南京三牌楼，房价从2003年3000涨到55000/平，如今跌回至30000/平

要说清南京三牌楼房价，我们得先把这个地名从干巴巴的房产标签里拽出来，放回到它原本的生活场景里去。

这里不是那种平地起高楼的新区，它的故事，是长在纵横交错的街巷里，泡在路边早餐店的蒸汽里，藏在老单位大院斑驳的墙皮下的。

它的房价起伏，和南京城本身的扩张关系不大，反倒更像一部围绕“老城核心区”和“学区房”这两个关键词展开的、充满了现实计算的微型地方志。

在2005年之前，三牌楼这个名字，在南京人心里代表的就是一种具体、踏实甚至有点保守的生活。它位于鼓楼区，不算顶核心，但绝对是好地方。

新模范马路以北，福建路以南，中央路东边这一片，布满了邮电、铁路、高校等各个系统的单位宿舍楼，以及本地居民世代居住的老社区。

房子大多是上世纪八十年代末到九十年代末建的多层砖混结构，五六层高，没电梯，户型方正但紧凑。

街边的梧桐树长得比楼还高，夏天能把整条街遮得阴凉。那时的房价，体现的是纯粹的居住价值。

大约在2003、2004年，这些老房子的单价大概在每平方米3000元到4000元之间。买这里房子的人，很少是外来投资者，多是本系统内的职工流转，或者附近想改善一下的老住户。

交易发生在熟人社会和附近的中介小门店里，价格透明，波动极小。房子就是用来住的，街角的苏果超市、菜场、和开了十几年的面馆，构成了它全部的价值支撑。

变化的第一股力量，来自城市整体价值的抬升和人们对“地段”的重新发现。大约从2005年开始，随着南京城市化的加速和河西等新区的开发，主城区的土地价值被普遍重估。

三牌楼这种配套成熟、生活便利的老城区，开始进入更多人的视野。它不是暴涨，而是像温水煮青蛙一样，慢慢热起来。

到2007年，一些位置好的老房子单价慢慢爬升到了每平方米5000元以上。到了2010年前后，这个数字普遍来到了8000元至10000元的区间。

这一轮的上涨，可以看作是市场对“成熟城市核心区居住便利性”的一次集体补票。地铁1号线早在2005年就通到了不远处的玄武门和南京站，公交线路四通八达，去新街口也就几站路。

这种便利，加上浓浓的烟火气，让很多厌倦了新区荒凉、或者工作在城里的年轻人，开始觉得这些老房子“性价比”不错。房价里，开始掺入了一点对地理位置的“稀缺性”付费。

然而，真正将三牌楼房价推入另一条快速轨道的，是那个所有中国家长都无法绕开的词：学区。三牌楼小学，作为鼓楼区一所历史悠久、口碑扎实的学校，成了这片老旧建筑群上最耀眼的金箔。

大约从2013、2014年开始，“学区房”的概念在南京愈演愈烈。三牌楼那些原本只是“住起来方便”的老房子，突然被赋予了决定孩子教育起点的功能。价格的逻辑发生了根本性颠覆。

房子的建筑年龄、有无电梯、户型好坏，在“学区”面前统统退居次席。市场开始用放大镜审视每一个门牌号，划分出“确定学区”和“不确定学区”的房源，价差迅速拉开。

到2015年，属于三牌楼小学学区范围内的房子，单价已经飙升到每平方米20000元以上，而非学区的同类老房子，可能还在15000元左右徘徊。

这每平方米5000元的差价，就是为那一纸入学资格支付的昂贵门票。这股由“学票”价值驱动的热潮，在接下来的几年里不断自我强化。

2016年至2018年，是整个南京学区房市场最热的时期。三牌楼的房价也在这个过程中一路狂飙。有数据显示，在2017年初，三牌楼小学的学区房均价曾在单月内上涨超过5%，领跑全市。

到2018年，片区内的顶级学区房单价已经突破了每平方米35000元，甚至向40000元关口发起冲击。

那些只有四五十平方米的小户型，因为总价相对可控，成了市场上最紧俏的“硬通货”，单价往往比大户型还要高出一截。

这个阶段的房地产市场，在三牌楼呈现为一种奇特的景象：一边是外观陈旧、设施老化的居民楼，另一边是不断刷新历史记录的房价数字。

支撑房价的，几乎不再是物理空间，而是一种纯粹的社会资源和身份焦虑。房子，变成了一个装载“教育机会”的容器，其使用价值被压缩到了极致。

三牌楼房价的历史性峰值，出现在上一轮楼市热潮的尾声与学区房价值被挖掘到极致的交汇点，大约在2021年至2022年上半年。

彼时，在货币环境、市场情绪和长期教育焦虑的共同作用下，这片老城区的房价达到了令人咋舌的高度。

具体来看，那些学区属性确定、楼层尚可、户型主流（如小两房）的典型房源，其挂牌和成交单价普遍站上了每平方米45000元至50000元的区间，部分位置、楼层极佳的小户型单价甚至短暂触及过55000元。

这个价格，是南京老破小学区房价值的“灯塔”之一。它意味着，一套建于上世纪九十年代、可能没有电梯、面积仅60平方米的老房子，其总价足以在南京绝大多数非核心板块换一套宽敞崭新的电梯三房。

这个巅峰价格，是由极度稀缺的优质教育资源、城市核心区的土地价值以及当时普遍存在的投机与恐慌性购房情绪，共同熔铸而成的一个非理性高点。

高峰之后，必然是漫长的价值回归与理性重建。自2022年下半年开始，多重因素开始给这场持续了近十年的学区房高热降温。

房地产市场的深度调整改变了人们的房价“永远上涨”的预期；教育均衡化政策的持续推动，动摇了学区房“一劳永逸”的根基。

三牌楼的房价，应声而落。但这次的下跌，不是普跌，而是一场残酷的、精准的价值“拆解”。市场开始冷静地将“学区溢价”从“房屋本体价值”中剥离出来。

要理解当前三牌楼的房价，必须放弃一个整体均价的概念，而应清晰地看到它已分裂为几个价格体系迥异的市场。

第一个市场，是“学区属性”依然明确的房产。尽管溢价收缩，但只要学区政策没有根本性改变，这部分价值就不会消失。目前，这类房源的价格从高点大幅回落，但依然构筑了一个较高的平台。

其当前的市场成交单价，主要集中在每平方米30000元至38000元的范围内。房子的具体楼层、装修以及户型的大小（小户型单价仍相对更高）。这是仍然在为子女教育刚性家庭所准备。

第二个市场，是“居住功能”主导的老旧社区。这些房子可能学区属性模糊，或者买家纯粹是为了自住而非上学。

它们的价格，则更多地体现了其作为“鼓楼区成熟地段老旧住宅”的真实价值。这个价值体系目前比较实在，单价普遍落在每平方米20000元至28000元的区间。

买这些房子的人，看中的是三牌楼无与伦比的生活便利度、浓厚的市井气息和相对亲民的入门总价。他们支付的，是为这份成熟生活体验所付的公平对价。

第三个市场，则是一些房龄过老、环境杂乱或存在明显瑕疵的房产。它们处于价值链条的底端，单价可能下行至每平方米18000元甚至更低。

这部分房子，揭示了当“学区”和“优质居住”光环都褪去后，这片土地上建筑本身的老旧程度所对应的基础价格。

因此，漫步在今天的三牌楼，你会感受到一种复杂的时空交错感。烧烤摊的烟火气依旧旺盛，菜市场的喧闹分毫未减，老街坊们依然坐在树下聊天。

但与之并存的，是房产中介橱窗里价格标签的频繁更换，以及人们谈论房价时，那种从狂热转向审慎的平静语气。那列开往迈皋桥的1号线地铁，每天仍旧载着满满当当的人流，在三牌楼附近的站点停靠。

房价的曲线，画出了一个完整的抛物线，从温和的居住价值起步，被教育的焦虑推向令人眩晕的顶点，最终又在政策和市场的双重作用下，缓缓回落，开始寻找一个新的、更具韧性的平衡点。

对于生活在这里的人而言，房子或许不再是那个能点石成金的“魔盒”，但它重新变回了一个能安放生活、承载日常的家。

数字的涨跌终会被人淡忘，但楼下那碗热腾腾的柴火馄饨的滋味，和夏日里满街的梧桐绿荫，才是这片土地更持久、更真实的温度。