景气指数创新高 | 2026年1月物流仓储暨基础设施投资发展报告

观点指数仓储物流电商指数均创新高，标准化助力供应链高质量发展2025年12月，仓储、物流、电商业核心指数向好且创阶段性新高，快递发展指数保持稳定。政策层面以标准化建设为引领，加速推进绿色化、智能化、专业化转型，破解行业标准不统一、设施衔接不畅、融资难等痛点，为供应链的高质量发展筑牢根基。

加大投入即时物流新基建，无人物流解决最后一公里难题据物联云仓披露，12月全国重点城市租金、空置率呈现小幅下降的态势，互联网与物流巨头纷纷加大对即时物流新基建的投入，淘宝闪购、美团、京东等布局前置仓网络，强化配送能力。同时，无人物流技术成破局的关键，顺丰、京东、滴滴等布局无人配送，以协同模式及技术创新推动末端配送智能化，高效解决“最后一公里”的难题。

投资偏好高附加值领域，冷链IPO二次递表成功登陆港交所报告期内，冷链物流行业投资活跃，资金向医药冷链等高附加值领域集聚，多个高端冷链及枢纽项目落地。资本市场对此认可度明显提升，红星冷链二次递表后成功登陆港交所，募资用于仓储加工升级；普洛斯也计划2026年上半年赴港IPO，行业资本化进程加速。

仓储物流REITs面临回调压力，小股权收并购升温近期仓储物流类REITs遭遇回调压力，华夏安博仓储REIT较发行价跌超10%。宝湾联合招商证券等Pre-REITs基金发挥孵化作用，京东产发联合高瓴及外资基金，采用“小股+基金+运营”的模式实现规模扩张，跨境并购与不良资产盘活同步推进，行业资源加速向头部集中。

仓储物流电商指数均创新高，标准化助力供应链高质量发展

2025年12月份仓储指数为52.4%，较上月回升2个百分点，创下去年2月份以来新高。分项指标中，新订单指数延续扩张态势，设施利用率指数稳步提升，企业补库意愿增强，为年末仓储业务的增长提供了坚实支撑。

受市场需求回暖带动，仓储业务量保持较快增长，商品周转速度明显提高，企业备货积极、预期乐观，库存水平有所上升，显示了仓储行业运行向好，实现良好收官。

有分析指出，年末扩大内需相关政策的持续落地见效，叠加春节前备货需求的逐步释放，仓储业务需求后续存在进一步回升的空间，发展态势有望继续向好。

2025年12月份，中国物流业景气指数为52.4%，环比回升1.5个百分点。从全年数据来看，四个季度景气指数均值稳定回升，第四季度后两个月连续回升，12月份景气指数为2025年的最高，反映了实体经济物流业务需求持续活跃。

制造业领域，新能源汽车、集成电路、高端医药、交通运输设备、通用机械设备等品类的物流需求增加；智能装备与节能设备改造升级的需求潜力较大，多领域、多行业、多品类物流需求集中释放，带动工业制造领域的物流发展形成新的增长动力。

2025年12月中国快递发展指数达到466.8，其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别达到631.6、650.8、253.1和61.7。在“双12”、“黑五”等消费促销活动的带动下，快递市场规模保持稳定，12月业务量预计达到180亿件左右。

行业不仅有效支撑了线上消费活力的释放，更在区域均衡发展上取得突破，中西部地区业务量占比稳步提升，县域及农村市场服务网络持续完善，下沉市场的消费潜力加速释放。

中国电商物流指数为113.6点，与上月相比回升0.5点。从全年12个月的数据来看，2025年电商物流走势为九升两降一平，除在一、二月有所下滑外，其余月份基本呈现连续上升的态势。

从需求端看，下半年促销活动常态化，双十二购物对需求刺激的效应降低，本月延续11月态势，消费者购物趋于理性。供给端看，本月需求端延续上月增长态势，物流实效、履约率指数、满意率指数和实载率指数不仅环比回升，且涨幅有所扩大。

政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，形成“标准化引领、绿色转型、设施升级、金融支持”的全方位政策矩阵，为供应链高质量发展筑牢基础。

12月31日，市场监管总局等六部门联合印发《现代物流标准化重点工作计划》，明确提出修订食品冷链、电商冷链等关键领域的国家标准，同时完善物流枢纽、物流园区等基础设施的设计及评价标准。

该政策的落地，将有助于解决物流行业标准不统一、设施衔接不畅等行业痛点，推动物流各环节规范化、统一化发展。物流标准化建设不仅能够降低行业的整体运营成本、提升运转效率，还将为供应链协同发展提供技术支撑。

《关于实施绿色消费推进行动的通知》明确提出，打造绿色供应链，推动供应链全过程、全链条、全环节绿色发展，鼓励企业参照国家标准开展供应链碳足迹评价。推动物流企业加速绿色转型进程，行业从运输工具电动化、包装材料环保化到仓储设施节能化的全链条绿色发展。

同时，商务部提出积极支持绿色化、智能化、专业化的分拣中心建设，鼓励地方政府给予政策保障，引导再生资源流向改造后的分拣中心，提升资源循环利用效率，带动再生资源回收行业高质量发展，形成生态效益与经济效益双赢的发展格局。

《关于金融支持加快西部陆海新通道建设的意见》聚焦通道物流领域金融需求，深化专属金融产品创新，加大对沿线省（区、市）的金融支持力度，鼓励银行向符合条件的中小微物流企业提供合理融资和票据贴现支持。

这一政策将有效缓解中小微物流企业融资难、融资贵的问题，为企业扩大经营规模、升级设施设备提供资金保障。

与此同时，《海南自由贸易港现代物流业促进规定》提出，统筹冷链物流设施布局，支持田头冷库、移动冷库建设，鼓励企业共建共用冷链设施，优化仓储用地供给与通关便利化流程，以适配海南自由贸易港仓储物流高效流转的需求。

政策将强化海南地区冷链仓储能力，加强冷链物流服务全流程管理，推动冷链物流与制造业、旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业等产业的深度融合发展。

展望2026年，在政策持续发力和市场需求驱动下，物流行业标准化建设将持续深化，绿色化、智能化、专业化转型步伐将进一步加快。业内预计，物流行业核心指数将继续保持在扩张区间，行业发展将实现质的有效提升和量的合理增长。

加大投入即时物流新基建，无人物流解决最后一公里难题

期内，国内传统仓储市场供需关系持续优化，核心指标呈现小幅下降的态势。据物联云仓数据，12月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，较上月有所下降；全国仓储空置率为16.40%，同比环比均呈回落。

据CBRE华南区产业地产数据显示，2025年广州共有12个优质仓储项目入市，总供应量达93万平方米，区域分布上，增城区占比40%、白云区占25%、南沙区占15%，第四季度新增两个项目，合计供应24万平方米，分别落地白云区与增城区。全年仓储净吸纳量75.7万平方米，较2024年的负吸纳状态实现回升。

成交结构方面，第三方物流占比65%，某电商平台自营物流整租新仓库、某服饰类第三方物流企业落户从化等案例；纯电商占比27%，其中跨境电商新租成交占比17%。

租金与空置率方面，2025年广州仓储租金同比下跌7.6%，年末租金水平为35.5元/㎡·月，第四季度单季下跌2.4%；空置率同比上升1.9个百分点，年末为8.9%。

2025年佛山落成10个仓储项目，总供应量186万平方米，其中三水区占比53%、顺德区占30%，第四季度新增两个项目，合计供应22.9万平方米。佛山仓储市场的跨境电商扩租意愿较强，成交占比达81%；全年仓储净吸纳量168万平方米，同比增长137%；空置率同比下降0.4个百分点，年末为6.6%。

租金方面，2025年佛山仓储租金同比下跌7.0%，年末租金水平为34.4元/㎡·月。展望2026年，广州预计新增仓储供应264万平方米，佛山预计新增133万平方米，市场租金存在进一步下调的空间。

面对即时物流领域的广阔市场空间，互联网企业与物流巨头纷纷加大投入，将即时物流新基建列为核心竞争力，通过布局前置仓网络、升级技术设施等方式，构建高效即时配送体系。

淘宝闪购在12月28日明确表示，将对即时物流新基建进行坚决、持续且长期的投入。硬件基建层面，淘宝闪购重点推进智能调度系统、前置仓网络、低空物流枢纽三大板块建设。

过去一年，平台已上线30多万家门店，闪购仓SKU超1万8千个，覆盖生鲜、日用、数码等全品类商品。为进一步巩固优势，淘宝闪购计划未来一年内投入20亿专项资金，助力商家打造品质仓店，持续完善前置仓网络布局，提升末端的配送效率。

美团依托成熟的本地生活生态优势，其运营的美团闪电仓采用共享模式，商家品牌入驻后可享受共享服务并分摊成本，有效降低了中小商家的入局门槛。

截至目前，美团已建成前置仓5万个，单仓平均面积200至300平方米，实现全品类、全区域覆盖。根据规划，到2027年，美团闪电仓数量将突破10万个，对应市场规模预计达到2000亿元，成为即时零售领域的核心基础设施。

以物流业务为根基的京东，通过京东闪送强势切入即时物流赛道，推出行业领先的“秒送仓”仓配一体化服务。依托京东成熟的物流网络与技术积累，截至目前已布局共享前置仓6000个，SKU数量超3万个，为商家提供从仓储管理到末端配送的全链路解决方案。

在前置仓网络持续完善的同时，无人物流技术成为破解末端“最后一公里”配送难题的重要抓手。顺丰、京东、滴滴等企业纷纷布局无人配送领域，通过技术创新与场景拓展，推动末端配送向智能化、高效化转型。

顺丰、京东等物流巨头积极布局白犀牛无人车配送业务，聚焦城市末端配送场景，打造“无人车+骑手”协同配送模式。其中，顺丰同城无人配送车运营规模已超800台，业务覆盖全国105个城市，在校园、商圈等场景实现常态化运营。

滴滴通过旗下滴滴智慧交通科技有限公司，对无人车头部企业新石器完成战略注资，正式切入L4级无人配送赛道。新石器制定了明确的发展目标，2026年将聚焦技术驱动与场景拓展，推动业绩规模化增长，力争全年L4级无人配送车交付量突破5万辆。

期内典型园区有武汉汉南区工业示范园区、鲁中冷链物流产业基地、希音湾区西部智慧产业园（普洛斯）、中储（三江港）生产服务枢纽基地项目。

武汉汉南区工业示范园区由嘉民中国总投资11.5亿元建设，总建筑面积近20万平方米，全部投产后预计年销售收入达20亿元，年税收超1.5亿元。该园区定位为集口岸非保税仓储、城市商品配送、现代物流于一体的综合物流中心，将为区域即时物流发展提供重要的仓储支撑。

鲁中冷链物流产业基地总投资20亿元，由京东物流与淄博丰泰、成都京农至和合资建设，采用“60%销售+40%自持”的混合模式，核心业态由京东集团分子公司受托运营。项目预计运营首年纳税3000万元，且税收规模逐年递增，将为生鲜等即时消费品类提供专业冷链物流服务。

希音湾区西部智慧产业园（普洛斯）于12月25日竣工交付，总建筑面积逾60万平方米。该园区由普洛斯专为希音（SHEIN）定制打造，配备智能分拣、自动化仓储、大数据分析等先进功能，将成为希音在华南地区的核心物流枢纽。

中储（三江港）生产服务枢纽基地项目总投资11.29亿元，规划建设为集仓储、配送、加工、交易于一体的综合性生产服务枢纽基地，重点服务钢铁、建材等大宗商品的流通与加工。通过构建完善的物流服务体系，实现大宗商品高效流转与价值提升，与即时物流形成互补的发展格局。

投资偏好高附加值领域，冷链IPO二次递表成功登陆港交所

报告期内，共录得6起投资事件相关动态，冷链物流行业迎来投资与资本运作的双重活跃期。资金持续向医药冷链等高附加值领域集聚，高端专业化设施加速落地。

1月7日，ESR易商为知名药企定制的1万平方米医药仓在吉林易岭物流园正式开仓。该项目从需求对接至竣工验收仅耗时20天，顺利通过GSP认证，可满足药品、医疗器械等特殊品类的存储与周转需求，弥补了东北地区医药供应链高端仓储短板。

与此同时，多区域高端冷链及综合物流枢纽项目同步推进。京东物流与淄博丰泰、成都京农至和合资打造的鲁中冷链物流产业基地在山东淄博启动，总投资20亿元，聚焦高端冷链服务，填补了鲁中地区高标冷链设施空白。

深国际旗下前海建投通过合资公司，以5180万元竞得前海近6万平方米优质物流用地，拟打造深圳市前海深湾云仓国际智慧物流港，建成后将成为深中通道沿线重要现代化公共物流枢纽，强化粤港澳大湾区冷链与跨境物流联动效能。

此外，全国最大单体深圳平湖南综合物流枢纽即将开通运营，总建筑面积达111万平方米，采用立体化开发模式，有机融合铁路、公路与海运功能；预计2035年货物吞吐量将达3000万吨。

成都天府国际空港综合保税区顺利通过验收，采用“管委会+公司”运营模式，由成都东部新区管委会与成都产投集团共建运营公司，统筹负责投资建设与运营管理，为跨境冷链货物提供便捷通关及仓储服务。

同期，赣东北首个保税物流中心通过验收，围网面积约5.36万平方米，重点服务鹰潭市铜基新材料、电子信息、眼镜等特色产业集群。

资本市场对冷链物流行业的认可度持续提升，企业通过IPO挂牌、ABS发行等多元方式拓宽融资渠道，为业务扩张与设施升级储备资金，行业资本运作活跃度显著上升。

红星冷链成为近期冷链IPO市场的焦点企业。1月13日，其成功在港交所挂牌，全球发售2326万股H股。此次挂牌是其二次递表后的突破，此前4月25日首次递表已失效，本次成功挂牌体现了资本市场对其业务模式的认可。

根据募资规划，约57.5%的募集资金将用于未来四年新建一座加工厂、扩建冷冻食品仓储仓库，配套升级加工设备与智能系统，进一步拓展冷冻食品加工与仓储一体化服务，强化核心竞争力。

行业龙头普洛斯已选定花旗、德银、杰富瑞和摩根士丹利安排香港IPO，计划2026年上半年实现整体上市，预计年初递交上市申请。若顺利推进，将成为普洛斯自2017年被中资财团以160亿新加坡元收购后，再度登陆资本市场的重要节点。

除IPO外，ABS等债券融资工具成为仓储企业补充资金的重要途径。东百集团15.02亿元仓储物流持有型不动产ABS项目、广西现代物流集团8.75亿元ABS债券项目均更新至“已受理”状态，通过资产证券化有效盘活存量资产。

随着医药冷链的专业化、精细化水平持续提升，冷链企业资本运作频次也将进一步增加，行业将迈向“高端化、集约化、资本化”的高质量发展新格局。

仓储物流REITs面临回调压力，小股权收并购升温

近期，仓储物流类REITs普遍面临回调压力，二级市场估值承压态势明显。以华夏安博仓储REIT为例，其发行规模4亿份，发售价格6.121元/份，募集资金总额24.484亿元，截至最新收盘，价格为5.499元/份，较发行价下跌10.16%，跌幅较为显著。

在此背景下，Pre-REITs基金成为企业培育优质资产、对接公募REITs市场的重要载体。宝湾联合招商证券、招商致远资本及深圳担保集团，设立规模5.46亿元的Pre-REITs基金，并于2025年末完成江门鹤山宝湾物流园资产交割。

该基金由招商致远资本担任管理人，深圳担保集团联合出资，招商银行提供托管及贷款支持，重点投向高标物流基础设施。借助这一资产孵化平台，宝湾可精准培育具备长期收益能力的物流资产，为后续对接公募REITs奠定基础。

小股权收并购及各类资产整合动作持续升温，资本布局呈现全球化、多元化特征。高瓴联合京东产发及外资基金，以3亿新元（约合人民币17亿元）收购新加坡4座高标仓库，采用“小股+基金+运营”模式。其中，京东产发出资20%，即撬动新增管理面积，以轻资产模式实现规模扩张，凸显小股权模式在资源整合中的灵活优势。

跨境并购领域，国际资本加速布局亚太及欧洲物流资产。黑石管理基金以逾1000亿日元收购东京C-NX甲级物流设施，美国私募巨头KKR通过韩国基金完成对仁川清罗物流中心的收购，均聚焦核心城市优质物流资产；中远海运则拟收购德国汉堡物流公司KonradZippel80%的股权，加码欧洲物流网络布局，助力跨境物流业务拓展。

国内市场方面，长乐产投集团以2.56亿元底价，竞得福建翔福物流园资产，该资产涵盖26.55万平方米土地及24.81万平方米建筑物。该标的自9月起历经四次流拍，最终以约55%的折价成交。长乐产投计划立即启动招商工作，盘活这一福建省规模最大的临空临海电商物流园，实现资产价值重塑。

此外不良资产盘活也成为市场亮点，信达拟打包拍卖深圳市万港物流发展有限公司债权包，起拍价1.25亿元，进一步推动物流行业不良资产出清与重组。

展望后市，随着市场逐步消化回调压力，优质REITs资产有望回归估值中枢，Pre-REITs基金的资产孵化作用将进一步凸显。同时，小股权收并购与跨境资产整合热度或持续攀升，推动行业资源向头部企业集中，加速格局优化。