完犊子了，又被四代住宅割了韭菜

去年一年，四代住宅在武汉遍地开花。

差不多的户型、差不多的销售说辞、差不多的立面、差不多的地下会所……

关键是，连销售动线也是一样：

给你一个大门、社区入户大堂，然后坐电梯跑地下去了，再然后坐电梯直接到了实体楼样板间……

总觉得哪里不对？

开发商给我们看了它想给我们看的，而我们想看的，被丝滑的略过了。

如，小区园林。

别跟我说地下的、架空层的园林景观体系，我要的是有天有地、堂堂正正的一楼的绿化。

这，才是硬核、真实反映小区居住舒适度的地方。

道高一尺，魔高一丈，开发商这个糟老头子，坏得很，

又割了咱们韭菜。

01

这年头，咱们下馆子搞团购，只看优惠了多少，

管它是不是预制菜；

咱们买新能源车，只看续航多少，

管它百公里电耗高低；

咱们买四代住宅，就死盯着得房率、容积率这两指标，

得房率高，才叫四代住宅；

容积率低，滚蛋吧，超高层……

咋一看，消费者成熟了不少，不好唬弄，

其实啊，是卖了自行车，换成拐杖回家。

02

四代住宅得房率这个数据，我之前就说了，

有闹眼子的嫌疑。

优化后实际使用率100%，

这个数据甚至都不能写到合同里，宣传的得房率与实际的产权面积，

压根就是两码事。

另外，这个实际使用率，谁也测不出来，

因为墙体厚度、计算依据都有争议，不是你打我一巴掌、我还你一拳头这么简单。

当然，四代宅的得房率，肉眼可见的比三代住宅要高，

这一点，是事实。

就跟电车肯定比油车省钱一样，哪怕电耗再高。

今天，咱们重点聊另外一个数据，容积率。

纵观武汉这两年的神盘，容积率普遍降了下来，

2以上、3以下，比白沙洲新力城，优秀了太多，

其容积率为3.73，换来的是65层超高层。

03

容积率，也是会骗人的。

单就容积率指标而言，2.0的项目，就一定比3.0的项目，住得更舒适吗？

未必。

举个例子，占地10000方的项目，容积率为2.0，总建面为20000方。

问题就在于，这20000方的面积，

开发商到底是做高层、还是做别墅、还是做高层+别墅。

您别嗤之以鼻，也不是我闲得蛋疼，

这个物业形态的搭配，直接关系到各位业主的居住舒适度。

假如，这个项目用的是10000方的别墅+10000方的高层的高低配，

那么，高层业主的实际容积率，可能在3.5及以上。

因为，联排别墅的容积率，通常为0.5左右。

当然，现实的情况，就像我的座右铭那样，

生活没有我们希望的那么好，也没有我们担心的那样糟。

武汉四代住宅，关于实际容积率的问题，没那么夸张，也没那么美好。

高层+洋房的情况，普遍存在。

为什么会这么做？

用高层回本、用洋房赚钱。

花园洋房的容积率，通常在1.2及以上。

换句话说，但凡有花园洋房的项目，都会蚕食高层的容积率，

只是或多或少的事。

于是乎，高层业主可能买到了一个假容积率。

04

显然，也有四代住宅，清一色的高层，没问题吧，

也有问题。

我们先来聊一件事，容积率多少住得舒适？

花园洋房安逸吧，住在花园里的感脚，不要太好，

容积率大概是1.2—1.5。

咱们高层业主不奢求，

不能说咱们买一碗素面，非要老板加两个鹌鹑蛋一个淀粉肠。

容积率2.8左右，足矣。

也就是说，10000方的地，全盖28000方的高层（18层以上的住宅楼），

住得巴适。

按照户均110平计算，3栋25层高层（底层架空）可以排布完毕。

通常而言，1栋25层的高层建筑，占地面积在1000平左右，

也就是说，该项目的建筑密度在30%上下，当属舒朗。

但是，四代住宅的得房率，

此时，就是一把双刃剑啊。

各位想过没有，28000方的总建面，如果是过去的三代住宅，实际使用面积可能只有21000方；

而现在是四代住宅，不说负公摊了，零公摊下，28000方的建筑面积就有28000方的使用面积。

简单点说，同样的建筑面积，四代住宅比三代住宅能住更多的人。

结果是，相同的容积率下，四代住宅的人均绿地面积，要明显少于三代住宅。

05

何谓人均绿地面积？

或者，何谓户均绿地面积？

户均绿地面积 = 项目总绿地面积 ÷ 项目总户数。

以占地面积10000方、建面28000方、建筑密度30%、户均110平也就是255户算，

最大化的户均绿地面积为7000平/255户=27平。

同理，最大化的人均绿地面积=每户实际居住人数/27平。

如果，实际使用率，定义的是室内大不大；

那么，人均绿地面积，则是决定室外舒不舒服的终极指标，

且凌驾于楼间距、园林景观面积、全龄段配套、会所面积等一切数字与配置之上。

同样一间星巴克，10个人喝咖啡与30个人喝咖啡，体验感是完全不一样的。

06

各位，现在懂了四代住宅销售动线的设计逻辑了吧，

有意避开了小区园林，让业主无法感受真实容积率。

原本就不富裕的业主，如今更是雪上加霜了。