《改善和稳定房地产市场预期》文章拆解

求是杂志在进入2026年就发布了一篇《改善和稳定房地产市场预期》的文章。把整个房地产放在最重要的位置上。下面我来逐句拆解这篇文章的内容，分享给大家。

近年来我国房地产市场的供求关系发生重大变化，部分项目部分城市出现局部供过于求的情形，导致房地产销售和价格出现较大回落。

开篇就说了一种现象，不承认整体的供大于求，仅仅是部分项目部分城市出现供大于求。这个背景是什么呢？实际上就是指出：城市化并没有完结，所以在超一线城市，或者经济发展好人口吸附力强的一二线城市，整体来看，没有房子的人还是占大多数。所以，他并不是说整体已经供大于求了，而是部分城市部分项目局部性的供大于求。那么供过于求导致的就是销售量和销售价格出现大幅度的回落。

所以，他的第一点是承认了这个大幅度回落的一个现实，但是他没有承认的实际上是2016年之后，这个“房住不炒”导致了各地限价，又导致了一二手房的倒挂，所以导致了后面5年的普涨。他没有承认这个。

结果是什么呢？

结果就是对实体经济的需求端，资产负债表的资产端，金融机构的负债端，产生了非常大的影响。这就是房价快速大幅回落的恶果。

他在第一句话就说的非常清晰，我们老说我们认识到问题的根本，是能解决问题的关键。比如说像以前“通缩”这个词是很敏感的，结果呢越来越严重，越来越影响到经济本身，现在就开始让提了，能大大方方的说出来。此刻，就开始大家想办法去走出“通缩”。

而这一次房地产呢？同样是说房地产，这个房价快速大幅下降的恶果。说了三个影响：分别是房地产价格的下降影响了实体经济，影响了资产端，以及影响了金融机构的负债端。这三个恶果，在开篇的第一句话就说得很清楚很明白了。

那么接下来他说的是：房地产带有显著的金融资产属性，关联性强，涉及面广，社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。

我们从这段话看到了什么呢？

我们看到了又一个承认，承认的是什么呢？

是房地产具有显著的金融资产性。

什么叫金融资产性？

那房住不炒是什么意思？房住不炒的目标就是把房价里边那些金融的部分剥离。那么这一次，就完全不提这个事了。他承认了房价里边会有这个金融资产性。而且还承认了整个的关联性强，涉及面广，社会关注度高。

作为一个引导风向或者叫引导舆论和上层精神的一个顶级刊物。他的第一句话实际上是对整个2016年提出的“房子是用来住的”这个事情，做了一个颠覆性话语表达。

那么接下来他写的是什么呢？

写的是：2025年底召开了一个重要的会，再一次强调了着力稳定房地产市场并做出了重要部署，要促进房地产健康发展，防范化解系统性风险。所以，接下来说的就是怎么样去落实最高层的部署。他后边说的是切实改善和稳定房地产市场预期，为国民经济平稳运行提供有力支撑。也就是说终于认识到了这个房价的下跌，原来是引发整个经济通缩、投资下降、消费降级等各方面经济指标衰退的一个关键。

此刻，我们回望过去一年多时间，尤其是24年9月底以来，房地产政策出现了很大的转变。但是，到了25年的四五月份的时候，很多政策又停滞不前了。

为什么不救市？

是因为对整个房地产衰退后果的认知，是一个逐渐深入的过程。但是，进入26年的第一天就抛出了这个非常重要的文章。我们可以看到整个的一个变化就跟口罩一样，他也是逐渐认知逐渐深化逐渐去改良去调整的这么一个过程。

但是，我们也需要注意，就是每一次的调整，可能是一个原地180度的转弯。这个我们经历了很多次，比如“三条红线”，比如某年12月底在家，第二天大家都自由往来的经历。所以呢，房价稳和回升这个行为你要看其拐点，得从思想上你要看他什么时候那个突然180度的转弯。

可以说啊，这一篇文章抛出，其实就是180度转弯的舆论号角。

那么接下来继续怎么说的呢？房地产是国民经济重要的产业和居民财富的重要来源。这两个重要突出了房地产的重要性地位。那地位是什么呢？就是在经济发展中举足轻重。说白了，实际上就是再一次强调了房地产支柱地位的重要性。而且还延伸到了居民财富的重要来源这个维度。

接下来的一句话，把房地产从经济上的问题提升到了ZZ问题。他是这么说的：房地产市场健康发展，事关经济社会发展，大局稳定，事关人民群众切身利益。我们有一句话叫稳定压倒一切，所以，现在把房地产的稳定变成了ZZ的稳定，就是房价如果再继续下降，问题已经不只是经济问题了，也不是部分有房人的问题，而是事关人民群众的切身利益了。

那么，你想止跌回稳也好，房地产健康发展也好，他是要放在什么样的地方去努力呢？你想各地方的相关部门和金融机构，都会逐字逐句的去拆解这篇文章的内容。这个信号释放之后呢，所有的部门都会围绕这个目标去努力去出台相对应的举措，去稳定去拉动。

我们继续拆解，接下来他是回顾了整个房地产的发展，他是从上世纪八十年代，说的房改开始，98年实施这个商品化的这个改革，然后到了24年人均面积达到了41平米，户均套数超过了1.1套，也建成了世界上最大的保障房体系，有力促进了城镇化和经济社会的高质量发展。

你看我们过往总说房地产高速发展，那是旧时代的一个产物。你看现在这篇文章里边，包括他说的2024年的时候，他都说只有房地产的发展，才保证了我们的城镇化和经济的高质量发展。房地产就不是从一个过去高速发展的旧时代东西，现在也把它纳入到了高质量发展的体系。

回顾完过去以后，接下来就说到我们现在面临的问题：从近期房地产市场的运行情况来看，我们正经历深入调整，必须认清其根源，才能对症下药。大家想一下，之前是不是对某些问题，连文字都会回避，更不可能让你讨论，那你就没有办法去解决它。

那么它的方法是什么呢？

就是通过有力的政策措施，稳定市场预期，保证房地产市场平稳健康发展。从深层次来看，伴随城镇化从快速增长转向稳定发展期，城市大规模扩张转向了存量提质为主的阶段。房地产发展的必要条件发生深刻变化，集中体现在了以下几个方面：一是住房总量总体基于平衡，结构性供给不足，特别是保障性相对不足，新市民青年人住房负担较重。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更强烈。三是房地产企业的“高负债高杠杆高周转”模式难以为继，亟待向低负债低杠杆合理回报的模式转变。然后要把类制造业升级为产品--服务--运营一体化。

这段话和东瀛今天的房地产发展是一致的。然后文章还写道：从家庭住房的拥有率、房价收入比、房价租金比等指标来看，结合房地产相关贷款占银行贷款的比重，房地产业相关收入占地方财政收入比重，居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式走到尽头。

意思是说那种买了房就能涨，买了房两年就翻倍的这种模式和情况已经没法运转了。他的理由也很清晰，就是收入赶不上房价的上涨。那么基于以上的这些判断，有些观点认为，房地产在国民经济的重要性下降了。文章认为呢，这种观点有失偏颇。他说的是：房地产产业链条长，关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

为什么要提这段话呢？

因为过往几年很长一段时间，无论是舆论还是地方倾向来看，都想用科技和出口去取代房地产，但现在来看，整个的情况并不是这么回事。所以说，用了仍然是支撑国民经济的基础产业这句意味深长的话。

2024年整个房地产和建筑业在GDP的占比13%左右，直接带动就业人口7000万左右。近年来，房地产领域投资虽然有下降，但是住房服务、二手房交易、房地产资管领域依然是快速增长的，发展潜力依然巨大。而且从国际经验来看，它罗列了几个发达国家，目前房地产业增加值占国民经济GDP都在10%以上，依然是经济稳定和重要的财富模式。而当下行业已经降到只占国民经济GDP的6%左右，你觉得合理吗？

如何去正确认识这个问题，民间可能有很多种讨论和不同的观点。但是，高层如果把这些客观的数据拿出来，一定是他本身的一种想法的转变。毕竟房价已经调整了五年，价格大致回到了十年前了。

接下来他又举了一些人口发生了下降的这些国家的例子：2000-2024年，日本韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套和10.39套，房产建设强度仍然较高，有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建的住宅规模应该在1000万-1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。

他还从另外一个维度：从城市化发展水平看，我国房地产转型发展空间依然十分广阔。总量方面，考虑到公摊面积情况，我国城镇人均居住使用面积为35平米，与韩国新加坡基本接近，与日德英法有一定差距，我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%。

他的结论是：新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中，城市之间流动趋势仍将持续相当长的时间。

这段话表达的意思就是：人口的减少问题要客观看待，从日韩的情况来看并没有对房地产市场产生较大的影响。但是，人口的流动和户籍人口城镇化率的提升还是会对房地产的需求产生积极的正面影响，这里提出了一个新的词语，叫户籍人口城镇化率，大家觉得是不是身边有很多人在城市居住和就业，但是户籍却在老家在农村。另一个角度，也为大家选择城市置业和就业的方向提供了一定的参考。就业在哪里，需求就在哪里。

另外，文章指出：结构方面，我国城镇人均住房建筑面积30平米以下的家庭户占比接近40%，越有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平米。意思就是住得非常的差，人们对美好生活的向往是一直存在的，好房子的空间需求是大量客观存在的。

他还说：如家庭结构小型化催生细分市场需求，“人才红利”引领升级需求。品质方面，老旧小区改造是一个持续的过程，按照20年以上住宅小区算为老旧小区的标准，目前就积累了约350亿平米的住房存量，按照每年房屋2%的折旧率估算，会创造出7亿平米的更新替代需求。

所以说，各种媒体包括官方预测的每年10-12亿平米的住宅需求是客观存在的，这是一个相对比较合理公允的数值区间。但是，我们在价格快速回落的这几年时间，已经跌倒了8亿平米的区间，已经是非常非常低了。

接下来，文章说了：促进房地产健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定等等，从24年926重要会议指示以来，房地产发展取得的一些成绩。但是，话锋一转，就描述了当下的问题：

但也有些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势。其实，24年926之后，房地产的交易和后续政策的不断出台，一直到25年的4月份，整个地产的情况是比较稳定的，甚至交易量是有回升的。但是，5月份之后，尤其是四季度10月份之后，市场形势又开始严峻，部分城市价格下行速度加快，又到了一个相对关键的时间节点。这就是文章所说的“波动”，文章怎么来看待这些波动呢？

对于这些现象，要客观分析，正确看待。一方面，一些城市库存还比较高，消化库存，市场出清需要时间。另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。等等

这段话表述的是什么意思呢？

就是我们不会再按照原有的市场波动让市场去调节了，现在要用改善措施烫平市场波动。接下来，文章就说出了具体的措施：

保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。政策协调上等等。

这段话间接的对过往的政策和救市不力做了反思和批评。主要是过往各种大会上在房住不炒的氛围宣传营造下，导致了出政策的时候就有所保留和顾忌。现在明确说了房地产与经济发展的直接相关性，与居民财富的直接相关性，你如果老是让政策去留一手，不把政策做足，结果就是影响了整体经济的情况。从24年926高层发声要止跌回稳的信号以来，不是顶层出了问题，而是在执行层面出了问题。

下面又说了更有效的措施：做好供给管理，供给端要严控增量，盘活存量等等。

这段话就是高质量发展好房子的一个要求，也是对土地财政的一个反思。比如说现房销售这个事情一直在提，但是如果你现在推动现房销售，但是你又没有合理的融资配套，那房地产商就没了，所以他这儿强调了一点“合理把握”各项基础制度的出台时机。这些说的就是如何让土地进行不断的升值，否则的话，这个地价越拍越低，大家的信心就是一个负反馈。

最后一段是什么呢？就是要加强信息和舆论引导，加强房地产市场相关价格关键指标的监测，住房是普通家庭最大最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，更受群众关注，除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件，统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体的作用等等。

这段话什么意思呢？你客观的说数据分析数据没有问题，但是你以这个唱衰博流量的，接下来很可能会重拳出击，可能不是简单的封号、限制发言的问题，有可能是直接上升到法律层面针对人的问题。如果你也是吃流量唱衰饭的人，真的 要注意要审慎了。

整体来看，这篇重磅的文章在年初来发布，一定是有高度站位的，在接下来的市场里面也会有更多支持性的政策让行业回到正常的轨道去发展。新年以来，资本市场的红火与波动并存，行业表现分化也很明显。但是，大家是否有注意到，作为老登的房地产行业股票的表现是正反馈的，没有想到吧？

这篇文章只对内容做拆解，不做判断，仅供参考。