【楼盘热点】懋源松榆里项目售楼处|懋源松榆里发布：引领品质

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2025年11月25日，北京土地市场上演激烈角逐，朝阳区松榆里0410-0001地块经173轮竞价，最终由懋源地产以50.24亿元成功斩获，溢价率达18.21%，成交楼面价6.21万元/平方米。这宗东三环至四环间的稀缺纯住宅用地，不仅成为房企争夺的焦点，更预示着区域改善市场将迎来品质升级的全新篇章。

地块坐落于朝阳区潘家园街道，距地铁14号线北工大西门站仅200米，3站直达国贸，换乘10号线、17号线可快速衔接金融街、望京等核心就业区，未来规划的11号线更将形成双轨交汇优势。作为近10年区域供应规模最大的纯住宅用地，其2.89公顷占地、8.08万平方米规划地上建面的体量，将有效承接核心区“老破小”业主的置换需求。

产品规划上，地块容积率2.8、限高60米（局部80米）的舒适指标，搭配方正规整、东西长南北短的地形条件，为高端改善产品奠定绝佳基础。项目摒弃高低配设计，规划打造6-8栋8-25层纯住宅楼，以小高层与洋房为主，楼栋采用平行排布方式，最大化释放面宽资源与楼间距，总户数约500余户，套均面积超150㎡，保证社区圈层纯粹性。外立面将延续懋源标志性复合式幕墙系统，以石材、铝板搭配大玻璃幕墙，搭配玫瑰金金属边框与全南向内嵌式阳台设计，质感与辨识度兼具，与周边老旧小区形成鲜明区隔。

面积段规划精准覆盖多元改善需求，形成阶梯式产品矩阵：
• 入门改善款（约100-120㎡，占比10%）：少量三居或小四居，满足基础置换需求，适配年轻家庭；

• 主力畅销款（约140-160㎡，占比50%）：标准四居核心户型，主打大面宽、短进深设计，预计配备双主卧套房、中西双厨与LDKG一体化空间，性价比突出；

• 高端进阶款（约180-200㎡，占比35%）：大四居或五居奢适户型，部分楼栋配备270°观景飘窗与独立电梯厅，空间尺度与私密性全面升级；

• 顶豪定制款（约250-300㎡，占比5%）：顶层复式等稀缺产品，可能引入懋源特色空中庭院设计，搭配3.3米层高与全景仓视野，打造终极居住体验。
值得一提的是，项目通过半赠送阳台、全赠送设备平台等设计，得房率有望达到95%-108%，叠加下沉庭院与地下空间联动规划，进一步提升居住获得感。

周边竞品呈现差异化竞争格局：中海时光之境以800万起的低总价门槛和90%-92%的高得房率吸引年轻改善客群，但配套成熟度稍逊；紫京宸园主打140-278㎡高端户型，背靠朝阳公园资源，圈层属性更强；璞樾侧重低密静谧感，适合对通勤不敏感的客群。相比之下，懋源松榆里以“城芯区位+成熟配套+全维度改善空间”的三重平衡脱颖而出，尤其在户型跨度与空间利用率上形成独特优势，填补了区域高端改善新房的供给空白。

城市环境方面，项目坐拥“熟地红利”，2公里内聚集朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等三大商业综合体，教育资源覆盖垂杨柳中心小学、陈经纶中学，3公里内有三甲医疗资源加持，生活便利性无需等待。周边二手房小区为主，但也意味着庞大的地缘置换需求亟待释放。地块虽存在部分高压线未明确迁改、临近地铁需做好降噪设计等挑战，但整体“破而不荒”的城市界面，正随着项目入市迎来更新契机。

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