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这是深圳国际金融CBD中心前海桂湾首个新规豪宅，各项稀缺值爆表：

•前海桂湾最后一块河景头排住宅用地，河景、海景、城景，尽收眼底。

•绿意环绕，从未见过这样的住宅用地，无任何人才房保障房配建的同时，地块周边所临的地块，全部是绿地规划。

•限高80m、总层数仅23层、容积率3.1、车位配比超1.6，真正的低密豪宅配置。

•建面约139-194㎡纯大户型住宅、最高超100%使用率，圈层纯粹；小区内部地上地下双会所，户均会所配套面积超10㎡！

•最稀缺的是，仅151席！

如此稀缺的地段、如此稀缺的景观、如此稀缺的产品，放眼整个土地市场，可以说是“此前不曾有、此后难再有”。

如果说，深圳湾四大豪宅开启了深圳豪宅新元年，那么，招商海宴府的问世，则预示深圳豪宅新元年进入“新国标”时刻。

这个地段有多稀缺？可从两大层面理解。

首先，前海桂湾是深圳的3.0版CBD，国际滨海金融中心。

如果说深圳湾是深圳滨海中心城区建设的初步尝试，前海就是集大成之作。

过去40多年，深圳一路向西发展，城市中心也一路西移——从福田到南山再到前海。扩容到前海，已经到极限了，因为深圳市中心不可能延伸到机场区域，所以前海其实是深圳最后一个龙头高地。

从一片滩涂到城市新中心的变化过程，是楼市升值最确定、最大的机会，这两个要素缺一不可，而前海就是深圳最后一个这样的超级机遇。错过前海，以后深圳大概率再也不会有成长性如此巨大的中心出现。

招商海宴府位置示意图

其次，桂湾是前海最成熟的区域，待开发宅地仅剩2宗。

作为前海核心的核心，桂湾被定位为“国际金融中心”，在规划之初，居住用地占比就只有约16.66%，这意味着，住宅在桂湾本就是一种被严格限量的顶级城市资源。

同时，桂湾还是前海三湾中，发展最成熟、落地配套最丰富的区域。

放眼桂湾，仅约3.65平方公里的面积上，3公园、4商业、5轨交，任何一个地方的城市配套都没有如此之高浓。

前海综合交通枢纽（在建）未来必是拉动片区再一次跃升的关键所在，5轨交+2城际线路，直达香港和香港机场，国际枢纽的建设完成必定会让这里成为大湾区的原点和动能，是大湾区生命力蓬勃发展之地。

打开深圳地铁线路图，整个南山区，唯一有已建成的三轨交汇的地方，只有前海湾和后海及其相邻的一站，可见前海在政府端的定位能级，是当下比肩但未来会超越后海的。

桂湾公园、前海石公园，周末的时候已被帐篷和露营人群覆盖，这里生机勃勃、充满年轻和生活的气息，还有招商海晏府楼下的前海中心河公园（25年12月由双界河更名为前海中心河），要知道与之对应的后海中心河旁边在售的住宅是哪个，正是验资2000万、套均七八千万的信悦湾，可见这条河的规划能级提升，相信落地时间更是指日可待。

拍摄于前海石公园

稀缺地段、稀缺景观之上，是更加稀缺的产品。

招商海晏府地块，是2025年3月国家新版《住宅项目规范》（俗称新国标）发布后，深圳第一批出让的宅地之一，按照限高80m、容积率3.1标准打造，是深圳龙头中心首个新国标豪宅。

限高80m+容积率3.1，这种产品有多稀缺？

深圳人多地少、寸土寸金，尤其是福田、南山等核心区，供应多以旧改为主，最近10几年的住宅供应，普遍都是超高层，很多10-20万/㎡的豪宅都无法拥有低密享受，比如福田标杆盘深业中城、南山网红盘华润城润玺，层高约30-60多层，容积率在6-8。

更直观的一个对比，海晏府项目占地约8287㎡，套数151套，同在桂湾的悦桂府，占地约9412㎡，套数504套。

容积率对舒适度的影响相当大。从另一个角度讲，相当于在可以建504套房子的地块条件下建了151套房子，这些房子的价值自然不言而喻。

因此，80m的低密小高层在深圳，尤其是前海桂湾这种土地效率极高的龙头中心，非常罕见。

那么，限高80m+容积率3.1，又意味着什么？

首先是更舒适的人居享受：更大的楼间距、更低的人口密度、更高效的电梯乘坐体验；

其次是更优质的配套空间：户均享受的会所面积，远超当下新房竞品；

再次是更高的得房率、更优越的户型。

基于此种优势，招商海晏府产品打造如何？虽然公开资料不多，淘哥1月22日也特地去参观了海晏府展厅，首开当日，现场客户人太多，四五组客户围着一个销售听讲解。目前掌握的信息看，招商没有辜负如此珍稀的地块，整体打造非常用心，最大化释放了地块优势，捧出了一个极致稀缺产品——南北通透、纯大户型、户型得房率最高超100%。

展厅实拍图

1、板楼+塔楼，大部分户型南北通透。

招商海晏府打造2栋T2+1栋T3，整体呈现围合式建筑布局，一方面有利于隔绝粉尘、噪音等外界影响，让社区内部更加私密、安静；另一方面有利于打造更大尺度的园林景观，最大程度保证视野的开阔和通透。

其中T2板楼为2梯2户、专梯入户，优势自不用多言，户户南北通透、采光好、视野开阔、得房率高，是深圳最宜居、最稀缺的建筑形态。

T3为品字形结构，2梯3户，端头户南北通透，中间户三面采光、四房朝南、双套卧感受。

这种拥有河、海、城市、园林复合景观，同时又南北通透的住宅产品，在深圳核心区，堪称“可遇而不可求”。

建面约139㎡竖厅户型示意图

在深圳豪宅步入周期反转、资金追逐稀缺资产的大背景下，招商海晏府这种稀缺宅邸，注定会成为塔尖财富追逐的优质标的，势必会备受市场追捧。

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