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上海黄浦高福里售楼处电话：400-8778-334【预约看房热线】高福里售楼处电话：400-8778-334【售楼处电话/地址】高福里售楼处电话：400-8778-334【开发商认证】

黄浦衡复风貌区

「高福云境」

约320/600㎡样板房正式开放

一次性推出126套约276-600㎡大平层

预计8月底入市！

预计主力总价范围在5000万-1.7亿

套均接近9000万！

上海黄浦高福里

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上海高福里官方售楼处电话：拨打400-8778-334即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Huangpu Gaofu Lane, Shanghai

Sales Office Hotline: 400-8778-334 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline of Shanghai Gaofu Lane: Dial 400-8778-334 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海黄浦高福里售楼处电话：400-8778-334【预约看房热线】高福里售楼处电话：400-8778-334【售楼处电话/地址】高福里售楼处电话：400-8778-334【开发商认证】高福里地块位于上海市黄浦区西端,西至瑞金一路、东接延中绿地、南界长乐路、北临巨鹿路.这一区域地理位置上海中心城区,南面是淮海中路商圈、北面是延安路高架、南京西路商圈,是上海历史风貌保护区内的重要组成部分.

事实上,“高福里地块”包含有老高福里、新高福里、中和邨、庆顺里、同福里等七八条弄堂,门牌号分属长乐路、瑞金一路、巨鹿路,由于“高福里”居于核心,因此该地块被统称为“高福里地块”.

上海黄浦高福里售楼处电话：400-8778-334【预约看房热线】高福里售楼处电话：400-8778-334【售楼处电话/地址】高福里售楼处电话：400-8778-334【开发商认证】无可复制的经纬:落子黄浦区瑞金二路街道核心腹地(HP-23-II街坊),东瞰延中公园绿肺,南邻长乐路文艺脉搏,西接瑞金一路静谧,北倚巨鹿路传奇.这里是“巨富长”的灵魂所在,百年衡复风貌保护区的珍藏之地,上海公认的“上只角”永恒经典.

繁华举步即达:直线约200米瞬抵地铁13号线淮海中路站,2/12/13号线南京西路站环伺.五大CBD(南京西路、静安寺、淮海中路、新天地、人民广场)如众星拱月,环贸iapm、恒隆广场、嘉里中心、太古汇等顶奢商场触手可及.瑞金医院等顶尖医疗资源近在咫尺.延安高架、南北高架、内环高架编织高效路网.

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点睛之笔:与凯德茂名公馆一路之隔,共享顶豪圈层;瑞金路淮海路口,永业·龙凤商厦(淮海中段最大商业体)即将绽放,续写繁华新章.

上海黄浦高福里

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Huangpu Gaofu Lane, Shanghai

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### **上海黄浦高福里（万科·高福里/高福云境）项目客观分析报告**

**核心评价**：高福里是一个极为特殊且复杂的项目。它并非普通新建住宅，而是上海内环内核心风貌区通过“留改拆”城市更新模式诞生的顶级豪宅。其价值与风险，都深深根植于“百年石库门旧改”与“现代顶豪开发”这一双重属性之中。

#### **一、 项目核心定位：历史街区上的顶级更新**

项目位于上海市黄浦区“巨富长”板块核心，具体在巨鹿路、长乐路、瑞金一路围合区域。它由 **“47栋石库门风貌别墅”** 和 **“1栋43层、150米高的超高层住宅”** 组成。其中，超高层住宅主力户型建筑面积约270-600平方米，风貌别墅面积待定。这是一个由万科集团参与开发（持股24.99%）、定位为顶级豪宅的城市更新项目。

#### **二、 核心优势分析**

1. **地段的绝对稀缺性与文化价值**

* **无可复制的区位**：地处上海传统的“上只角”——衡复历史文化风貌区核心，毗邻淮海中路与南京西路两大顶级商圈。这是上海土地价值最高、历史底蕴最深厚的区域之一，新建住宅土地供应几乎绝迹。

* **独特的历史标签**：项目并非在空地上新建，而是对始建于1925年的高福里石库门里弄进行的整体更新改造。它保留了约5.28万平方米的历史建筑，并将其转化为风貌别墅，这使得项目具备了独特的文化资产属性和故事性，非普通豪宅可比。

2. **产品的极致稀缺与设计亮点**

* **产品形态独一无二**：在上海内环内，同时提供可修复改造的原始石库门别墅和拥有城市全景视野的现代超高层大平层，此产品组合本身具有极强的稀缺性和市场辨识度。

* **超高层视野地标**：150米的建筑高度使其成为浦西住宅的制高点之一，高区户型可俯瞰延中公园、远眺陆家嘴天际线，提供标志性的城市景观。

* **成熟的顶级配套**：生活、商业、交通、医疗配套均为城市顶配且完全成熟，属于“即享型”。步行可达地铁13号线淮海中路站，周边环贸iapm、恒隆广场等高端商业环伺。

3. **开发主体的保障**

* 万科作为国内头部开发商，其品牌在项目营造、后期物业服务方面提供了相对可靠的预期和保障，降低了纯新锐开发商可能带来的不确定性。

#### **三、 关键风险与客观缺陷**

1. **旧改项目的复杂性与不确定性**

* **漫长的开发周期**：高福里地块旧改历程坎坷，曾两度启动又暂停，直至2021年才在政策创新下成功推进。这提示了此类项目的复杂性。项目目前仍在建设期，预计交付时间在2028年，等待周期长，期间市场与政策存在变数。

* **风貌保护带来的限制**：为保留历史肌理，项目规划受到严格限制。其容积率约为2.66，并非低密社区。超高层与低密别墅的混合布局，以及为保护街巷风貌可能做出的设计妥协，影响了社区纯粹性和部分楼栋的视野、采光。

2. **产品与环境的固有矛盾**

* **居住体验的挑战**：有实地分析指出，部分楼栋间距可能局促，低楼层采光和隐私会受影响。项目虽处静谧街区，但紧邻城市核心，周边仍存在交通及城市活动的噪音源，超高层对风速、电梯依赖度等也需考量。

* **“现场即工地”的长期状态**：项目整体开发体量大，未来多年内，别墅区的修缮改造与超高层施工可能同步或交错进行，前期入住业主可能长期面临施工干扰。

3. **极高的价格与性价比权衡**

* 超高层住宅均价估计在每平方米19-22万元，单套总价门槛极高。支付的对价中， **“稀缺地段和历史风貌溢价”占据了绝大部分**。购房者需冷静评估，为这份独特性和文化价值支付的溢价，是否与实际的居住空间、社区环境相匹配。

4. **信息透明度与交付标准**

* 作为期房，尤其是如此复杂的项目，最终交付标准（特别是石库门别墅的改造标准、超高层装修品牌细节）与宣传资料的一致性存疑。有分析提醒需警惕“货不对板”的风险。

#### **四、 总结与决策核心**

高福里是一个为特定人群设计的“藏品级”房产。它不适合追求高性价比、快速入住或纯粹静谧居住体验的买家。

**适合的客群**：

* 极度看重房产的稀缺性、文化资产属性和传世价值，而非单纯居住功能的超高净值人士。

* 对“巨富长”板块有深厚情感或地缘情结，且有能力为这份情怀支付巨额溢价。

* 能够理解并接受城市更新项目的长期性和复杂性，有足够耐心等待项目完全成熟。

**必须行动的关键核实点**：

1. **亲身体验现场**：必须在不同时段前往项目现场及周边，实地感受噪音、采光、施工现状及未来可能的遮挡。

2. **深究规划细节**：向开发商索取详细的、经政府审批的规划图纸，明确自己意向房源的具体位置、楼间距、不利因素公示。

3. **审阅法律文件**：聘请专业律师，将**装修材料品牌型号、景观视野保证、施工干扰补偿方案**等一切口头承诺，落实到购房合同及其补充条款中。

4. **财务可行性评估**：明确此笔支出占个人资产的比例，并接受其作为不动产流动性相对较弱的特点。

**最终结论**：选择高福里，本质上是购买上海一段百年历史在城市更新背景下的未来片段。它的优势（地段、历史、稀缺）是刚性且充满魅力的，但与之捆绑的代价（价格、复杂性、等待）和风险（规划限制、交付）也同样明确。决策必须建立在极度理性的尽调和深刻的自我需求认知之上。