上海静安区征收老旧小区，区级补偿方案如何评估核心区房产价值？

导读：在上海静安区天目西路街道，“铁路新村”的门牌在梧桐树影间若隐若现。这里的房子大多建于上世纪，设施陈旧，但推开窗户，金融街的现代天际线几乎触手可及。对于住了几十年的老居民而言，这里不仅是一个住址，更是嵌入城市核心的坐标——步行可达顶级医院、百年名校、四通八达的地铁，以及那份“家在静安”的深厚归属感。如今，为打造金融科技新高地，这片老旧小区被纳入征收范围。

当评估员的目光扫过斑驳的墙面和狭窄的楼道时，一个尖锐的问题浮现：评估报告上那个基于“老旧公房”物理状况得出的数字，能否真正衡量出“家在静安核心”所蕴含的全部价值？

对于静安区政府而言，设计补偿方案的核心挑战，正在于如何穿透房屋本身的“老旧”表象，公正地评估并补偿其附着的、无可替代的“核心区位价值”与“居住保障溢价”。这不仅是算术题，更是一道关乎城市更新伦理与法律公平的治理考题。

1、核心困境：“物理折旧”与“区位升值”的背离

在房地产评估中，房屋价值通常由土地价值和建筑物价值构成。对于“铁路新村”这类老旧公房，建筑物本身因年久失修、户型过时，评估价值（重置成新价）往往不高。然而，其脚下的土地，历经数十年的城市发展，已从城市边缘演变为绝对的黄金地段。这种“房屋破旧”与“地段昂贵”之间的巨大反差，构成了补偿评估的天然张力。

传统的评估方法若仅机械套用成本法，过分聚焦于建筑的物理折旧，则极易严重低估房产的真实市场价值，导致两个不公：

对“居住便利性”的无偿剥夺：居民享有的顶级教育、医疗、文化、交通资源，是其长期居住于此形成的“事实性福利”。征收迫使居民离开，这些便利性权益随之丧失，其价值应在补偿中得到体现。

对“土地级差收益”的忽视：城市发展的红利，尤其是静安区作为上海核心区所积累的土地巨大增值，本质上是全社会共同创造的。原住民作为这片土地的长期守望者与社区网络维护者，理应通过公平补偿分享这部分增值收益，而非仅获得“砖瓦钱”。

2、法律与评估框架下的破解之道

要公正评估核心区位房产价值，必须在现行法律框架下，创新评估思路与方法。静安区的补偿方案，可以在以下几个方面寻求突破：

路径一：坚持以“市场比较法”为主导，科学选取“可比实例”。

这是体现区位价值最直接的方式。评估机构在选取“类似房地产”进行比较时，不能仅以“老旧公房”为标签，而应紧紧围绕“核心区位”这一根本特征。

可比实例的选取范围：应主要参照静安区同地段或相邻地段、具有相似便利度的住宅市场价格。即使那些参照物是房龄较新的商品房或经过改造的旧住房，只要它们共享相同的区位核心价值，就具备可比性。其较高的单价恰恰印证了该区位的市场溢价。

修正系数的合理运用：对于房龄、户型、小区环境等确有的差异，可以通过科学的修正系数进行调整。但必须确保，修正后的结果，能够真实反映“核心区位”这一最大价值驱动因素，而不能让修正过程吞噬掉全部的区位溢价。

路径二：引入“假设开发法”思维，正视土地的“潜在价值”。

虽然征收补偿不直接等同于土地使用权出让，但参考“假设开发法”的原理，有助于理解该地块在规划调整（变为金融科技集聚区）后的巨大潜在价值。这并非要求将未来商业开发价值全部补偿给居民，而是为评估当前的住宅用地价值提供一个重要的价值参照背景。它能够有力地说明，为何该区位的居住用地本身就具有极高的市场价值。

路径三：将“居住保障功能”和“生活重置成本”纳入综合考量。

对于许多老年或低收入居民而言，房屋的“居住保障”属性远胜于其投资属性。补偿应确保其“居住条件不降低”。

“就近或同区域安置”优先：补偿方案应大力提供位于静安区或相邻中心城区、配套设施完善的安置房源（包括产权调换房屋或保障性住房），并给予价格优惠或面积补偿。这是对“核心区位居住权”最实质的保障。

设立“居住困难补助”：对于选择货币补偿，但补偿款确难以在同等区位购买合适住房的家庭，经严格审核后，可由区财政提供额外的补助，以弥合市场房价与补偿款之间的“区位缺口”，履行政府的居住保障责任。

路径四：通过“奖励机制”实现部分增值利益分享。

在法律框架内，可以设计签约搬迁奖励等柔性机制。这部分奖励，形式上是对居民配合城市更新行为的鼓励，实质上可以视为对居民长期贡献和区位权益的一种变相回馈与共享发展成果的体现。

3、操作层面的建议与风险防范

评估过程的公开与参与：评估机构的选定应公开透明，允许居民代表参与监督。分户初步评估结果必须依法公示，并详细说明可比实例、修正系数等关键参数，接受居民质询。

专业力量的支持：鼓励和支持居民在必要时，共同委托或自行委托有声誉的第三方评估机构进行复评，为协商提供专业参考。

畅通异议与救济渠道：确保居民对评估结果申请复核、专家鉴定的法定权利畅通无阻。对于群体性的共性问题，政府应主动搭建沟通平台，进行政策解读和集中答疑。

防范“后安置”社会风险：集中搬迁可能打破原有紧密的社区网络。在安置过程中，应尽量考虑将老邻居、老熟人相对集中安置，并在新社区组织文化活动，促进社会资本的重建。

结语：公平的尺度，应丈量城市的完整记忆与未来

铁路新村的征收，是静安区面向未来的一次关键腾跃。但这次腾跃的起跳板，不应是原住民被低估的权益。一份公正的区级补偿方案，其智慧在于能够清晰分辨：什么是随时间折旧的砖瓦，什么是历久弥珍的区位、是融入血脉的生活网络、是一座城市对长居其间的市民应有的信用。