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面积70-150㎡，主打110-120㎡三居
约800套房，定位刚需+改善
2.8容积率，10-18层小高层
南向宽厅+阳台，北向设备平台送空间
精装+会所配置，品质感在线
位置是王炸：昌平、海淀、朝阳三区交汇，配套蹭海淀的，客户接朝阳的。
在建13B号线东小口站约800米，西二旗、望京一线直达。
西三旗万象汇就在旁边，逛街不用愁。
多个公园环抱，散步跑步随心切换。
更重磅的是——南侧规划了12年一贯制北京101中学东小口校区（以最终官方公布为准）。
虽然昌平在售新盘不少，后续还有新地块排队入场，但2025年昌平销量全市第一，说明需求一直很旺。产品力够硬，就不怕卷。

一、核心优势：区位稀缺性与资源赋能

1. 三区交汇的黄金区位

龙樾海序位于昌平、海淀、朝阳三区交界处，直线距离北五环约3公里，具备“近主城、双辐射”的独特地理优势。项目西接海淀西二旗、后厂村等互联网产业集聚区，东临望京商务区，可同步承接两大高薪人群的外溢需求。与昌平南其他板块（如朱辛庄、北七家）相比，其差异化在于能直接共享海淀的商业、医疗等成熟配套（如西三旗万象汇、海淀医院北院区），而非完全依赖本地配套建设。

2. 交通能级跃升预期

项目毗邻在建地铁13B号线东小口站（原建材城东站），计划2027年通车。通车后向西5站直达西二旗，向东3站连接望京，通勤效率显著提升。此外，市郊铁路S7线（规划中）未来将串联国贸、望京等重点商圈，进一步强化跨区域连通性。需注意的是，站点实际步行距离约800米至1公里，依赖短途接驳工具。

3. 产品力与价格性价比

作为北京城建高端“龙樾系”产品，项目主打四代住宅理念，通过设备平台、宽景阳台等赠送空间将得房率提升至90%以上。户型覆盖70-150㎡，其中70㎡小户型总价约400万级，首付60万起，较周边二手房（如海淀富力桃园成交价5万+/㎡）存在价格倒挂。预计均价5.5万-5.8万/㎡，低于同环线海淀房源30%以上，对刚需及刚改客群形成吸引力。

二、潜在风险与市场挑战

1. 高容积率与产品落地不确定性

项目容积率达2.8，限高60米，规划为10-18层小高层与洋房组合。这一指标高于昌平南多数新房（如歇甲村地块容积率2.1），可能影响社区密度与居住舒适度。此外，北京城建在昌平过往项目（如国誉星城）以刚需产品为主，龙樾系高端定位的兑现度需持续关注。

2. 板块供应过剩与竞争压力

昌平南当前新房库存超1万套，2026年预计新增供应3000套，龙樾海序需直面朱辛庄、歇甲村等板块的同质化竞争。尤其值得注意的是，2027-2028年奥森ONE、奥海明月等限竞房项目（超4000套房源）将解禁入市，二手房单价可能下探至5万以下，对新房价格形成压制。

3. 配套落地进度风险

尽管规划中的北京101中学昌平分校（12年一贯制）已明确落位，但开学时间表尚未公布；商业依赖西三旗万象汇，医疗资源需借助海淀配套，现阶段城市界面仍存在老旧民居与交通拥堵问题。购房者需权衡规划红利与实际进度之间的时间差。

三、购房群体适配策略

·海淀/朝阳外溢刚需：优先选择70-90㎡小户型，利用低总价优势上车，但需实测通勤便利性。

·改善家庭：关注110-120㎡三至四居，重点考察得房率、户型实用性及开发商资金稳健性。