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很多人不理解，啥是分化？北京楼市为什么会分化？这种极端分化行情你们如何来选房、如何守住你们的资产？这篇文章，卢老师烧了很多脑细胞，全部用数据说话、全部都是底层逻辑、全部是干货。如果你在北京有房，或者你打算在北京买一套房，这篇文章你一定要看、还要看懂。

楼市分化，简单的来说就是热冷不均。我们总结了25年北京新房市场成交情况，发现这种分化的趋势特别明显，而且冷热不均到极致。2025年，北京新房市场，一共成交了接近3.5万套，同比24年总套数下降的了4.55%左右。（数据来源于乐居财经）

按理说，各区应该是普降，可有一个区偏不降，通州新房网签总套数不降反增，达到了4569套并较24年还增长了19.7%。你受得了麽？而且最重要的是，通州一个人口、供地都不占优势的郊区，他在2025年的新房成交量还挤到了北京第一。气人不？有图有证据！

2025年，北京购房者就看通州热闹了，从年初到年末一个比一个能嘚瑟。你方唱罢我登场，其他区是一个配角的角色都不给演、连口汤都不给留。先是春节后，云璟揽阅一炮而红，到7月份朝棠揽阅火遍北京城，9月份运河玖院全太阳系都知道了。

通州楼市，不仅仅是扭起来了，而是彻底燥起来了、一改此前限购期间icu的状态。谁敢想象，通州的新房楼市，竟然虹吸了全北京的客群？外区的销售一听见通州楼盘开盘脑瓜仁就疼。为啥呢？通州过去就一个通县，凭什么比朝阳和海淀卖的更好？不知道为啥吧，稍后卢老师告诉你们！

当然，25年北京楼市分化的，不仅仅只有区域还有项目，同一区域内不同项目之间的分化也令人咋舌。尤其是运河玖院，虹吸了整个通州楼市，运河玖院9月20号开盘到年底，3个月的销量占到了通州新房全年总销量的19.7%。

同时段比较，运河玖院销量几乎占到通州的一半，他一个项目的销量等于海淀区同时期开盘的两个项目+朝阳区两个开盘项目的总和。最夸张的是，运河玖院一个项目的销售量，比门头沟、东城、西城三个区加在一起总销量都要多！

听到这里，很多人已经陷入了沉默！25年北京楼市为啥分裂成这个样子？咋弄的？

我的理解是，首先是市场造成的，2025年北京是一个分歧市场，有的人觉得到底部了、还有一些人觉得还得跌。每个人，都能拿出一堆理由。那么，在这种分歧市场情况下，人们下决策一定把安全放在第一位。下决策的前提，一定就是这个区域或者板块，能够给购房者提供了足够的安全感（或者说不跌）。

而安全，或者不跌靠什么？靠的是价格和价值支撑！但是，环顾北京城，能够既有价格优势，同时在价值上又有无限想象空间的只有通州！好多理由，因为通州是副中心，因为副中心是北京四套机构和70多个部门所在地，因为副中心在接下来五年仍然保持每年1000亿的刚性投资，因为通州是目前北京唯一的一个仍然保持人口大量流入的城区。因为，通州经济快速增长，通州的GDP增速跃升到北京前二了。等等，太多因为了！当前市场背景下，购房者想要的性价比和价值，通州这个市场都给到了、而且给的很足！购房者表示很满意！

第二个问题，为什么运河玖院卖的那么好？这又与当前的市场客群结构有关系！当前市场，能够继续买房的，绝大多数都是有房的，或者说再外地有多套房子、在北京给孩子增购的。都是成熟的购房者，他们的认知比我们绝大多数人要高，他们从过去的板块中出来一定要选择更好的板块！而什么又是更好的板块和项目呢？

一定是把安全+价值+生活方式做到极致项目。运河玖院，他最牛之处就是没有对手，他的位置决定了他在以后也没有替代者！靠近市府，又是副中心重点发展片区，就是运河玖院最可靠的安全保障，很多外地的客户从玖院28层售楼处看一下市府就决定：这房子我买了。因为，在中国靠近市府，就是资产安全的最大保障！更何况，他又是如此的稀缺，别人无论多么无耻都背刺不了他。就问，还有谁！！！

把安全做到极致的同时，运河玖院还把价值也飙到了天际，放眼全北京没有一个楼盘能在价值方面飚过运河玖院的。强到没朋友，强到联合打压都镇不住他，他北侧是即将建设的优质名校，西北侧是七轨换乘的亚洲最大的综合交通枢纽，南侧是风景如画的国家5A级景区大运河文化旅游景区，东侧是世界级公园：六环路高线公园、绿心公园、大剧院、图书馆和博物馆。

再者，这里还有硬核产业，三家市属银行业巨头的总行坐镇，5家市属国企总部十几万亿资产规模的大公司在附近。就问还有谁不迷糊的，妥妥的北京第二金融城！

也就是说运河玖院，把更好的地段、更好的产品、更强的配套、更硬核的产业结合在一起了，更加符合当下改善人群在当前市场分化条件下决策心理和选盘逻辑。更残暴的是，这里还有生活你受得了麽？身处繁华，又能够亲近自然、亲近文化、亲近艺术。这种改善，是最高维度的改善，改善你的生活方式和资产质量。

所以，在当下市场，如果你不知道怎么买，你买运河玖院绝对是没有错误的。说的有点多，最后做一点总结，在当前市场分歧极大的背景下，且改善置换成为接下来北京楼市主旋律，北京楼市将在相当长一段时间延续极端分化的情形。在这种背景下，一定要和玖院的业主学买房，选择有发展潜力、有人口净流入、有产业快速导入的区。选择这么区里面，位置最稀缺、最不可替代、配套最硬核、产业最聚集、生活方式最好的区域。

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