额本金、等额本息还款，每一项都直接影响你的实际支出。只问总价，很容易忽略这些隐性成本，等签合同的时候才发现 “超出预算”；让中介算清明细和还款差异，才能精准算出每月还款压力，避免后续陷入经济困境。

❹ 避雷：不说 “这套房子最低多少钱”

要说：“同等户型的房子我都了解过了，看你能给我啥价”

张口就问 “最低多少钱”，等于把议价的主动权完全交给了中介。他们会先报一个虚高的底价，再一点点小幅让利，让你觉得 “占了便宜”，实则仍在他们的利润区间里。而说 “了解过同等户型”，就是明确告诉对方 “我有比价的底气”，他才会拿出真正的底价和优惠政策，不敢漫天要价。

❺ 避雷：不说 “这个房子再便宜点儿我就定了”

要说：“你的价格跟我的心理预期还有点儿差距，我回去考虑一下”

这句话一出口，就暴露了你对这套房子的喜爱和购买欲，中介会抓住你的 “刚需心理”，咬死价格不松口，甚至会告诉你 “今天不定明天就被别人订了”，逼你仓促下单。反过来表达 “有差距、要考虑”，能瞬间掌握谈判主动权，中介担心你跑单，反而会主动联系你，给出更诱人的让步，比如减免中介费、送家电礼包等。

❻ 避雷：不说 “贷款利率是多少”

要说：“合作银行有几家，各有什么优势”

不同银行的房贷利率、放款速度、附加条件都不一样，有些中介会优先推荐和自己有合作、能拿提成的银行，哪怕利率更高。问清合作银行和各自优势，你可以对比选择 —— 比如 A 银行利率低 0.1%，B 银行放款快，C 银行支持提前还款且违约金低，根据自己的需求选最划算的，一年下来能省下几千甚至上万元利息。

❼ 避雷：不说 “房子面积多大”

要说：“得房率多少，公摊多少，赠送多少，套内面积是多少”

房产证上的 “建筑面积” 水分很大！比如一套 100 平的房子，公摊如果高达 25%，实际套内面积只有 75 平，相当于花了大平层的钱，买了个小户型的实际空间。直接问得房率、公摊和套内面积，才能算出房子的真实使用率，避免被 “大户型” 的噱头欺骗，也能更好地规划装修和居住布局。

❽ 避雷：不说 “房子是什么时候建的”

要说：“拿地时间是什么时候”

很多人误以为房子的产权年限从建成时间开始算，其实是从拿地时间算起！比如房子 2023 年建成，但开发商 2013 年就拿了地，产权直接少了 10 年。问清拿地时间，才能知道自己真正能拥有这套房子多少年，避免买了 “缩水产权” 的房子，尤其是二手房，更要确认清楚，否则会影响后续的交易和贷款。

❾ 避雷：不说 “物业费多少”

要说：“物业公司是开发商自持的还是外聘的”

物业费的高低只是一方面，物业服务的质量才是影响居住体验的关键。开发商自持的物业公司，通常会更注重口碑，维护小区环境和设施的积极性更高；而外聘的物业公司可能会存在 “只收费不办事” 的情况。问清物业归属，再结合小区的实际环境、设施维护情况和业主评价，才能判断物业服务是否值得这个价格。

❿ 避雷：不说 “采光怎么样好不好”

要说：“房子的年均日照时长能够达到几个小时”

“采光好不好” 是个很主观的问题，中介肯定会说 “采光特别好”，但实际居住后可能发现，冬天中午才能晒到 1 小时太阳。直接问 “年均日照时长”，能得到更客观的答案 —— 根据我国住宅设计规范，住宅的日照标准不应低于大寒日 2 小时，冬至日 1 小时，以此为参考，就能判断房子的采光是否达标，避免入住后因采光差影响生活。

买房不是 “一锤子买卖”，从看房、议价到签合同、办贷款，每一个环节都藏着学问。这些话术看似简单，却能帮你避开很多不必要的麻烦，省下真金白银。

其实中介和购房者并非对立关系，只是立场不同。学会用 “内行” 的方式沟通，不是为了 “套路” 中介，而是为了保护自己的合法权益，买到真正适合自己、性价比高的房子。