限价房借名买房，有协议就能要回？法院：能｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2002年，赵明远的舅舅赵国栋通过受赠方式取得崇文区一处平房。赠与协议中明确约定：该房未来拆迁所得权益归赵明远所有。

2011年，该平房被拆迁，赵国栋获得购房资格，选购了通州区的一号房屋（限价商品住房，总价约43万元）。同年3月，双方签订《协议书》，约定：

“赵国栋放弃购买，由赵明远全额出资；待政策允许时，赵国栋配合将一号房屋过户至赵明远名下。”

赵明远依约支付全部房款，房屋交付后一直由其居住使用，购房合同、房产证、缴费票据均由其保管。2012年，房屋登记在赵国栋名下。

2013年，赵国栋又在律师见证下签署《遗赠书》，再次确认：“一号房屋由赵明远出资购买，我去世后归其所有。”

2021年赵国栋去世后，其五位女儿拒绝配合过户，辩称：

“房屋是父母夫妻共同财产，父亲无权单独处分；购房款来自拆迁款，非原告出资。”

赵明远遂起诉，要求确认借名买房合同关系，并判令五被告协助过户。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 五被告于判决生效后15日内，协助将一号房屋过户至赵明远名下；

这是一起凭借书面协议+长期实际履行成功维权的典型胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“借名买房是否成立”作出如下认定：

存在明确、连续的书面合意

从2002年《赠与协议》到2011年《协议书》再到2013年《遗赠书》，赵国栋三次以书面形式确认：一号房屋由赵明远出资，归其所有。虽《遗赠书》形式不同，但内容与借名合意一致，可相互印证。

实际履行情况高度吻合

赵明远支付全部房款，长期居住使用房屋，并持有全部原始凭证。这种“出资+占有+控证”的状态，符合借名买房的通常特征。

拆迁款来源不影响借名关系成立

被告主张购房款来自夫妻共同拆迁款，但未能证明款项实际用于购房。相反，赵国栋多次自认“房款由赵明远支付”，法院采信其生前陈述。

继承人应继续履行被继承人生前合法合同义务

借名买房合同系赵国栋真实意思表示，合法有效。其去世后，继承人应在遗产范围内继续履行合同附随义务，包括配合过户。

四、律师提示

本案为处理亲属间借名买房提供了关键经验：

“多份书面文件”比“一份协议”更有力

本案胜诉的关键，在于2002年、2011年、2013年三份文件形成完整证据链，证明合意持续存在。单一协议易被质疑，多重确认难以推翻。

即使涉及拆迁安置，只要出资清晰，仍可成立借名

被告试图以“夫妻共同财产”“拆迁利益”抗辩，但法院认为：若被继承人生前多次确认出资归属，且无反证，则应尊重其意思表示。

继承人不能以“不知情”“不同意”拒绝履行合同

被继承人生前签订的合法合同，对其继承人具有约束力。继承人继承遗产的同时，也需承担相应义务——包括配合过户。

✅ 对客户的建议：

涉及亲属借名，务必签署书面协议，并尽可能多次确认（如补充协议、遗嘱、声明等）；

所有款项从本人账户支付，保留完整凭证；

房屋交付后，实际控制+持有证件是重要佐证；

若出名人去世，及时起诉继承人，避免权利落空。

北京房产律师团队专注处理借名买房等复杂家事房产纠纷，擅长通过“协议+履行+证据链”三位一体策略，为客户实现权利落地。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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