农村宅基地管理升级！农业农村部划定红线。这些做法将被严查

最近，不少农村朋友在问：“听说现在宅基地管得特别严，到底还能不能翻修老房子？城里亲戚想合伙搞民宿行不行？”这些问题背后，正是2025年以来国家针对农村宅基地管理推出的一系列新规。这些政策划出了清晰的“红线”，既是为了守住农民的家底，也是给乡村振兴铺更稳的路。

一、宅基地不是“商品”，城里人下乡买房的路被彻底堵死

“城里人到农村买宅基地”这个口子，现在被彻底焊死了。2025年中央一号文件明确提出了“两个不允许”：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。这条政策不是突然来的，早在1999年就有类似规定，但过去一些地方执行不严，有的城里人和村民签个“长租协议”，实际搞的是变相买卖。现在不同了，农业农村部联合自然资源部多次发文，强调严禁以“合作建房”“入股经营”等名义突破底线。

为什么卡这么死？因为宅基地的本质是集体给成员的“居住保障”，不是投资品。举个例子：云南某村的老张，儿子在城里落户后，想把老家空置的院子卖给一个昆明老板做民宿，签了30年合同。结果2025年新规落地后，镇里查违建，认定合同无效，院子退回村集体。老张懵了：“当初觉得能赚一笔，现在钱没拿到，房子也差点丢了。”这种案例不少地方都有。政策收紧的背后，是防止农民在短期利益驱动下失去长远保障。

二、翻建老房不能“任性”，三类情况最容易被查

有人问：“不卖地，自己翻修老宅总行吧？”这里也有讲究。新规要求，即便是原址翻建，也得重新走审批流程，尤其三种情况最敏感：

超面积建房：比如批准150平米，实际盖了200平米，多出来的可能被认定为违建；

占用耕地或生态保护区：哪怕只是后院扩个厨房，如果占了永久基本农田或生态红线，必须拆除；

未经审批改用途：比如把住房改成农家乐，如果没有经过镇里审批，可能被责令恢复原状。

上海奉贤区去年有个案例：一户村民把老宅拆了想盖三层小楼，结果因为没申请规划许可，建到一半被叫停。村干部解释：“现在翻建得像城市报装修一样，得先交材料，镇里派人来量地、验线，完工还得验收发证。”这套流程看似麻烦，其实是为了避免邻里纠纷和安全隐患。

三、盘活闲置房可以，但只能走“出租、入股、合作”三条路

宅基地严管不等于“封死”。国家鼓励盘活闲置农房，但必须合规。目前允许的方式就三种：出租、入股、合作，而且有硬约束。

出租：最长租期不能超过20年，到期后可以续签，但不能“以租代卖”；

入股：比如用房子入股合作社搞旅游，农民还是产权人，只是按股分红；

合作：比如和电商公司合作搞仓储，但宅基地性质不能变，不能搞成商品房开发。

云南大理有些村子做得不错。村民把空房统一租给村集体，由村里引进专业公司运营民宿，农民收租金加分红，既避免了单个农户被资本压价，也保住了宅基地的集体属性。但要注意，如果合作方打着“养老庄园”名义卖会员卡，或者变相分割房间销售，就踩了红线。

四、“一户一宅”认定更严格，分户建房不再是漏洞

过去有些人通过“假分户”申请新宅基地，比如儿子还没成年就单独立户占地。现在这类漏洞被堵上了。福建闽侯县2026年新出台的指导意见明确，“户”的认定以农村集体产权制度改革后的“股权户”为基础，必须考虑成员变动情况，不能随意分户。同时，宅基地资格权也强调“以人为本”：比如外嫁女如果在新居住地没分到地，原村集体仍要保障其权益；退伍军人返乡可直接申请资格认定。

五、政策留了“活口”：这些情况仍有机会

严管之下也有灵活空间。比如上海针对“镇保人员”（土地被征收后参加城镇社保的农民）建房资格问题，正在探索配套政策，计划通过经济补偿或集中居住安置化解矛盾。此外，三类人申请宅基地有优先权：

无房户或住房面积低于本地标准的困难户；

因灾害需重建的农户；

符合分户条件且现有宅基地无法满足居住需求的年轻人。

结语：严管是为了公平，农民得学会“合规用权”

宅基地新规看似严格，实则指向一个核心：让土地真正为农民托底，而不是成为资本的游戏场。对农民来说，关键是吃透政策、用足合规路径。比如想搞民宿，可以先向村里报备，通过集体平台引入专业运营方；想翻建老房，务必提前跑审批，避免“建了再拆”的损失。

2026年是宅基地制度深化改革的节点，国家层面要求各地在年内完成宅基地确权登记，这将为后续流转、抵押等改革打下基础。守住红线，才能让农村既保留乡土气息，又跟上发展节奏。

读者讨论点： 你老家宅基地遇到过哪些问题？你觉得严管之后农民机会更多还是更少了？欢迎分享你的看法或案例。

（本文政策依据：2025年中央一号文件、农业农村部《关于严守法律政策底线红线进一步规范农村宅基地管理与利用的通知》、云南省及福建省宅基地管理新规等）