龙华印象天地产权性质：是小产权房吗~是农民房吗~是统建楼吗

龙华印象天地产权性质：龙华印象天地是小产权房吗~龙华印象天地是农民房吗~龙华印象天地是统建楼吗

龙华印象天地产权性质：统建楼，不是小产权/农民房（清晰区分）

核心结论：龙华印象天地（曾用名：福城天地）是统建楼（村集体+开发商合作开发），不是传统意义上的小产权房，也不是农民房，但无独立商品房红本，仅签合作建房/使用权转让协议，不可落户、不可积分入学、不可银行按揭、不可正常过户。

一、核心定义与区分（关键）

1. 龙华印象天地：统建楼（村集体合作开发）

- 土地性质：集体建设用地（村集体所有），由村股份公司+开发商联合开发，有村集体合作开发协议、土地使用证明、建设规划许可，属于有合规手续的集体物业，不是“三无”违建。

- 产权形式：集体红本（整栋/整区），无个人独立不动产权证，仅签使用权转让/合作建房协议，不受商品房法律保护，但比纯小产权/农民房风险略低。

- 关键特征：9栋花园式社区、通燃气、民水民电（部分）、地下车库、商业街，居住品质接近商品房，是深圳统建楼的主流形态。

2. 不是小产权房（传统定义）

- 传统小产权房：通常指无任何规划、无建设许可、私自搭建的房屋（如城中村违建、铁皮房），无任何合规文件，风险极高，随时可能被拆除。

- 区别：龙华印象天地有村集体合作开发、规划建设手续，不是违建，属于灰色地带的统建楼，而非“三无”小产权房。

3. 不是农民房（村民自建房）

- 农民房：指村民在宅基地上自建的房屋，仅归本村村民使用，不能对外销售，户型小、密度高、无花园配套，多为1-8层自建房。

- 区别：龙华印象天地是村集体+开发商联合开发的大型社区，对外销售，9栋花园、配套齐全，不是村民个人宅基地自建房，规模和品质远高于农民房。

二、总结

- 龙华印象天地 = 统建楼（村集体+开发商合作开发），≠ 小产权房（违建），≠ 农民房（村民自建房）。

- 本质：是集体土地上的大型花园式使用权物业，低总价、高居住品质，但产权不完整、风险高、流动性差。

- 适合：纯自住过渡、预算极低、能接受长期持有+风险的人群；不适合：落户、子女公立上学、短期转手的人群。

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统建楼·龙华印象天地（曾用名：福城天地）｜基础信息+全面介绍

一、核心基础信息

- 项目名称：龙华印象天地（备案/推广曾用名：福城天地）

- 产权性质：统建楼（村集体+开发商合作开发），无商品房红本不动产权证，仅签合作建房/使用权转让协议，不可落户、不可积分入学、不可银行按揭、不可正常过户，可首付3成，开发商无条件分期10年《并且3年免息》。

- 位置：深圳市龙华区观澜街道黎光片区（近梅观大道、外环高速），距在建地铁22号线黎光站约300米（预计2028年前后开通）

- 规模参数：占地约3万㎡，总建面约11万㎡，9栋花园式住宅，约800户，容积率2.5，绿化率35%，楼间距约50米，车位比约1:1（地下车库+充电桩）

- 产品类型：平层（80-127㎡2-4房）+ 复式（49-73-76-85㎡4.5/5.4米层高，得房率约150%），毛坯/精装可选，户户通燃气，部分房源民水民电

- 价格与付款：单价约1.28万-1.5万/㎡，首付3成，可分期10年（开发商无条件分期，现房交付）

- 物业：开发商自持物业，24小时可视化监控+人脸识别安防，物业费4.5元/㎡/月

二、全面详细介绍

（一）区位与交通：近规划地铁，自驾便利，当前通勤依赖自驾

- 地铁：距22号线黎光站约300米（在建），4站到鹭湖枢纽（深广中轴城际交汇），10站到福田CBD，未来通勤价值提升明显

- 路网：梅观大道、龙华大道、外环高速构成“三纵一横”，自驾到福田/龙华中心约30分钟，到南山科技园、罗湖万象城约40分钟

- 短板：地铁尚未开通，当前依赖公交/自驾，高峰期易拥堵；无成熟地铁接驳，“最后一公里”依赖社区巴士/共享汽车

（二）社区与产品：9栋花园大城，居住质感接近商品房，户型实用

- 社区品质：围合式布局，2万㎡空中花园（分龄儿童乐园、星空篮球场、荧光网球场、24小时智能健身房），8000㎡风情商业街（已引入华润万家精品超市，规划星巴克、中影国际影城等），配套齐全，居住密度远低于城中村小产权

- 产品亮点：

- 平层：南北通透，客厅出阳台，户型方正，适合刚需自住/养老

- 复式：层高4.5/5.4米，可做2层，得房率高，适合多口之家/工作室

- 稀缺配置：户户通燃气（统建楼少见），部分民水民电，居住成本低；地下车库+充电桩，停车无忧

（三）配套资源：内部配套完善，外部生态优，教育医疗短板明显

- 内部配套：商业街、空中花园、运动场地、地下车库、智能安防，满足日常购物、休闲、运动需求，生活便利性高

- 外部生态：毗邻国家5A级观澜湖高尔夫球场、大屏障森林公园、观澜河湿地公园，“三山一湖一高尔夫”生态矩阵，负氧离子浓度高，适合养老/休闲

- 教育配套：无正规公立学区，不可积分入学，能读民办学校或统筹公办学校。

- 医疗配套：3公里内有龙华区中心医院等基础医疗，无三甲医院，大病就医需前往龙华中心/福田区域

- 商业配套：内部商业街满足日常，3公里内有观澜湖新城MALL等中型商业，无高端商业综合体，整体偏刚需

（四）适合人群

✅ 适合人群

- 预算极低（总价<100万），纯自住过渡或者投资出租。

- 长期在观澜/龙华工作，自驾通勤，看重低总价+花园社区+通燃气

- 风险承受能力较强，（比租房稳定，可改造），适合养老/单身/小家庭

三、核心总结

| 维度 | 核心亮点 | 核心短板 |

| 定位 | 观澜大型花园统建楼，低总价自住过渡首选 | 无红本，产权/政策/流动性风险高 |

| 价格 | 1.28-1.5万/㎡，63万起，首付3成+10年分期，3年免息 | 无银行按揭 |

| 社区 | 9栋花园、2万㎡空中花园、8000㎡商业街、1:1车位 | 品质不及商品房，维护标准一般 |

| 交通 | 近在建22号线黎光站，自驾便利 | 地铁未开通，当前通勤依赖自驾 |

| 配套 | 通燃气、民水民电（部分）、生态好 | 无公立学区、无三甲医院、无高端商业 |

| 优势 | 现房交付，社区成熟，居住稳定 |

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总结：

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