楼市的意外，出现了

随着各地2025年楼市成交数据的发布，一个令人倍感意外的情况出现了：

虽然好房子、第四代住宅越来越火，但各大城市“老破小”二手房的成交占比却节节攀升；而且城市越大，这种趋势越明显！

先看深圳的数据：

根据乐有家公布的“2025深圳楼市年报”，2025年深圳一共网签了9.4万套住宅，其中二手房占比高达74%。

令人吃惊的是，深圳二手房成交中楼龄在“21年到30年”之间的占比高达33.6%，其次是“16到20年”的占比19.5%（下图）。仅这两组占比，就超过了53%。

被大家认为最容易成交的次新房“0年到10年”的，只占比25.3%。

深圳全面城市化启动比较早的福田、罗湖、南山，二手房成交中“21年到30年”楼龄占比竟然高达58.1%、41.4%和41.2%。（下图）

二手房套均成交价也从前几年的673万/套，下降到了2025年的588万/套；平均每套的成交面积，从2021年的89平方米上升到了100平方米。

这说明了：

第一，深圳这几年二手房价格持续下降，买二手房的家庭越来越倾向于“买大一点的”。

第二，好房子、新一代住宅的确引发了换房潮，一些经济有实力的家庭在置换好房子，同时以较低价格卖出原来的二手房。这引发了大量初次置业家庭的“抄底”，老破小成交占比不断上升，承接有力。

熟悉深圳楼市的朋友都知道，深圳市场很特殊，在全国堪称独一份。

深圳大约有接近1200万套住房，远超上海（不到900万套）和北京（不到850万套）。深圳人均住房套数显著高于京沪，处于不缺房的状态。

但深圳1200万住房里，只有200多万套是商品住宅，其他大部分是城中村、小产权房、工业区宿舍等形态。由于绝大多数住房没有不动产证，很难成交，所以外来人口习惯于租房，深圳商品房市场规模也比较小。

深圳出现的“老破小”占比上升的情况在其他城市如何？我通过豆包人工智能大模型进行了统计，发现这是一个普遍现象。

豆包对“老破小”做了更严格的界定，需要同时满足以下三个条件：1、房龄超20年；2、面积≤70㎡；3、无电梯老式的住宅。

按照这些标准，统计了15个城市的数据，其中包含经济总量最大的10个城市，以及几个普通地级市：

结果发现，15个被统计的城市都出现了“老破小”占比不断上升的局面。

为什么会这样？我觉得主要有以下几个原因：

1、“老破小”虽然房子本身品质不高，但位置往往不错，坐拥的各种配套可能比新区、新房更完善。

中国城市的规模是在最近20年迅猛发展起来的。楼龄超过20年的房子，往往处于老城区。这些老房子配套全、位置好、生活方便。虽然新区可能更漂亮，但人气往往一般，通勤距离更远。

以四大一线城市为例，北京和上海中心城区比较稳定，最近40年只是扩大了中心的范围，没有出现“中心大漂移”；深圳城市中心漂移最为明显，一路向西，10年一个中心，主要原因是原来体量小、必须通过中心转移来扩大城市骨架。广州则处于京沪和深圳之间，中心城区向东有较大扩展，但原来的越秀依然是中心。

大部分城市的发展趋势类似京沪，类似深圳的反而是少数。城市中心没有出现明显漂移的，老破小占比越高，比如北京、上海、天津。

2、新房子（新规住宅、第四代住宅）的大量出现，引发了有实力家庭的换房潮。置换过程中，往往会卖出原来的老破小。老破小卖出时竞争激烈，价格往往比较实惠，对于初次置业家庭比较友好。

接手老破小的家庭，往往更看重性价值，通勤距离、孩子上学是否方便等。“老破小”在这些方面更有优势。

有能力追求居住“面子”的家庭，优先选择新房子、好房子；更重视居住“里子”的家庭，优先考虑老破小。

看到这里，或许有读者会问：网上不是有这种说法吗——高层住宅未来可能沦为贫民窟吗？现在接手老破小不是太傻了吗？

的确，高层住宅由于容积率高，未来通过开发商介入、原住户0成本拆除重建的可能性基本上没有，如果保养、维护不能跟上，是有这种危险的。我早在2015年就撰文警示过这种风险，大概是全国最早的。

但我们是强政府模式，有能力解决这个问题。最近几年，住建部多次提出要“建立房屋全生命周期安全管理制度，通过建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险等制度，保障房屋使用安全”。

在很多地方，政府为高层住宅换电梯、为多层住宅加装电梯都设立了补贴制度，还出台了支持原拆原建的政策。

虽然老房子将来会有一些麻烦，但不是无法解决的问题。在香港，已经有很多成熟的做法可供学习。

对于人气比较旺的城市来说，“老破小”只要位置好、配套好，未来依然有价值，有人愿意接盘。达到一定年限后，原拆原建的阻力也比较小。

人口流失地区，或者偏远地区的康养盘、文旅盘，即便房子很好、很新，可能没有多少价值。这种荒废的新盘，已经有很多案例了。