北京买房：理清思路，购房建议1783

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

平和探讨，咱别上来就怼人。我问雄安新区到目前为止对北京房价影响力有多少？您认为以十年为周期的话会达到多少？我查到的数字是央企总数是243家1800万人，但北京就占了70家，人数至少500万，仅仅搬走央企就能拉低多少房价需求？

另外北京有92家大学，学生110万，一半搬走的话将会减少多少需求？就算学生不买房也是影响将来就业的，这早有专家论证过。另外还有好多单位都是可以搬走的，只是个时间问题而已。

我不是唱空派，只是平和的来探讨，房地产首先需要是人的需求，如果人减少了那自然就减少需求，一切上涨的基础也就成了空中楼阁。

A：

1、十年周期，到时候我都退休了，或许还去雄安养老呢，北京又少一个。但我去雄安也未必非得卖掉北京的房子啊？租房也行，再买一套也不是买不起，又不是说这辈子不回北京了。

所以我认为雄安对北京房价的影响不会太大。这可以参考石景山的首钢，那是整体搬迁，但有多少员工卖房移民河北了？石景山的房价走势明显下跌了吗？

2、另外也可以参考其他国家，东亚的就行。比如日本的筑波新城，韩国的世宗新城，咱们的雄安都参考了他们。他们都折腾很多年了，但看看对东京和首尔的房价有影响吗？

3、另外您的数字不对。首先您把国资委和其他部委管理的国企或单位都算央企了，而常规都只算国资委的，只有100家左右。央企总共多少员工我不知道，但在北京的都只是总部，合计不到10万人。

而北京总共才2200万人，其中就业人口占50%，1100多万。按您的说法其中500万都是央企的，再加上北京国企和体制编制内的，那北京是不是就没有民营和外资企业了？所以您这数字都太邪乎了，没什么意义。

4、另外大学生跟房价的影响不大，全国在校生最多的是广州，然后是郑州武汉成都重庆，北京才排第六，您觉得他们对房价影响多大？将来是否去外地找工作看自己的意愿，之前不是也如此吗？

5、好多单位搬走就搬走呗，但还是这话，我还想去雄安呢，您觉得会影响北京房价吗？

仅供参考。

二

Q:

我的情况：儿子前年入职*院**部门，工作地点南四环，户口去年已经迁入。他女友是北京**单位事业员工，无京户，工作地点南三环。公积金为我儿国管，女友市管，合计6000元。

如果买房，目前考虑买在肖村地铁站北边成寿寺的中海城圣朝菲，三居室在800万左右。看了几套觉得还可以，请问您是否建议？这里的地段等级和保值情况如何？

A：

1、我这问答是要发网上的，所以把您家孩子的工作信息隐藏吧，要不然喷子太多，有可能打击您美好的心情。

当然我也很理解您的心情，更是羡慕，如果我家孩子能有这出息，那我得敲着锣举着喇叭满小区的宣扬。但幸福虽然需要分享，却最好避免刺激心态不平和的喷子们。

2、公积金合计6000，这是什么缴存标准啊？怎么感觉不太对似的，问清楚吧。

3、房子是用来住的，还是多考虑自己的感受吧，没必要听别人的建议。中海城挺好的，典型的南城地标。当年敢于叫“城”的都是百万规模以上的超级大盘，品质和保值都相对有保证，在地段板块内至少不弱。

不过这地段儿不算太强，因为是典型的两区交界，交界的太边缘了，所以对周边的配套和规划都有影响。否则以中海城的品质，均价至少再向上提个10%以上。

以后的保值还是看规划吧，如果朝阳区加大了对南部的投入+加强了配套，比如牛校和商务区等等，那保值自然比之前要强，把走弱的那部分价值补回来也正常。但如果短期内没做到，那大概率还是延续之前的普通走势。

仅供参考。

三

Q:

我家情况有些特殊，我是北京人，东城户籍，但目前无房，我和孩子的户口在花市新景家园我姐姐家的户口上。我老婆是外地户口。我想问的是，如果用孩子妈妈的户口买房，比如买在朝阳了，那是否影响孩子上学？因为我们夫妻关系不太好，一直处于冷战阶段。

但她贪图北京户口，所以没到45岁是不会离的。她现在想买套小房我管不着，但是怕担心影响孩子是上学。我要买的话不是说买不起，但是首先是没有用，既然能在东城上学我们又有住的地方何必买房？我们现在住**的房子，条件还可以，交通也方便。再有不买房的原因是学区房炒作的太过分了，我们没必要接盘。

A：

1、按现在东城的政策，只要是户籍在本区就可以申请入学，外区是否有房无所谓。但这也得看到时候的政策，如果学位紧张那就得看人家是否调整了呗。只能说按这几年的人口趋势，入学人数是逐年下降的，大概率不会收紧政策。

2、夫妻关系的事儿就只能是看自己了，既然现在跟政策没冲突那就没必要较劲吧，到时候政策如果调整了再说，想解决就自然有办法。

3、既然有户口就没必要买学区房，除非是想大概率确定对口某所学校，否则租房就行。

仅供参考。

四

Q:

我简单介绍一下情况：我和先生都是典型的小镇做题家，都是考到北京的，他是博士有了京户。目前孩子刚刚出生，全家于去年底搬到海淀**公寓，属于公租房性质的人才公寓，单位有补贴，居住条件和价格相比是不错的。

但是我们出于对孩子教育的考虑，讨论后统一认为还是应该买套房子的。首先是虽然是人才公寓，但其实也都是打工族聚集地，单身和情侣居多，没有家庭社区的氛围。比如我们之前租在西二旗智学苑，小区环境虽然一般，但因为有很多业主都是高知，邻里关系和言谈举止都和纯粹的租房社区是不一样的。

然后考虑的是对口的学校，如果一直租房在公寓，那我们上学对口就是**小学，中学派位，学校质量和排名在海淀区基本垫底。我们根据自身经历深刻知道教学环境对孩子的影响，所以迫切需要了解北京学区房的现状和发展，以便为孩子找到性价比高的教育资源。

至于居住方面我们其实倒不是很在乎，毕竟来北京十多年了，学校宿舍，城中村和地下室都住过，现在的公寓对我们来说已经很好。我们认为不怕面积小，只要是格局合适就可以了，用内部装修来弥补不足。

目前我们经过初步考察，选择了以下三套房，分别是上地学区，中关村学区和万寿路学区。都是老破小社区，想请您给分析一下性价比。其中离我们目前工作地点最近的是上地学区，但是考虑到我先生三年后有很大可能到五道口宇宙中心附近工作，这可以看作海淀中心位置也就不太在乎通勤了。

A：

1、迫切了解北京学区房的现状和发展？这几句话说不清楚，复杂程度快赶上预制菜了。而且了解的太多也没必要，还是根据需求重点了解吧，这种行情不太好的时期，买到性价比高的学区房不算太难。

3、具体的房源我分析不了，因为每套房的真实价值都得看具体市场行情，用租金和售价来计算，然后跟市场平均值进行比较才能算出性价比。光知道个报价意义不大，直接跟均价比较的话有可能算错了。

4、简单说吧，如果从居住角度讲，那学区溢价越高的自然性价比越低。以这三个学区排序，上地的居住性肯定最低，万寿路的大概率最高。中关村的则是看对口学校，我不知道您这是哪个小区，只能说居中吧。

但如果从学区价值排序的话自然是反过来了，上地的价值最高，所以才溢价高的。中关村看学校，通常中一二的溢价高，其他的大多众多。而万寿路的基本就是平均值，大多数家长的选择。

5、我要建议就是既然不强求学区，或者说只要是不错的学区就行，那索性就只看具体房源的性价比吧，选其中溢价最低的，这样能各项兼顾。要不您把具体的小区名字发给我吧，还有房源的挂牌信息，这样才好算点儿，否则我都懒的算。

另外多说一句，既然是咨询，那没必要藏着掖着的，何必把公开的房源信息都打码呢？打个比方这就跟找大夫问诊似的，哪儿不舒服直接说，非得让人家猜不合适，再把X光片子打码就更不合适了。

仅供参考。

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