首付松绑！银行重点考量抵押物市场价值

近期，中国人民银行（以下简称“央行”）副行长邹澜在国新办新闻发布会上表示，会同国家金融监督管理总局（以下简称“金融监管总局”）将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。

《中国经营报》记者获悉，该政策已在部分地区迅速落地。例如，2026年1月21日，广东省人民政府新闻办公室官方微信号上发布“广东20城商业用房购房贷款最低首付三成”的消息。

熟悉银行信贷业务的人士告诉记者：“该政策出台时间较短，政策内容主要涉及银行按揭贷款中的商用房部分，对于银行涉房贷款业务规模增长变化的影响需要反馈时间。但就目前情况来看，商用房首付比例降低意味着银行面临的风控压力加大。”

授信政策因地制宜

根据央行、金融监管总局发布的《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》（以下简称《通知》），商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

《通知》中政策覆盖办公、商铺、酒店及商住两用房，各地区可在此基础上因城施策。《通知》明确，中国人民银行各省级分行、金融监管总局各省级派出机构根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

广东省发布的落地政策中明确：在政策下限基础上，辖内各商业银行可按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业用房购房贷款具体首付款比例。

此前，多数地区的政策和银行规定，购买商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）的首付比例通常不低于50%，部分银行或特定项目甚至要求60%或更高。

多家银行信贷业务人士告诉记者，还在等待更进一步的配套政策出台。从目前的商用房贷款业务进件来看，商业贷款利率和年限一般都比住宅抵押贷款的利率更高、期限更短。未来，银行可能会结合租金现金流、地段人流、资产质量等因素来进行贷款定价。

银行在落实好央行政策的同时，要如何平衡自身的经营风险？苏商银行特约研究员薛洪言认为，银行落实好此项政策，关键在于须坚守“底线思维”，实施差异化、精细化的风控管理，绝不能“一刀切”地执行最低首付标准。首先，在授信政策上应因地、因项目而异，例如对核心城市成熟商圈、运营前景明朗的优质项目，可按30%执行；而对部分三、四线城市非核心区域或空置率较高的项目，则应审慎确定首付门槛或增加担保要求。其次，要严格客户准入与资金用途管理，重点支持将商办物业用于真实经营或自用的企业与个人，强化对其经营现金流、租金覆盖能力的审核，审慎介入纯投资炒作需求。最后，必须加强贷后全周期监控，建立租金收入与还款情况的联动监测机制，并积极运用数字化工具提升风险预警能力，从而在支持房地产行业平稳健康发展的同时，牢牢守住自身的资产质量底线。

未来，不同城市不同商业活跃度，以及商用房的抵押价值拍卖价值，将成为银行商用房贷款定价评估的重要考量因素。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者：“从银行对抵押物的评估来看，住宅市场抵押物质量相对较高，商业用房抵押物价值相对较低，但在商业活跃地区，商业用房抵押物表现更佳。拍卖结果与资产使用用途紧密相连。商业市场活跃，相关资产用途价值提升；商业市场活跃度弱，住宅市场凭借良好居住功能仍具优势。政策放宽有助于推进去库存工作，对稳定房价、促进市场积极发展均有积极作用。”

长期利好

国家统计局数据显示，截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积14105万平方米。目前，各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题。此次首付比例政策调整将直接提振市场交易活跃度，加快房企存量商业用房去化进程，助力房企纾解现金流压力。

严跃进指出：“在房地产市场去库存方面所采取的举措，本质是积极推动库存消化的有力行动，尤其对房地产企业意义重大。这一举措使商业银行贷款业务近期在部分领域活跃起来，为房贷业务提供了有力补充。”严跃进指出，房地产市场政策对金融市场也起到了积极支撑作用。就银行而言，在政策实施中会更倾向与优质商业地产项目合作。此外，银行在开展相关业务时总体并非持谨慎态度。房地产行业本身发展前景良好，且当前房价已调整，泡沫大幅削减。

此次商用房首付比例政策调整，将引导资金流向具备经营价值的资产，推动“商改租”“商改住”等模式落地，提高商用房的市场流动性。

严跃进进一步指出，商业用房主要包括商铺与写字楼两大类，其去库存进展长期滞后于住宅市场。此前，商业用房首付比例普遍在50%以上，较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿。此次将首付比例统一降至30%，显著降低了购房者的初始资金压力，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用。这一调整不仅与住宅市场政策形成协同，更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应。

“政策有望激活市场，发挥综合效应。短期来看，首付比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市，尤其在一、二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速。中长期而言，商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升。政策提供了流动性与信心支持，也为居民家庭资产配置提供了新路径，并将有力支撑实体经济复苏与结构性改革。”严跃进指出。

商用房首付门槛降低长期利好房地产行业，但并不意味着风险消失。中指研究院方面指出，金融政策解决的是“买得起”，但“赚得到”仍取决于市场基本面。若空置率高企、消费疲软，加杠杆反而会放大亏损。

银行要如何衡量这样的风险敞口？薛洪言认为，商用房首付比例从原普遍执行的50%及以上下调至不低于30%，对银行的影响呈现短期机遇与长期风险并存的复杂局面。短期内，这一政策通过降低门槛，有望刺激部分被压抑的购置需求，可能为银行的商用房贷款业务提供一定增量，并在一定程度上缓解住宅按揭贷款增速放缓带来的结构性压力。然而，这种刺激效果的实际规模存在不确定性，它高度依赖于商业地产市场的整体景气度、租金回报预期以及实体经济的复苏势头。在当前部分市场空置率较高、投资者态度谨慎的背景下，政策的实际拉动作用可能较为有限，难以迅速扭转整体房贷业务的增长态势。

薛洪言同时认为，更低的首付也意味着借款人的初始杠杆率上升，银行的风险敞口相应扩大，未来潜在的信用风险不容忽视。从长远看，若政策能有效盘活商办市场存量资产，带动相关经营贷联动业务增长，将有助于优化银行的信贷结构。综合来看，该政策为房贷业务的逐步企稳提供了支持，但其成效根本上仍取决于实体经济的复苏质量和商业地产市场的真实去化情况。

（编辑：曹驰 审核：何莎莎）

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