注入金融活水 | 2026年1月住房租赁发展报告

观点指数 存量盘活政策再发力，50城租金均值环比跌幅收窄 期内，中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。中央层面明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，多地同步推进存量收储。住宅租金方面，2025年12月重点50城住宅租金市场表现为整体弱稳、城市分化的特征。单月50城租金均值跌至28.97元/平方米/月，环比下跌0.31%，较11月的-2.41%环比跌幅显著收窄，短期市场下行压力有所缓解，但同比仍处于低位。

头部领跑与模式迭代并行，轻资产驱动租赁企业规模化发展 已开业规模排在前20的样本企业，合计开业量超115万套/间，头部效应与差异化发展并行。具体来看，仅万科泊寓和龙湖冠寓两家集中式租赁企业已开业房量均超10万间，稳居第一梯队，前者已开业房量为20.3万间，后者已开业房量为12.7万间。盈利层面，2025年集中式租赁企业盈利分化显著，轻资产模式破局盈利难题，“二房东”模式正被加速淘汰。

高端服务式公寓品牌扩张提速，长三角城市群占主导地位 据观点指数不完全统计，期内样本企业录得20个租住项目新开业，较上个报告期有轻微增长。本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。城市布局上，本期长三角区域的新开业项目合计10个，占总项目数的50%，其中上海以5个项目领跑。

保租房持有型ABS获通过，资产盘活与交易升温 本期住房租赁市场资本端动态密集，期内中航北京昌保租赁住房REIT完成申报，汇添富上海地产租赁住房扩募启动、华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市、太保资产新黄浦保租房ABS成功获批，南京新居17.48亿元保障房二期ABS获批通过等，为企业盘活不动产、拓宽融资渠道提供了关键支撑，也为保租房项目的持续运营与规模扩张注入金融活水。

存量盘活政策再发力，50城租金均值环比跌幅收窄

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。其中在着力稳定房地产市场层面指出，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。

观点指数认为，全国住房城乡建设工作会议的相关部署，‌核心影响是推动住房租赁市场从增量补充向存量主力与品质发展的阶段转型‌。通过‌政府收购存量房直接增加供应‌、结合城市更新‌拓宽房源渠道‌，以及推行“好房子”标准‌提升整体品质与服务‌，这些措施将有效扩大租赁住房供给、优化供给结构、稳定市场价格，并引导行业向规范化、专业化、高品质的方向发展。

同时，政策层面，期内中央及地方主要聚焦于政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

金融财税层面，证监会推动REITs高质量发展，支持租赁住房REITs发行。同时，财政部延续公租房税收优惠，涵盖建设、运营、交易等环节，叠加保租房民用水电等政策红利，显著提升资产的盈利空间，为资本定价提供稳定基础。

中央层面明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，期内地方层面如株洲、河南、湖南等同步推进存量收储，既响应去库存要求，又快速扩大保租房供给，缓解新建保租房周期长、成本高的问题。

上海等城市持续推动非居改保，支持非住宅存量（如写字楼、酒店）改造为保租房，适配城市更新的需求。

同时，湖南、南京、东莞等发力租房权益保障层面，聚焦年轻人与人才群体，通过房票、租金优惠等政策优化居住保障，适配城市人才战略，促进职住平衡。

深圳、上海等城市通过“十五五”规划强化保租房建设。其中上海“十五五”规划中提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家的筹措供应。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2025年12月重点50城住宅租金市场表现为整体弱稳、城市分化的特征。单月50城租金均值调整至28.97元/平方米/月，环比下跌0.31%，较11月的-2.41%环比跌幅显著收窄，短期市场下行压力有所缓解。

一线城市租金均值环比微涨至76.7元/平方米/月，核心驱动力来自北京租金的逆势增长。具体来看，北京以88.69元/平方米/月的平均租金成为唯一环比正增长的一线城市，刚需居住需求稳定形成支撑，但同比仍调整22.71%。沪深广三城租金环比均呈微降，环比跌幅均控制在1个百分点以内，市场仍处以价换量阶段。

同期重点50城租金走势表现为少数回暖、多数普跌的分化特征，虽整体仍处调整通道，但环比下跌城市数量较上月有所减少，释放出短期下行压力边际缓解的弱稳信号。

从核心数据表现来看，重点50城租金环比变动介于-4.22%至4.83%之间，其中62%的城市租金环比下滑，较前期已有所减少。同比维度则延续深度调整格局，变动区间为-37.9%至4.24%，88%的城市租金同比出现下滑。

随着年末租赁供给节奏放缓，如保租房集中入市压力减弱等，部分城市市场供需关系略有缓和，避免了普跌态势的进一步加剧。

从租金表现数据来看，2026年重点城市住宅租金仍将以整体调整、局部企稳为主，保租房供应、人口流动、市场结构转型将成为核心影响因素，城市间、区域间分化进一步拉大。

头部领跑与模式迭代并行，轻资产驱动租赁企业规模化发展

企业运营层面，近期不少住房租赁企业发布2025年年度回顾。

其中，从规模与城市布局数据来看，企业间的规模分层明显，头部品牌以全国化布局及保租房纳储巩固优势，区域品牌聚焦核心城市需求，地方国企则持续深耕本地租房市场。

数据来源：观点指数不完全统计

注：统计类型不含公租房

据观点指数不完全统计，已开业规模排在前20的样本企业，合计开业量超115万套/间，头部效应与差异化发展并行。

具体来看，仅万科泊寓和龙湖冠寓两家集中式租赁企业的已开业房量超过10万间，稳居第一梯队，前者已开业房量为20.3万间，后者已开业房量为12.7万间。

瓴寓国际成为最接近第一梯队的企业，全年新增开业21159间、新增签约26477间，推动其开业规模增至95352间、管理规模突破15万间，其增长核心在于国企合作托管以及存量物业改造的轻资产模式，65%的托管项目超额完成营收（如南京北站柚米寓营收达成率187%），验证了专业运营能力的变现价值。

同时，细分赛道与国企补位继续深化发展。

服务式公寓领域，雅诗阁中国签约31个新项目（占全球1/3），新增约1.8万套房源，同时通过盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案推进轻资产转型，首个特许项目深圳馨乐庭大运城龙岗公寓酒店计划于2026年春节前开业，将进一步打开下沉市场空间。

地方国企中，城投宽庭上海在管2.7万套、城发美寓投运7.2万套，依托本地政策资源聚焦保租房与人才公寓，成为区域市场的重要补充。

盈利层面，2025年集中式租赁企业分化显著，轻资产模式破局盈利难题，“二房东”模式正在被加速淘汰。

具体来看，瓴寓已持续三年稳定盈利，复合增长率为214%。与此同时，越秀地产旗下越秀住房租赁公司宣布2025年的板块整体盈利突破千万元，是其于2018年成立以来的首次年度盈利。

而传统“二房东”模式则承压退场。

典型如深圳泊寓因“万村计划”房源占比过高，2025年1-11月净利润亏损8881万元（2024年同期盈利3194万元）。该计划以高于市场价收房且约定每3年涨租10%，2025年进入涨租周期后，叠加市场租金低迷（上文提及的50城租金同比跌幅超10%），收房成本与出租收入倒挂严重，最终倒逼企业清退亏损房源。

数据来源：观点指数不完全统计

扩张路径表现上，2025年集中式租赁企业已彻底告别抢房源的粗放扩张模式。

结合企业披露的年度回顾可以发现，轻资产模式已成为住房租赁企业规模化发展的核心路径，具体包括委托管理、代运营、政企合作、数字化输出、企业定制等多元化发展方式，其以低资金占用、低风险、高扩张效率的特性，适配政策导向、市场结构与资本偏好，推动行业从抢房源转向拼服务。

其中，年内企业合作的显著趋势之一是政企深度绑定，由国资平台提供房源/政策支持，品牌方输出运营能力，共同落地保租房与人才公寓项目。

包括万科泊寓、瓴寓、有巢公寓、雅诗阁等多家租赁企业深度绑定政企合作模式，发力政策性房源。例如年内泊寓与合肥、杭州、东莞、昆明等地方国资国企合作，推出多个保租房与人才公寓项目，合作房量约9300套。瓴寓与宁波北仑城投成立合资平台，五年计划运营12400套保租房。

同时，期内住房租赁企业继续深化轻资产模式。举例来说，据企业官微披露，期内万科泊寓与小米公寓再度合作，双方基于北京项目的成功经验，在武汉区域深化拓展。泊寓为小米员工公寓提供体系化的全周期运营管理服务，旨在提升员工居住体验与资产管理效率。同时，也是小米落实人才战略、泊寓拓展企业服务市场的双赢举措。

同时，泊寓持续深化与国企的合作。1月5日，泊寓与湖北交投产城控股集团有限公司达成战略合作，将在武汉联合打造“泊寓城市青年家”标杆项目，预计2026年上半年入市，该项目为泊寓在武汉首个“半委管”模式的试点。

除此之外，本期多地地方国企推出住房租赁品牌，深入布局租房业务。具体来看，长江资管推出首个长租公寓品牌“长寓”。天津高新产业运营管理公司成立，主营业务涉及住房租赁。厦门安居集团‌“安心居”品牌发布，截至2025年12月26日，十个项目累计新增出租房源1.16万套，整体出租率提升30.62%，厦门住房保障迈入全新阶段。广州地铁地产开发集团成立，主营业务涵盖房住房租赁等。

从数据来看，2026年租房市场已进入头部引领、模式迭代的新阶段。观点指数认为，住房租赁企业轻资产化趋势将延续，合作模式亦将迎来结构性升级，轻资产模式、专业化分工、场景化运营等将成为企业突围的核心策略，同时住房租赁市场将逐步从量的积累向质的提升迈进。

高端服务式公寓品牌扩张提速，长三角城市群占主导地位

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得20个租住项目新开业，较上个报告期有轻微增长。

数据来源：观点指数不完全统计

保利和寓、合肥承寓、乐乎公寓、美寓、魔方公寓、宁巢、融通融寓、雅诗阁、友间公寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大在住房租赁市场上的投入。

聚焦项目产品类型，本期新增项目覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，雅诗阁是本期开业最活跃的品牌，期内累计开业5个项目，覆盖武汉、无锡、上海三大城市，涵盖雅诗阁、馨乐庭、雅院三大产品线，进一步巩固高端服务式公寓市场份额，实现品牌梯队化布局。其扩张逻辑聚焦核心城市产业聚集区，精准匹配企业高管、外派人员等高端客群的需求。

乐乎公寓、魔方公寓、招商伊敦公寓、保利和寓等全国性布局的住房租赁品牌，选择以单点突破的方式深耕核心城市刚需市场。举例而言，乐乎公寓布局北京霍营东店，瞄准科创人才聚居区租赁需求，同时其位于北京的乐乎公寓·上地店和乐乎公寓·稻香湖店将于2月正式开业。魔方公寓落子上海新江湾城，填补区域青年公寓供给空白。

值得一提的是，1月14日正式开业的谊品铧寓项目位于上海新江湾城核心板块，该项目是魔方公寓与华谊集团继谊·魔方公寓（上海吴泾华师大店）后的再次合作，提供45至85平方米轻奢精装一居及两居室户型。

本期以宁巢、郑州城发、友间公寓等为代表的地方国企背景的租赁企业则依托资源优势继续深耕本土市场。例如，郑州城发金岱美寓及郑州城发天元美寓于1月8日-1月10日办理集中入住，前者位于管城区，后者位于惠济区。

具体来看，金岱美寓人才公寓本批次配租房源共约216套、228间房源，其中116套经市政府批准进行定向配租，其中面积区间44.92-52.37平方米的一居室户型204套，93.91平方米的两室一厅户型12套。房屋租赁价格区间为1140元/月-2507元/月。

天元美寓人才公寓本批次配租房源共约160套、480间，户型均为三室两厅，面积区间为87.14-88.97平方米，房屋租赁价格区间为1373元/月-1452元/月。

城市布局上，本期长三角区域合计落地新开业项目10个，占总项目数的50%，其中上海以5个项目领跑，无锡、杭州、宁波、嘉兴均有项目落地，成为品牌扩张的核心阵地。

作为长三角核心城市，上海凭借产业集聚度高、租赁需求旺盛、政策支持等优势，吸引雅诗阁、招商伊敦公寓、保利和寓、魔方公寓等多品牌集中布局。项目涵盖高端服务式公寓、青年公寓等多元业态，满足从商务精英到年轻白领的多样化需求，凸显核心城市租赁市场的需求分层特征。

珠三角区域落地4个项目，深圳、广州、汕尾各占1席，其中越秀星寓在深圳同期布局2个项目，聚焦核心板块的青年人才需求。

除此之外，北京、武汉、郑州、合肥等一线及新一线城市也是租赁企业布局的重点。企业在夯实核心城市群份额的同时，正加速向人口净流入的新一线城市下沉。

保租房持有型ABS获批通过，资产盘活与交易升温

2025年12月至2026年1月，住房租赁市场资本端动态密集，期内中航北京昌保租赁住房REIT完成申报，汇添富上海地产租赁住房扩募启动、华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市、太保资产新黄浦保租房ABS成功获批，南京新居17.48亿元保障房二期ABS获批通过等，为企业盘活沉淀不动产、拓宽融资渠道提供了关键支撑，也为保租房项目的持续运营与规模扩张注入金融活水。

数据来源：观点指数不完全统计

具体来看，2025年12月30日，据深交所披露，中航北京昌保租赁住房REIT项目状态更新为“已申报”，项目以昌平保障房公司（区域保租房专业运营主体）为原始权益人，依托昌平区“十四五”超5万套保租房的存量基础，进一步完善国企主导的租赁资产运营-资产化的长期闭环。

扩募端同样迎来新进展。1月12日，华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上交所上市，扩募份额4.478亿份，发售价格2.53元/份，募集资金总额为11.329亿元，扩募资产为有巢马桥保障性租赁住房项目，建筑面积合计约10.72万平方米。

3天后，汇添富基金正式发布公告，宣布汇添富上海地产租赁住房REIT拟启动扩募，并计划新购入两项位于上海浦东新区的璟耀项目和璟博项目。通过此次扩募，汇添富上海地产租赁住房REIT可快速填补浦东核心区的资产空白，形成闵行+浦东的跨区域布局，有效分散单一区域的市场波动风险。

据观点指数了解，拟扩募的两个项目合计建筑面积约为20.77万平方米，总房间套数达2579套/间，远超原REIT持有的资产规模（江月路项目+虹桥项目总房间数合计约1398套/间）。

随着多只基金密集推进扩募进程，租赁住房REITs正从首发阶段的探索实践逐步迈入常态化扩募的新发展阶段。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年1月20日当日，8只REITs二级市场表现为全线上涨，当日涨幅区间为0.54%-2.42%，红土深圳安居REIT以2.42%的涨幅居首。

从短期表现来看，近一月均表现为上涨的态势，其中汇添富上海地产租赁住房REIT以及招商蛇口租赁住房REIT的涨幅居前。

不过从近半年来看，则是普遍回调，跌幅区间5.58%-11.39%，华夏基金华润有巢REIT（-11.39%）跌幅最大，2025年下半年以来板块估值面临回调压力，主要与市场风险偏好上升、长端利率波动等因素相关。

整体来看，租赁住房REITs二级市场整体呈现短期情绪修复、中期估值回归、长期分化加剧的特征，底层资产质量、运营能力与区域供需成为估值分化的核心变量。

公募REITs之外，期内又一单住房租赁持有型ABS成功获批通过。

12月25日，上交所披露，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划状态已更新为“已通过”。原始权益人为上海新黄浦实业集团股份有限公司，拟发行11.94亿元，太保资产担任承销商。

项目的底层资产为上海市闵行区梅陇镇的梅陇社区项目，总建筑面积约‌7.7万平方米‌，包含‌6栋23-24层住宅楼‌。

据观点指数了解，新黄浦于2024年1月公告计划将该底层项目申报公募REITs，拟募资不超过8亿元，于2025年4月转而申报保租房持有型不动产ABS产品。

该底层项目于‌2023年2月正式入市供应‌，运营周期未满3年，难以满足公募REITs的严格条件。因而，转道ABS或是新黄浦综合多种因素后的选择。

值得一提的是，住房租赁首单持有型ABS项目的扩募份额已于2025年10月29日正式挂牌上市，扩募新增南京市雨花台区、江北新区中央商务区两个保租房项目，资产包由4个扩充至6个，增强区域的分散度与现金流稳定性。

住房租赁持有型ABS产品已进入常态化扩容新阶段。保租房运营企业应根据资产规模、运营周期选择适配的证券化工具，避免盲目追求公募REITs。

与此同时，期内资产交易活跃，存量资产改造升级、绑定保租房属性等成为核心的交易逻辑，买方国寿资本、鼎晖投资等专业资本加速入场，优质合规的租赁资产已成为资本市场的重要配置标的。

具体来看，上海base佰舍苏河项目的顺利交易，成为老旧资产向保租房转型的标杆案例。通过改造升级与规划调整，项目合规性全面提升，未来可对接保障性租赁住房政策，享受民用水电、税收减免等红利。

期内第二单住房租赁资产交易案例是：国寿资本拟6.29亿元收购领盛COZI可遇·东外滩及COZI可遇·新江湾60%的权益，两项目均已纳入上海保障性租赁住房体系，剩余土地使用年限均超20年。其中前者可提供370套房源，户型杭盖一居室以及一室一厅，价格从4500至7740元/月不等；后者可提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

据观点指数了解，两项目均为领盛于2023年收购的非居资产改造为保租房项目。具体来看，COZI可遇·东外滩原为朗诗旗下黄兴大楼写字楼项目，领盛于2023年1月以1.02亿元的代价购入。

COZI可遇·新江湾项目原为建发房产在上海杨浦区新江湾中心的写字楼项目，由领盛2023年2月收购并改造，在次年重新开业。

聚焦买家角度，国寿资本依托长资金属性，承接成熟保租房资产，契合低风险、稳回报的配置需求，同时布局保租房REITs赛道，为资产后续退出预留通道。

与此同时，景瑞控股北京三全公寓的挂牌拍卖，也反映出市场对核心区位租赁资产的持续关注，租赁住房交易活跃度稳步提升。

随着收购、运营、证券化的闭环持续落地，优质存量资产与多元化金融工具的对接将更加顺畅，为行业构建起“资本赋能、运营提质、价值兑现”的良性生态，进一步夯实租购并举的资本支撑基础。

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