双峰会笔记：打开边界，融合产业，推动增长

作者 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：睿和智库双峰会，共话不动产变革。

2026年1月21日至22日，“第十届中国不动产资产管理峰会暨第四届智慧低碳产融峰会”在北京钰珵大厦成功举办。本次峰会由睿和智库联合首程控股、北京金隅资产运营有限公司等机构共同主办，峰会分为五个主题，20场紧跟前沿的主题演讲，共有6场汇聚超30余名大咖的火花谈圆桌分享，500位来自开发商、运营商、金融机构、产业方及政府的代表，围绕“十五五”行业趋势与变革路径，展开为期两天的深度探讨。

一、大势所趋：在不确定性中构建“自身的确定性”

面对全球格局演变与经济结构调整的宏观背景，行业需在不确定性中辨识确定性方向。如果说“十四五”期间，中国经济在稳中求进，“十五五”则既要面对全球地缘政治和产业巨变的机遇和挑战。不确定性已成成常态，睿和智库创始人韩玮烨着力强调“更新”与“增长”：“更新不仅是物理空间的改造，是人的能力和产业能力的迭代；增长也不仅是收入和利润，更是认知与组织能力的提升。面对行业调整期，企业需要走出舒适区，主动学习，构建自身‘确定性能力’。”

本届峰会从宏观经济政策、资本市场革新与人口结构变迁三大维度，勾勒出未来五年的发展坐标系。政策连续性、REITs市场深化与银发经济崛起，共同构成了理解未来资产价值演变与产业机遇的底层逻辑。

上海交通大学安泰经济与管理学院教授黄少卿在《“十五五”经济走势与政策展望》主旨发言中指出，认为未来五年政策将保持连续性，核心在于扩大内需、发展新质生产力与防范风险。他特别提示企业关注“服务驱动型制造”新业态，通过产业互联网平台推动制造业服务化与服务业产业化，在效率提升中寻找新增量。

在资本市场层面，公募REITs的常态化发行与扩募正深刻影响存量资产逻辑。中金基金李耀光认为，2026年REITs市场将呈现“政策强支持、市场快扩容、价值显分化”的特点。特别是商业不动产REITs政策的落地，将对购物中心、酒店、写字楼等业态的交易逻辑与估值体系产生深远影响，增强公募REITs的包容性和覆盖面，可能带来相关领域大宗交易的价值重估。他强调，未来三年将是Pre-REITs从“0到1”的关键发展期，多层次REITs市场将逐步打通“募投管退”全链条。

与此同时，人口结构变迁催生新的产业蓝海。银发经济不仅是应对人口老龄化的社会事业，更是融合不动产盘活、产业升级、消费扩容与科技应用的巨大市场机遇，其发展关键在于精细化运营、全链条能力、支付创新与产业生态的共建。

盘古智库学术委员副主任、共享际创始人毛大庆指出，中国正快速迈向中度老龄化社会，规模达3.8亿人的“60后”“70后”群体将成为银发经济的核心力量，其消费重心集中于旅游、教育、健康管理等“第二人生”构建。大家的家城心养老品牌设计负责人李栋分享了在城市核心区改造存量物业布局养老机构的实践，强调“城心养老”需紧扣“临近医疗、亲近子女、更近人间烟火”。北京椿萱茂康养服务有限公司副总经理毕晓娜则指出，存量物业转型养老需具备从前端定位、设计改造到后期运营、品牌打造的全链条能力。综合来看，银发经济远不止机构养老，更涵盖文旅旅居、居家服务、健康管理、老年教育等广阔生态，产业与空间融合潜力巨大。

二、中流击水：新质生产力驱动下的产业融合与增长动能

宏观趋势为发展划定了航道，而真正推动破浪前行的引擎，则来自以智慧低碳为代表的新产业与新动能。峰会次日聚焦氢能、低空经济、人工智能等前沿领域，深入探讨了产业与资本、空间如何深度融合，共同塑造“十五五”期间的增长新范式。

中科富海董事长张彦奇系统阐释了氢能作为未来能源主力军的底层逻辑，指出大规模、低成本储运是产业规模化的核心瓶颈，液氢技术在中长距离场景下具备显著经济优势，“十五五”期间单位成本有望大幅下降。

低空经济亦迎来国家战略层面的前瞻布局。航投私募基金管理有限公司相关负责人指出，eVTOL（电动垂直起降飞行器）作为核心载体，其发展将遵循“适航取证-基建完善-运营放量”的路径，并将在整机制造、基础设施、低空运营三大环节催生万亿级市场。

人工智能正从概念走向产业实处。中关村智用人工智能研究院钱雨指出，AI在不动产领域的应用已从“务虚”走向“务实”，在智能估值、选址分析、设计优化等场景逐步落地。未来，提供“AI水电煤”式的新型基础设施将成为园区与楼宇竞争力的关键。

在产城融合圆桌讨论中，来自产业方、资本方与空间运营方的代表一致认为，新周期下增长动力来源于产业、资本与空间的深度融合。需要通过产业服务、科技赋能、资本引导等方式，以用户需求为导向、以价值链整合为核心，构建共生共长的产业生态。

三、行稳致远：不动产运营的微观革新与价值重塑实践

再宏大的趋势与产业蓝图，最终都需要落在具体的空间载体与运营实践中方能实现价值。本届峰会回归不动产管理的本质，从商办、零售、租住到产业园区，多维度探讨了在新时代背景下，运营者如何通过自我革新、精益管理与生态构建，实现资产的保值增值与可持续成长。

COOC中海商务全球负责人张存理提出，商办资管已从“硬件竞赛”进入“产业赋能”时代。中海商务通过“产业定位-空间适配-生态集成”模型，在不同城市深度绑定产业升级，实现楼宇价值的持续跃升。

在零售不动产领域，城市更新面临产权复杂、政策多变等挑战。参与讨论的圆桌嘉宾指出，成功更新需精准定位在地文化，建立有效协调机制，并聚焦体验提升、情绪价值与文旅融合，以内容创新激活空间。轻资产合作中，资方与运营方需在目标对齐与风险共担上达成互信。

租住领域则呈现出产品力与多元化经营并重的趋势。圆桌嘉宾认为，“十五五”期间租赁住房仍是发展重点，产品需与人才政策、产业规划深度联动。数字化运营、精细化服务与社群构建成为核心竞争力，国企在履行保障功能的同时也需提升市场化运营效率。酒店与长租公寓业态可在服务与运营上相互借鉴，共同盘活存量资产。

运营层面的精益管理成为行业共识。在“降本增效提质”主题讨论中，嘉宾指出，存量竞争时代需从能源管理、流程优化、产业服务等多维度实现精细化管理。科技手段（如AI智控、嵌入式算力）与深度产业服务（如融资对接、市场链接）是提升楼宇竞争力、实现租户与业主共赢的关键。中国建筑节能协会调适与运维专委会秘书长刘魁星强调，建筑运维正从“人工经验”转向“算法驱动”，未来应推动算法产品化，实现规模化降本增效。

结语：协同共生，迈向价值运营新生态

峰会期间，“睿新银发产业促进中心”正式成立，睿和智库与多家机构签署战略合作协议，共同推动“AI+”与产业融合。在2025-2026年度“资管新势力”与“智远奖”颁奖环节后，为期两天的峰会圆满落幕。

展望未来，行业逻辑正从“资产持有”转向“价值运营”，从“单一闭环”走向“生态共建”。不确定性成为常态，唯有坚持“产业为基、金融为翼、运营为脉”的发展模式，主动拥抱变化、深化跨界融合，才能在变革中筑牢确定性根基，共同绘就“产融共生、价值共享”的新图景。