业主花32万元购买车位却暂时不能办产证，风险谁来担？

32万元一个地下车位，钱都付了，却暂时不能办产证？

近日，上海市民李女士向澎湃新闻（www.thepaper.cn）反映，自己在小区买了两个车位，去年12月付清尾款后，却被销售人员告知：根据有关规定，同一业主购买多个车位需分批次办理不动产权证（即“小产证”），目前只能先办一个车位的产证，第二个车位要再等四五个月才能办理。

“如果早知道有这个规定，我不会急于付清第二个车位的尾款。”李女士称，销售在收尾款前没有提过分批办理。考虑到资金风险，她希望对方能先退回第二个车位的尾款，待可以办证时再重新支付。

对此，开发商工作人员向澎湃新闻表示，如果解除合同，退款流程大概需要四五个月。其否认“销售没有提前告知分批办理”的说法，并称即使分批办理也在合同约定时间内，业主有异议可走法律途径。

“锁定”车位，长租转买卖

李女士所住的上海星河湾花园三期小区为分期开发的期房项目，其地下车位因涉及整体地下空间产权，需待小区所有批次楼栋全部交付后，开发商才能办理车位“大产证”（初始登记证明），进而具备销售资格。

2023年小区交付时，开发商推出车位“长租锁定”方案：业主签订长租协议，支付20万元/个的“租金”即可锁定车位并使用，待开发商取得“大产证”后可转买卖合同，业主补足尾款可办“小产证”，这一流程在当时的《租赁合同》“特别约定”中已有明确。

《车位优先购买告知书》截图。 受访者供图

2025年11月25日，开发商上海金色紫都房地产有限公司发出《车位优先购买告知书》，通知已取得车位“大产证”，要求业主补足17万元/个的尾款，否则视为放弃，已付款项扣除租金后退还。李女士称，告知书中仅约定尾款支付期限为30日内，但未提及“同一业主办理多车位产证需分批次”。

为方便使用，李女士此前已通过长租协议锁定两个独立车位，在使用两份5万元的车位抵扣券之后，于2025年12月24日、25日分两次付清尾款共计24万元，两车位实际成交价为32万元/个。

然而，准备签订电子版买卖合同之际，销售人员突然告知她，按照有关部门规定，同一业主在同一批次仅能办理一个车位的产证，第二个车位需等待四五个月。对此，记者从闵行区房管部门了解到，上述规定初衷是保障车位资源普惠性，避免部分业主大量购买车位，导致其他业主无位可买。

李女士则认为，开发商明知这个规定，收款前却只字未提，存在信息披露不充分的问题。“为何急于收取全款，却隐瞒关键限制？”在她看来，提前支付的12万元尾款被开发商先占用数月，业主不仅存在利息损失，还面临极端情况下的资金风险，“如果这期间开发商出现经营问题，我可能既拿不到小产证，也无法追回尾款。”

暂时无法办产证，尾款能否先退还?

对于李女士质疑的没有尽到告知义务，记者联系到星河湾营销中心工作人员，对方辩称“销售已提前告知业主”，并强调“分批次办理未超合同约定的最晚时效”。

该工作人员表示，电子版合同条款约定产证需在2026年6月30日前办理完成，“我们只是说第一个（小产证）可以提前办理，第二个也是在合同时效内办理。”

不过，李女士表示，这份合同是在付尾款之后才看到，目前她仍未签字，第一个车位的产证办理也因此停滞。她提出，希望开发商先退还第二个车位的12万元尾款，双方继续履行原长租协议，待第二批次车位销售权限获批后，再重新支付尾款、签订合同并办理产证。

“我的核心诉求并非放弃第二个车位。”在其看来，当初开发商没拿到“大产证”，就是通过长租模式让业主使用车位，现在第二个车位暂时无法办证，理应沿用这种模式，而不是让业主承担资金风险。

不过，上述营销中心工作人员表示，如果解除合同，退款流程大概需要四五个月，称“这是公司内部流程要求”，并表示“一切按合同执行，业主有异议可走法律途径”。

针对此事，北京中凯（上海）律师事务所合伙人徐梁律师认为，《中华人民共和国民法典》第7条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在合同订立阶段，开发商应当如实告知影响业主决策的重要信息。

徐梁表示，“同一业主办理多车位产证需分批次”直接影响到业主的权利归属时间和资金占用风险，开发商在《告知书》、《租赁合同》中并未提及该产证办理限制，直至收齐款项后才告知，属于履行告知义务瑕疵，与诚实信用原则背离。鉴于业主与开发商之间存在显著的信息不对称，即便该分批限制属于规定，也不能免除开发商的提示与告知义务。

此外，根据《中华人民共和国民法典》第五百条，开发商在订立合同过程中故意隐瞒与合同有关的重要事实、存在违背诚信原则的行为，已构成缔约过失。如果造成李女士损失，开发商应承担赔偿责任。在正式电子买卖合同签署前，针对开发商新增的限制条件，李女士有权拒绝接受并主张退还尾款以恢复原长租履约状态，直到车位具备办证条件。

澎湃新闻记者 徐亦嘉