不动产登记机构随意在登记证书上进行附记、注记，法院判决撤销！

裁判要旨：登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。

昆山某某公司诉昆山市国土资源局行政登记案

入库编号：2023-12-3-006-004

基本案情：

2008年10月，昆山某某公司受让取得昆山市Ｃ25地块国有土地使用权（面积34223平方米），在该地块进行游站商业中心项目建设。

2013年10月，该公司向昆山市国土资源局提交了《地下商业情况说明》，申请将6754.91平方米地下空间用于地下商业开发，不对外进行销售。

2013年11月，该公司、昆山市国土资源局、花桥开发区管委会签订补充协议，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为6754.91平方米，用途为商业，该公司补交了土地出让金。

2015年10月，昆山市人民政府向该公司颁发了地下一层国有土地使用权证，在该证记事栏记载：不得对外分割销售。

2016年6月，该公司领取了地下室1-43室的房屋所有权初始登记证明，每份登记证明的备注栏均载明：不得对外销售；如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意。

2017年3月，该公司向昆山市国土资源局提交了游站商业中心地下室商业办理一份产证的不动产变更登记申请书，并提供了相关材料。

昆山市国土资源局经审核后于2017年4月向该公司颁发了不动产权证书，记载：面积为土地使用权面积6754.91平方米/房屋建筑面积6754.91平方米；附记栏中注明：“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意。”该公司认为昆山市国土资源局于2017年4月向该公司颁发的不动产权证书上的附记内容限制了其物权，侵害了其合法权益，并导致其高息融资，故提起行政诉讼，请求人民法院撤销昆山市国土资源局颁发的上述不动产权证书上的附记内容，并赔偿损失。

裁判理由：

法院生效裁判认为：案涉2017年不动产权属登记并非是简单的对2015年、2016年两次发证的合并换证，还涉及权利状态、附记事项的不同等变化，应属于变更登记，该变更登记对原告权利义务产生实际影响，属于可诉的行政行为。

《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记簿的记载事项已作出明确规定，登记中任何涉及对不动产的权利限制、提示的事项均必须有法律依据。

本案中，昆山市国土资源局于2017年作出的案涉不动产登记的附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意”系对昆山某某公司物权的限制，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的事项范围，该附记记载行为缺乏法律依据。2020年11月20日法院作出判决，撤销乙登记机构作出的《不动产权证书》附注栏中“不得对外销售，如需进行二手房转让，必须先行征得丙管委会同意”的内容，驳回甲有限公司其他诉讼请求。

本案启示：

从上述案件中，可以看出登记机构对于不动产登记簿证附记的内容主要是依据相关部门明确地下空间不得对外销售的要求以及甲有限公司提交的经丙管委会盖章确认的同意涉案不动产限制的申请。

从形式上看，登记机构的附记内容有相关部门要求，又有申请人的申请，登记似乎已经做到双保险了。但殊不知，《民法典》明确规定，物权的种类和内容，由法律规定。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。附记作为不动产登记簿证的组成部分，同样具有物权法定的意义，附记的合法与否直接影响到当事人的实体权利。本案中登记的附记内容为“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得管委会同意”系对甲有限公司物权的限制，而限制的依据系管委会等部门的要求以及有限公司在相关部门要求的情况下出具的认可限制销售申请。这些限制物权的依据并非法律设定，也非生效法律文书，不符合物权法定原则。