幸福城臻园属于什么档次：是安置房吗~幸福城臻园是公租房吗

幸福城臻园属于什么档次：幸福城臻园是安置房吗~幸福城臻园是公租房吗

幸福城臻园｜档次+是否安置房/公租房（2026.01.25 最新）

一、项目档次：中高端改善型住宅（龙华核心区品质盘）

- 定位：不属于传统豪宅/富人区，是龙华核心区中高端改善盘，主打刚需刚改+品质改善，兼顾自住与保值。

- 档次依据：

1. 地段：龙华超级商圈正芯，双地铁+60万㎡壹方天地，配套成熟度拉满。

2. 产品：3.1米层高+80%-85%得房率+LDKB一体化+精装交付（唯宝、SAVIO等品牌），户型96-163㎡3-4房，适配改善家庭。

3. 价格：折后5.2-5.5万/㎡，总价410-896万，低于周边二手房（6.2万+/㎡），性价比突出。

4. 短板影响档次：容积率8.81（超高层）+保障房占比高（44.7%），居住密度大、圈层不纯粹，上限受限，无法跻身纯高端。

二、是否为安置房？不是

- 核心结论：幸福城臻园不是安置房，也不是纯商品房，而是城市更新项目（旧改），包含商品房+回迁房+公租房三类物业。

- 关键区分：

- 安置房：政府为拆迁户定向分配的住房，产权受限、流通性差，本项目无安置房。

- 回迁房：旧改中开发商补偿给原村民的住房，本项目有少量回迁房（约341套，占比15.7%），与商品房同社区管理，但产权独立、可正常交易（满年限后）。

- 商品房：可售房源861套（占比39.6%），70年产权，正常网签、贷款、交易，是项目主力可售部分。

三、是否为公租房？不是（但含大量公租房）

- 核心结论：幸福城臻园本身不是公租房项目，但配建了972套公租房（占比44.7%），与商品房、回迁房同社区混合管理。

- 关键说明：

1. 公租房属性：政府主导的保障性住房，只租不售，租金低于市场价，面向符合条件的深圳户籍/人才家庭，个人无法购买。

2. 对商品房的影响：公租房与商品房共享社区配套（园林、泳池、商业等），但独立楼栋/分区管理（部分楼栋为公租房专属），居住人群混杂，私密性、圈层纯粹度受影响。

3. 购买提示：你能买到的是861套商品房，公租房不对外销售，无需担心买到公租房。

四、核心总结（一句话清晰）

1. 档次：中高端改善盘，龙华核心区配套+品质双优，但密度高、圈层杂，上限有限。

2. 安置房：不是，无安置房，仅含少量回迁房（旧改补偿）。

3. 公租房：不是，配建972套公租房（只租不售），与商品房同社区管理。

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龙华幸福城臻园｜基础信息+全面介绍（2026.01.25 最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心信息 |

| 项目名称 | 幸福城臻园 |

| 开发商 | 深圳市鸿耀泰实业有限公司（本土稳健房企，深耕龙华15+年） |

| 物业公司 | 深圳市润新物业管理有限公司（臻园分公司） |

| 物业费 | 约5.9元/㎡·月 |

| 占地面积 | 约3.16万㎡ |

| 总建筑面积 | 约38.88万㎡ |

| 容积率 | 01地块9.34，02地块8.79（整体约8.81） |

| 绿化率 | 约40.01% |

| 产权年限 | 70年（2023.01.04-2093.01.03） |

| 总户数 | 2174户（可售商品房861户，含保障房972户） |

| 楼栋/层高 | 6栋超高层（41-59层） |

| 梯户比 | 3梯4户/3梯5户/4梯6户 |

| 车位比 | 约1:1.25（2717个车位） |

| 主力户型 | 96-163㎡3-4房 |

| 交付标准 | 精装交付（意大利SAVIO五金、德国唯宝卫浴等品牌） |

| 交付时间 | 2027年9月30日前 |

| 项目地址 | 深圳市龙华区龙华街道建设路与人民路交汇处 |

二、项目全面介绍（深度解析）

（一）开发商与物业：本土稳健，交付有保障

- 开发商：深圳市鸿耀泰实业，深耕龙华15-20年，代表作有幸福城润园、阳光新境园，累计交付超8000套房源，无延期交付/烂尾记录，财务稳健，预售资金监管到位，烂尾风险极低。

- 物业：自持润新物业，服务口碑中等偏上，物业费5.9元/㎡·月，提供24小时安保、社区保洁、维修等基础服务，后期居住便利性有保障。

（二）区位与交通：龙华核心，双地铁加持

- 区位：位于龙华街道核心，建设路与人民路交汇处，属于龙华超级商圈正芯，对望60万㎡壹方天地，是龙华成熟度最高的板块之一。

- 交通：

- 地铁：步行约400米到4号线龙华站（已开通），4站达深圳北站，20分钟通勤福田CBD；步行约200米到25号线景龙站（在建，2027年通车），未来双地铁覆盖，通勤效率拉满。

- 主干道：临近建设路、人民路、龙华大道，自驾可快速接驳南坪快速、福龙路，直达南山、福田、罗湖。

- 公交：周边有多个公交站点，73条公交线路覆盖，公共交通便捷。

（三）教育配套：全龄段，目送式上学

- 幼儿园：自带约3000㎡九班制公办幼儿园，与住宅同步交付，实现家门口入园。

- 中小学：临近龙华区第二实验学校教育集团华美校区（九年一贯制），小学/初中共享学区覆盖，周边还有规划18班高中，形成15年一站式教育体系，学区溢价明显，适合家庭自住。

- 教育资源密度：2km内超40所幼儿园，1km内多所中小学，教育配套成熟，无需担心孩子上学问题。

（四）商业配套：超级商圈，生活一站式

- 核心商业：一路之隔即60万㎡壹方天地（华南最长商业步行街，超1000家品牌商家），步行5分钟可达；2.6公里到Costco，3km内覆盖山姆会员店、龙华天虹、星河ICO等13座购物中心，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式满足。

- 社区商业：项目自带社区底商，可满足日常买菜、便利店、餐饮等基础生活需求，生活便利度拉满。

（五）产品与户型：高得房率，实用户型

- 产品定位：刚需/刚改改善盘，主打96-163㎡3-4房，适配三口之家、二胎家庭、改善家庭等不同需求。

- 户型亮点：

- 得房率高：约80%-85%，远超同片区刚需盘，空间利用率高。

- 户型方正：LDKB一体化设计，动静分区合理，南北通透，采光通风佳。

- 梯户比合理：3梯4户/3梯5户，超高层中梯户比表现优秀，减少电梯等待时间。

- 精装标准高：选用意大利SAVIO五金、德国唯宝卫浴、品牌厨电等，交付标准对标改善盘，省心省力。

- 主力户型解析：

- 96-99㎡3房2卫：竖厅布局，客厅约3.5米开间，U型厨房，8个飘窗全赠送，刚需上车首选。

- 114-127㎡4房2卫：横厅/竖厅可选，客餐厅约6.3-6.7米开间，南北通透，适合二胎家庭。

- 142-163㎡4房2卫：宽厅设计，双阳台，约46㎡宽境方厅，空中平墅概念，适合改善家庭。

（六）社区配套：全龄化，宜居性强

- 生态配套：绿化率约40.01%，1.06万㎡公园绿地环绕，社区内规划全龄运动乐园、屋顶花园、恒温泳池等，满足老人、小孩、年轻人的休闲需求。

- 文体配套：邻近龙华文化体育中心、龙商中心文体中心，可享受篮球、羽毛球、游泳、健身等运动设施，提升生活品质。

- 社区服务：内设2600㎡社区文化活动中心、MINI少年宫，提供文化、教育、娱乐等服务，丰富社区生活。

总结

幸福城臻园是龙华核心区高性价比的自住好房，本土稳健房企+双地铁+超级商圈+全龄教育+价格倒挂，是刚需/刚改家庭的优选；但密度高、圈层不纯粹、交付周期长是短板, 适合自住家庭入手。

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总结：

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