非现金调整夯实资产质量，美凯龙轻装上阵彰显经营韧性

1月23日晚，美凯龙(601828.SH、01528.HK)发布业绩预告，预计2025年度归母净利润亏损。造成亏损的原因，主要是公司对所持有的投资性房地产项目进行大额公允价值变动损失的调整，涉及金额约126亿~215亿元。

美凯龙解释称，受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，公司持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给与租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此公司对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降。

业内人士指出，美凯龙对投资性房地产的价值调整，是基于市场行业情况，客观反映真实资产价值的优化之举。不仅通过非现金的资产估值调整夯实了报表，更剔除了资产估值波动对业绩的干扰，让核心业务的真实盈利能力更清晰显现，为公司轻装上阵聚焦主业、迈向长期高质量发展筑牢了坚实基础。

客观反映真实资产，不影响长期使用价值

当前，美凯龙所属的家居行业仍在调整。中国建筑材料流通协会数据显示，全国规模以上建材家居卖场12月销售额为1179.60亿元，同比下跌4.40%；2025年全年累计销售额为14411.45亿元，同比下跌3.33%。

面对未来租金收益的不确定性，基于审慎会计原则，美凯龙对投资性房地产的价值进行调整。此次调整是对行业周期变化的正常财务反映，使财务报表更真实、健康，不涉及现金支出，不影响公司现金流、偿债能力和正常经营。

业内人士认为，美凯龙此举意在释放投资性房地产估值压力，未来利润表中将减少同类公允价值变动损失，有助于投资者更清晰地看到主营业务盈利能力的真实改善和公司的核心价值。

此举恰恰体现了新管理层应对周期、夯实资产质量的决心。账面调整不改商业地产长期作为核心实物资产的配置价值，以及优质地段资产的稀缺性。截至2025年12月底，美凯龙经营74家自营商场。美凯龙持有的投资性房地产均是位于一、二线城市的核心物业资产，持有的目的在于看中其长期战略意图，而非短期交易目的，因此短期估值波动不影响资产长期使用价值。

账面价值变化的背后，美凯龙的经营韧性与战略前瞻性进一步凸显。面对家居零售行业的多重挑战，美凯龙既通过租金减免、精细化管理稳住商户基本盘，推动出租率、经营现金流等核心运营指标持续改善。公告显示，美凯龙自营商场出租率在2025年第三季度达84.72%，环比二季度提升0.52%；2025年第三季度经营活动现金流净额为6.43亿元，上年同期为负，连续两个季度为正，经营现金流状况好转。

与此同时，美凯龙开启债务置换、数智化升级等降本增效举措。财报显示，美凯龙2025年第三季度销售费用为6.18亿元，同比下降18.05%；管理费用为6亿元，同比下降19.92%；财务费用为16.42亿元，同比下降10.23%，降本增效成效显著。

积极谋变，从家居生态拓展至生活服务

在主动“轻装上阵”的同时，美凯龙在新管理层的带领下，正积极谋变、战略升级。

过去一年，美凯龙按照“3+星生态”战略指引，实施升级高端电器战略、推进M+高端设计中心等举措。

面对未来五年，美凯龙制定了清晰的战略定位，即成为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”。美凯龙一方面继续聚焦家居行业，为用户提供更美好的生活，通过提升商业内容、做好商业运营、闭环商业模式、增长空间价值；另一方面，与家居商业同频共振，打造第二增长曲线平衡整体业务规模，承担服务型角色定位，将服务范围拓展至产业链上游如品牌工厂等，提升全产业链整体运作效率。

按照规划，美凯龙将通过与建发集团的深度协同，把“3+星生态”进一步升级为涵盖“家居+地产+供应链”的泛家居大生态。美凯龙作为下游连接器，将生态边界从家居拓展至更广阔的生活服务领域。

该战略不仅强化了美凯龙的核心优势，也与国家“十五五”规划中扩大优质消费品和服务供给的方向高度契合。

“十五五”规划建议提出，扩大优质消费品和服务供给。以放宽准入、业态融合为重点扩大服务消费，强化品牌引领、标准升级、新技术应用，推动商品消费扩容升级，打造一批带动面广、显示度高的消费新场景。

“美凯龙这一战略若能扎实落地，将有力推动整个家居行业从碎片化、低效的价格战，转向以服务、设计与生态为核心的高质量竞争新阶段，对产业链上下游的品牌商、设计师、装修公司乃至消费者，都将带来深远而积极的影响。”一位长期跟踪家居行业的券商分析师表示，此次美凯龙对投资性房地产的调整可以说是“利空出尽”，接下来，美凯龙的最新战略落地成果与未来价值释放，将持续成为投资者和行业关注的焦点。

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