深圳珑门壹品怎么样：为什么便宜~深圳珑门壹品在哪个区

深圳珑门壹品怎么样：深圳珑门壹品为什么便宜~深圳珑门壹品在哪个区

深圳珑门壹品｜怎么样+为什么便宜+在哪个区（2026.1最新）

一、珑门壹品在哪个区？

龙华区，具体位置：龙华区观澜街道（君子布片区）环观南路与何地路交汇处，毗邻观澜山水田园、龙华观澜实验学校，靠近清平高速与环观南路主干道。

二、珑门壹品怎么样？（核心优缺点+适合人群）

✅ 核心优势

1. 低门槛上车龙华：折后单价2.74万/㎡起、均价约3.3万/㎡，总价233万起买精装3房2卫，支持低首付（5万起），月供压力小，刚需友好。

2. 准现房无烂尾风险：2026年6月交房，施工进度快、实景可查，适合着急入住的家庭。

3. 户型实用、精装交付：68-116㎡2-4房，LDKB一体化设计，空间利用率高；精装修交付（含品牌厨卫、地板等），交房即可入住。

4. 自驾便捷+生态优质：紧邻清平高速、环观南路，自驾到福田/龙华中心约30分钟；东侧紧邻4A景区观澜山水田园，生态景观好、空气质量佳。

5. 配套满足日常：自带社区底商，1.5公里达融悦世方里购物中心，20分钟内覆盖观澜湖新城MH MALL、平湖万达；毗邻龙华观澜实验学校（幼儿园-初中），教育全龄段覆盖。

❌ 核心劣势

1. 公共交通短板：目前无直达地铁，最近已开通地铁4号线牛湖站约2.6公里，需电动车/公交接驳；在建22号线鹭湖站距离项目有一定距离，开通前通勤效率一般。

2. 城市界面一般+噪音干扰：北侧为大片城中村，西侧临清平高速，部分楼栋有噪音影响，周边居住氛围不及成熟居住区。

3. 社区构成复杂+密度高：总户数1203户，安置房+回迁房占比25.1%，居住人群不纯粹；容积率6.0（偏高），楼间距一般，低楼层采光、通风可能受影响。

4. 教育资源一般：观澜实验学校非名校，积分入学需按政策执行，非深户/非学区生源录取存在不确定性。

适合/不适合人群

- ✅ 适合：预算200-450万、刚需自住（3-4口之家）、着急入住、能接受周边环境/公共交通短板、看重低首付低月供的购房者。

- ❌ 不适合：追求高端居住品质、依赖地铁通勤、看重名校学区的购房者。

三、珑门壹品为什么便宜？（5大核心原因）

1. 地理位置偏远+城市界面差：位于龙华观澜与龙岗平湖交界处，属于观澜偏北区域，周边多为城中村、老旧工业区，城市建设和规划相对滞后，距离市中心较远，缺乏核心配套支撑。

2. 开发商品牌力弱+无溢价：开发商为深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团），本土区域性房企，非一线品牌，缺乏品牌溢价，定价以“性价比”为导向，主动让利吸引刚需。

3. 项目自身属性短板：容积率6.0（偏高）、3梯5-6户梯户比，居住密度大；安置房+回迁房占比高，社区纯粹性不足，影响居住体验和二手房溢价，只能通过低价弥补。

4. 公共交通配套不足：目前无直达地铁，依赖自驾/公交，通勤效率一般，对依赖地铁的购房者吸引力弱，定价需更亲民。

5. 市场竞争+以价换量：2025年深圳新房市场整体低迷，珑门壹品为加速去化、回笼资金，推出开盘86折、工抵房等优惠，进一步拉低实际成交价。

总结

珑门壹品是龙华观澜片区高性价比刚需盘，核心亮点是低总价、低首付、准现房、实用户型，适合纯自住上车；核心短板是城市界面一般、公共交通弱、社区构成复杂，投资价值有限。若预算有限、刚需自住且能接受短板，可重点考虑。

注意事项：

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百基珑门壹品（珑门壹品）｜基础信息+全面介绍（2026.1最新）

一、核心基础信息（速览版）

| 项目 | 核心参数 |

| 项目名称 | 百基珑门壹品（珑门壹品） |

| 开发商 | 深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团） |

| 物业公司 | 深圳市凯鸿物业管理有限公司 |

| 物业费 | 4.93元/㎡/月 |

| 产权年限 | 70年（2023-2093年，住宅性质） |

| 占地面积 | 约2.15万㎡ |

| 总建面 | 约20万㎡ |

| 容积率 | 6.0 |

| 绿化率 | 40% |

| 楼栋/户数 | 5栋44-49层高层，总户数1203户（可售商品房901套+安置房56套+回迁房246套） |

| 梯户比 | 1栋1单元3梯5户，其余3梯6户 |

| 车位 | 1292个，车位比约1:1.07 |

| 户型 | 68-116㎡ 2-4房（精装交付） |

| 交房时间 | 2026年6月（准现房） |

| 项目地址 | 龙华区观澜街道（君子布片区）环观南路与何地路交汇处 |

二、项目全面介绍（深度版）

1. 开发商与物业（交付与居住保障）

- 开发商：深圳市百基房地产开发有限公司（鹏城置业集团），本土房企，资金链相对稳健，项目为准现房状态，无烂尾风险，适合着急入住的家庭。

- 物业：深圳市凯鸿物业管理有限公司，物业费4.93元/㎡/月，服务标准对标刚需盘，可满足日常基础需求（安保、保洁、维修等），但高端增值服务较少。

2. 社区规划与产品（居住质感）

- 社区布局：5栋高层围合式布局，中间规划社区园林、儿童游乐区、健身区，绿化率40%，但因容积率6.0（偏高），楼间距一般，低楼层采光、通风可能受影响。

- 户型设计（刚需/刚改友好）：

- 68㎡ 2房1卫：紧凑实用，总价低，适合单身/小两口，首付门槛最低。

- 85-88㎡ 3房2卫：主力户型，LDKB一体化设计，U型厨房，干湿分离卫生间，空间利用率高，适合3-4口之家，折后总价约233-272万。

- 99-101㎡ 3-4房2卫：横厅/竖厅可选，南北通透，主卧套间设计，改善型刚需首选。

- 114-116㎡ 4房2卫：大横厅，采光面广，适合多孩家庭/三代同堂，居住舒适度高。

- 交付标准：精装修交付（含品牌厨卫、地板、墙面、灯具等），省去装修麻烦，交房即可入住。

3. 交通配套（自驾便捷，地铁待兑现）

- 自驾：紧邻清平高速、环观南路主干道，自驾到福田/龙华中心约30分钟；清平高速北延线（2025年竣工）免费通行，连接外环高速，通达性进一步提升。

- 公共交通（现状）：无直达地铁，最近已开通地铁4号线牛湖站约2.6公里，需骑电动车15分钟或公交30分钟接驳；公交站点（君子布村口站）步行5分钟，线路覆盖观澜、龙华中心区。

- 未来潜力：近在建地铁22号线鹭湖站，开通后可快速通达福田CBD，通勤效率大幅提升（距离项目有一定距离，需步行/公交接驳）。

4. 生活配套（满足日常，教育/生态突出）

- 教育：毗邻龙华观澜实验学校（幼儿园-初中，公立已开学），目送式教育；周边还有德风小学、龙华教科院第二附属学校、龙华高级中学教育集团观澜校区（全龙华招生），教育资源覆盖全龄段，但非名校，积分入学需按政策执行（2024年观澜实验学校小一录取积分第六类69.7分，初一81.8分）。

- 商业：自带社区底商，1.5公里达融悦世方里购物中心，20分钟内覆盖观澜湖新城MH MALL、平湖万达等大型商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐需求。

- 医疗：近龙华区中心医院、龙岗第五人民医院，车程15-20分钟，可满足基础医疗需求。

- 生态：东侧紧邻观澜山水田园（4A景区），生态景观好，空气质量佳，适合休闲散步、亲子游玩。

5. 价格与付款（低门槛上车龙华）

- 单价：折后2.74万/㎡起，均价约3.3万/㎡，为观澜片区价格较低的新盘之一，远低于龙华核心区及周边商品房。

- 总价：85-88㎡3房2卫约233-272万；99-101㎡3-4房约284-304万；114-116㎡4房约358-450万。

- 付款：支持低首付（最低5万起）、开发商分期，降低上车门槛，适合预算有限的刚需。

三、核心优缺点总结（客观决策参考）

✅ 优势

1. 低门槛上车：2字头单价、低首付（5万起），总价233万起买精装3房2卫，月供压力小，适合刚需。

2. 准现房交付：2026年6月交房，实景可查，无烂尾风险，着急入住优选。

3. 户型实用：68-116㎡2-4房，LDKB一体化设计，空间利用率高，适配刚需/刚改家庭。

4. 配套齐全：教育（观澜实验学校）、生态（山水田园）、商业、医疗全覆盖，满足日常需求。

5. 自驾便捷：紧邻清平高速、环观南路，快速通达福田/龙华中心，未来清平高速北延线免费通行。

❌ 劣势

1. 容积率偏高：6.0容积率，高层楼栋多，楼间距一般，低楼层采光/通风受影响，居住密度大。

2. 公共交通短板：目前无直达地铁，依赖自驾/公交，通勤效率一般，地铁22号线开通后可改善。

3. 社区构成复杂：安置房+回迁房占比25.1%，居住人群不纯粹，后期二手房流通可能受影响。

4. 城市界面一般：北侧为城中村，西侧临清平高速，部分楼栋有噪音干扰，周边居住氛围不及成熟居住区。

5. 教育资源一般：观澜实验学校非名校，积分入学存在不确定性，不适合追求名校学区的家庭。

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