大事记丨复盘房地产30年发展逻辑，有些变化已悄悄浮现

摘要：

过去三十年，中国房地产行业从政策环境、市场特征到企业行为均发生了深刻变化，其发展轨迹深刻反映着国家经济转型、城镇化进程和宏观政策的变迁。本报告系统梳理了1995年至2025年中国房地产行业三十年的标志性事件，旨在厘清行业发展逻辑，为理解当前市场变化与把握未来趋势提供历史镜鉴。

目前，中国房地产行业已告别“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，正步入以“人、房、地、钱”要素联动为基础，聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”的高质量发展新阶段。未来，市场将呈现总量趋稳、结构分化的新格局。

过去三十年，中国房地产市场从无到有，从平稳起步到规模冲高，再到量价持续调整，房地产市场政策导向、供求关系等发生了重大变化。本篇以历年大事记为脉络，以十年为区间，去探寻30年来各阶段房地产市场的发展逻辑。

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第一个十年：制度奠基与市场化启蒙期，房地产业成为国民经济的支柱产业

1995-2004年是中国房地产市场化转型的关键阶段。1998年，国发23号文正式终止住房实物分配制度，并同步推出个人住房按揭贷款政策，激活商品房需求与居民购买力。2001年，随着中国申奥成功并正式加入世界贸易组织（WTO），北京、上海等城市房价出现显著上涨。这一时期，尽管局部市场出现过热现象，但政策整体以支持为主，房地产支柱产业地位逐步确立。

第二个十年：房地产市场量价齐升，热点城市房价上涨过快，限购限贷等政策登上历史舞台

2005-2014年，中国经济高速增长、快速城镇化与货币供应显著增加共同推动房地产市场迎来“黄金十年”。根据中国房地产指数系统数据，2005-2014年间十大城市新房综合价格指数累计上涨79%。与此同时，十年间全国新建商品房销售面积累计增长202%，新建商品房销售额累计增长614%，头部企业销售规模也实现了从百亿级到千亿级别的跨越。2005至2014年，房地产业增加值占GDP比重从5.4%提升至7.3%，支柱产业地位持续巩固。

2014年，随着经济发展进入新常态及住房短缺问题明显缓解，房地产交易量价下行压力加大，库存风险积聚，全年百城新建住宅价格指数下跌2.7%，年中住建部提出“千方百计消化库存”。与此同时，2014年3月《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》发布，首次提出“健全房地产市场调控长效机制”，并明确调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。彼时市场普遍认为行业将进入平稳理性增长的新阶段，但2015年推出的大规模棚改货币化安置政策再次拉动行业开启新一轮上涨周期。

第三个十年：市场量价冲高回落，随后进入调整期

2015年，在房地产市场库存高企、多地量价持续调整背景下，行业政策转向“去库存”。依托政策性金融工具PSL的资金支持，以棚改货币化安置为核心引擎，房地产市场量价迎来了从一二线到三四线城市的轮动上涨行情，全国新建商品房销售规模持续保持高位。因城施策背景下此阶段三四线城市房地产市场获得明显发展，后期随着居民杠杆率快速攀升，部分三四线城市需求出现一定透支，为后续的行业调整埋下伏笔。2016年12月，中央经济工作会议提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，此后“房住不炒”政策导向贯穿行业多年。在较严格政策下，房价涨幅逐步趋缓，至2019年全国市场再次转弱。

2021年是中国房地产市场规模的历史性拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，房地产供求关系发生重大变化，自2021年下半年开始，行业进入深度调整期。这一时期，政策导向逐步从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，限制性政策基本退出，并探索建立发展新模式。百城新建住宅价格指数显示，核心城市优质供给支撑新房价格波动相对平缓，但市场已告别普涨态势，三四线普遍面临下行压力。而随着房地产进入存量时代，2020年起中房指数系统开始发布百城二手住宅价格指数，数据显示，自2021年10月房价下跌以来，截至2025年末，百城二手住宅价格已回调约4年，当前市场量价仍面临压力。

总结

构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展，是适应我国城镇化新阶段与破解行业旧模式困境的必然选择。城市发展进入存量提质增效为主的阶段，《“十五五”规划建议》明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业发展指明方向。短期预计政策将继续聚焦推动房地产市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求、优化供给进一步落实相关举措。

中长期来看，新模式的构建仍需兼顾长期与短期，市场与保障等关系，在发展中逐步解决过去的问题，稳步完善基础制度、优化住房供给、提升服务质量，推动房地产行业实现平稳转型与可持续发展，迈向房地产高质量发展新格局。

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