多维度降低换房成本 守护“住有宜居”民生期待

来源：中国消费者报

中国消费者报报道（记者孙蔚）近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称《公告》），明确将居民换购住房个税退税优惠政策延续至2027年12月31日。该政策叠加近期密集落地的信贷支持、税费减免、交易流程优化等系列举措，形成全方位降低购房成本的政策“组合拳”，为房地产市场平稳运行注入强劲动力，切实回应了居民“住有宜居”的民生期待。

政策延续精准发力

根据《公告》，2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还税款。

中指研究院分析师向记者介绍，该政策明确了交易金额核算标准，新房以住建部门网签备案的购房合同成交价格为准，二手房以实际成交价格为准。若想享受优惠须满足两个条件：一是买卖住房须在同一城市行政区划范围内；二是出售方须为新购住房产权人或产权人之一。这既精准覆盖了真实换房需求，又有效防范了利用政策套利的行为，守住了“房住不炒”的底线。

作为一项成熟的民生政策，换房退个人所得税政策首次于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次为第二次延期，该政策已累计为千万户家庭减轻购房负担。

此次延期将持续降低卖旧买新的资金门槛，尤其利好为子女教育置换学区房、为养老选择低楼层住房的改善型家庭。

购房成本多维降低

除了购房退个税外，近期从中央到地方，楼市支持政策持续加码，覆盖税费、信贷、交易流程等多个关键环节，购房成本一再降低。

2026年1月1日实施的增值税新政规定，个人销售不足2年的住房，增值税税率从5%降至3%，降幅达40%，购买2年以上（含2年）住房对外销售仍免征增值税。

金融政策同样加力赋能，换房家庭的月供压力显著减轻。一方面，公积金贷款福利进一步升级，2025年5月8日前已发放的存量贷款，于2026年1月1日起执行新利率。首套房5年以上公积金贷款利率降到2.6%，处于历史低位，二套房公积金贷款利率降到3.075%。

另一方面，选择每年1月1日为重定价日的首套房商业贷款客户，若原执行利率为LPR（贷款市场报价利率）减30个基点，重定价后利率将调整为3.2%；若原执行利率为LPR减45个基点，利率将降至3.05%。以贷款120万元、期限30年、等额本息还款方式计算，利率调整后，首套房客户约可节省利息5.71万元，二套房客户约可节省利息5.91万元。

贷款额度支持力度空前，比如上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元。银川市提出，多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元，退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20%等。据中指研究院统计，有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付，有助于解决“凑首付”难题。

交易流程与保障机制也持续优化，二手房“带押过户”政策全面普及，比如株洲等地实现“转移登记+新抵押设立+原抵押注销”一站式办理，交易效率提升50%以上。保交楼方面，数据显示，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元。

预计更多政策将跟进

系列惠民举措让众多有置业需求的家庭吃下“定心丸”，在各地办税服务厅和售楼处，不少购房人分享着政策带来的实惠与喜悦。

“前阵子刚卖掉老房子，正琢磨着换套大户型，就盼着政策能延续，没想到真的如愿了。”在北京市朝阳区办税服务大厅，王先生拿着刚填好的退税申请表，难掩激动。他告诉记者，他出售的老房成交价格420万元，缴纳个人所得税4万余元，新买的房子总价580万元，按照政策可全额退还已缴个税。

随着系列楼市支持举措的落地，房地产市场正迎来政策红利集中释放的窗口期。

易居研究院副院长严跃进对记者表示，近期系列政策的密集出台，是基于当前房地产市场调整期的精准施策。当前楼市正面临“卖旧买新”置换循环梗阻的挑战。二手房交易总价中枢下移，刚需观望情绪浓厚，而换房过程中的高额税费、复杂流程等，成为许多家庭改善居住条件的“拦路虎”，既制约了改善型需求释放，还导致二手房买卖不畅，形成市场循环僵局。在此背景下，延续退税政策叠加多维支持举措，成为稳定市场预期、打通循环梗阻的关键抓手。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者说：“在居民就业和收入预期仍需巩固的情况下，降低房地产交易成本既能直接减轻家庭负担，又能涵养税源、提升市场交易活跃度，带动房地产市场形成供需双向发力的良性互动。”

李宇嘉指出，2026年楼市政策的核心逻辑是通过确定性的支持举措，对冲市场的不确定性，预计后续更多到期政策将跟进延续，进一步巩固市场复苏基础。

北京市房地产法学会副会长田磊认为：“近期的政策‘组合拳’呈现出精准发力、协同高效的特点。信贷降成本、税费减负担、流程提效率、保障兜底线的多维举措，既覆盖了刚需群体，也满足了改善型家庭的置换需求，同时坚守‘房住不炒’定位，有效防范了市场投机行为。”

他强调，政策的落地见效需要进一步加强部门协同，未来预计政策将持续聚焦居民真实住房需求，通过精准施策推动房地产市场平稳健康发展。