十五五开局年：2026公寓行业发展方向及国企布局思路

URI有话说：岁末攻坚期，各地国企密集开展战略研讨，擘画来年发展蓝图。URI 结合行业最新动态与标杆实践，推出专项报告，为企业战略决策提供专业参考。

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复盘2025住房租赁行业

整体发展现状汇总

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法治元年启幕与保障体系提质双轨并行，聚焦存量盘活与品质提升

(1) 法治框架成型：首部全国性《住房租赁条例》落地，从居住安全、租金监管、资金账户等维度构建全链条保障，抬高行业合规门槛，加速中小不合规机构出清，为规范企业创造稳定环境。

(2) 保障体系提质：保租房发展从“增量筹集”转向“提质增效”，中央财政补助倾斜智慧化、绿色化项目，地方创新“保租房+共有产权房”联动、产业园区配套保租房等模式，同时公积金政策优化，提取比例最高达80%、支持按月直付，强化租购协同。

(3) 存量盘活成核心：政策鼓励收购存量商品房、改造闲置商办/厂房（非居改租）为保租房，该模式成本比新建低30%-40%、周期缩短1-2年，成为保租房供给主流路径，部分城市还通过烂尾楼改造补充房源，实现“保交楼+保租房”双赢。

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市场：

国企民企差异化共生，险资与酒店系成双重增量

1) 国企主导品质保障：大量头部国企深耕多年后从“重资产建设”转向“轻资产品牌输出”，以品牌授权、运营托管为核心模式，依托国资信誉、标准化体系和资源整合力，占据30%的项目占比，且向智慧化、绿色化、社区化4.0时代升级。

2) 民企深耕细分赛道：民企放弃规模竞赛，聚焦园区蓝领公寓配套（如中富旅居，出租率90%+）、青年文创公寓（如万科泊寓，租金溢价可观）、高端服务式公寓（如城家、锦诗庭），形成“国企保民生、民企创特色”格局，高端服务式公寓成增长最快赛道，URI估算预计2030年占比超55%。

3) 险资规模化入局：近两三年险资成为租赁住房核心买家，通过直接收购、私募股权基金、REITs战略配售等方式加码布局，重点收购核心城市成熟在营项目（如友邦人寿收购上海松江柚米社区2200余套保租房），45亿元天津家寓股权投资基金等险资专项基金落地运作，偏好出租率90%+、租约稳定的类固收资产，契合其长周期、低波动的配置需求。

4) 酒店系降维布局中高端：传统酒店行业承压下，华住、东呈、龙湖等企业携酒店运营经验入局中高端服务式公寓，以“降维打击”抢占市场。2025年城家服务式公寓房源规模突破1.6万间，新增项目同比翻番全年新增高达46个，旗下多品牌覆盖从大众到高奢全层级需求；万科泊寓短租业务累计入住超50万间夜，国庆单假期预订量破1.6万间夜，凭借高性价比对传统酒店形成冲击。

5) 资源整合模式普及：“国企供资产+专业机构供运营”“险资+运营方”“酒店系+存量改造”合作项目占新增总量超65%，多元主体协同形成“投资—运营—退出”闭环，加速行业资产流转与品质升级。

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产品与服务：

中高端赛道爆发，长短租融合成核心创新

(1) 中高端赛道成价值高地：受金融退出闭环驱动，中高端服务式公寓因“高溢价+易退出”成为布局热点。企业通过高端硬件配置（品牌家电、全屋净化）、酒店式服务（24小时管家、定期保洁）提升产品价值，既满足职场精英、家庭型租客需求，又能通过租金溢价（较普通长租公寓高30%-50%）提升资产收益率，为REITs发行或险资收购奠定基础，实现退出时的物业增值。

(2) 长短租结合模式全面落地：行业形成三类主流模式——城家依托CAS智能系统实现“1天-1年”全周期灵活租约，通过动态定价与智能排房保持95%高出租率；铂顿元世纪采用“房源拆解法”，按65%-75%短租+25%-35%长租灵活配比，复合式大堂实现空间多功能复用；龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，支持多城房源通兑拆分，高效去化库存。该模式既通过长租保障基础现金流，又以短租承接商旅、探亲、旅游需求，提升资产利用率，成为中高端项目标配。

(3) 产品精准化与生态化升级：针对年轻家庭、单身白领、产业人才等客群，设计亲子户型、共享办公空间、企业定制宿舍等差异化产品，构建“人才型+保障型+市场化+高端型”四级产品体系；延伸“租赁+”生态，融合办公、商业、社群、职业赋能（如青年夜校），实现“居住+学习+社交+旅行”闭环，提升租客粘性与复租率。

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金融：

工具多元打通“投融建管退”闭环

1) REITs常态化扩围：保租房REITs进入“首发+扩募”双轮驱动阶段，2025年新增4单，募集超120亿元，底层资产出租率均超93%，同时市场化租赁住房纳入REITs范围，险资作为战略投资者深度参与（如财信人寿参与华夏凯德商业REIT配售），中高端项目因高收益率更易满足REITs发行要求，成为资产证券化核心标的。

2) 多元金融工具协同：专项债支持收购存量商品房，央行保障性住房再贷款提供低成本信贷，CMBS/ABS成国企融资核心工具（如上海地产70亿元保租房CMBS），险资私募基金、pre-REITs基金（如上海城投与国寿资本合作基金）成为存量项目收购重要资金来源，覆盖全场景资金需求。

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科技：

一体化管理系统成轻资产核心壁垒，数智化降本增效

(1) 管理系统定夺轻资产竞争力：轻资产输出模式下，跨项目、多产品、全场景的一体化管理系统成为核心竞争力。头部企业已实现“一套系统管全域”，如城家CAS系统覆盖保租房、中高端公寓、长短租等多元业态，支持兄弟单位物业与市场化存量物业的快速接入、统一管控；华润有巢3i体系实现财业一体化、租客服务线上化，成为其轻资产输出的核心背书。具备多产品适配、数据实时同步、操作便捷性的系统，能快速整合分散物业，成为行业“黑马”关键。

(2) 数智化深度降本增效：公寓行业薄利属性凸显，降本增效是永恒核心。通过AI与系统替代人工，实现60%常规工作自动化——智能客服分流咨询、智能定价系统动态调整租金、租务系统自动完成签约、缴费、续约提醒，将管家从繁杂事务中解放，聚焦社群运营、个性化服务等“暖心场景”；同时，能耗管理系统降低20%运营成本，智能安防实现风险实时预警，形成“系统提效+人工增值”的良性循环，这也是“十五五”规划中科技化趋势的核心落地方向。

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险资、酒店系入局+科技系统竞争

对国企的冲击分析

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优质资产争夺加剧

险资凭借长期低成本资金优势，聚焦一线城市核心地段、高出租率（90%+）的中高端成熟项目，推高核心资产收购溢价（部分项目估值上浮26%）；酒店系则通过存量改造快速获取房源，与国企争夺优质存量资产，压缩国企资产获取空间。

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运营模式与系统能力双重竞争压力

酒店系依托成熟的服务标准、会员体系和长短租运营能力，在中高端赛道形成差异化优势；头部企业凭借一体化管理系统，实现轻资产快速扩张与高效管控，而部分国企系统分散、适配性差，难以支撑多产品布局与跨项目运营，在服务效率、成本控制上处于劣势。

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资产退出对标压力

中高端项目因高溢价更易获得险资收购或REITs退出机会，而国企存量项目多以保障型为主，资产收益率偏低；若缺乏强适配的管理系统，即便布局多元产品，也会因运营效率低、数据不规范，影响资产估值与退出进程。

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URI总结：

国企竞争力提升思路

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战略转型：

锚定“轻资产+市场化”，分阶段对标突破

短期补短板（1-3年）：参考上海地产城方、杭州安居宁巢等国企，聚焦业务结构优化、数智化升级、规模拓展（如通过“自有+收储+企业合作”扩房源），快速复制可复用经验。

长期提能级（3-5年）：对标贝壳、城家等市场化企业，深化轻资产输出（目标占比超50%）、增值服务（收入占比15%+）、市场化获客，冲刺“区域龙头+行业标杆”，可设立十五五期间，规模翻番的目标。

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资产端：

强化政策红利绑定，构建差异化资产池

深耕政策型资产：依托国企与政府的天然联动优势，优先获取旧改、非居改租、产业园区配套等政策支持类项目，享受税费减免、补贴等红利，降低资产获取成本，形成险资与酒店系难以复制的政策型资产壁垒。

布局中高端增量资产：选取核心城市核心地段，通过“存量改造+品质升级”打造中高端产品线，参考城家“轻速改造+精益运营”模式，控制单房改造成本，提升资产收益率至4.5%以上，适配REITs与险资收购标准。

参与多元协同合作：主动对接险资专项基金，采用“国企出运营+险资出资金”模式共建中高端项目；与酒店系企业合作，引入其服务标准与长短租运营经验，互补共赢。

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产品与服务：

聚焦中高奢端升级、长短租融合与系统赋能

产品分层运营：坚守保租房民生底线，同步发力中高端赛道，配置品牌家电、智能硬件、酒店式布草等高端设施，打造“保障型+高端型”双轨产品矩阵；针对企业客户定制员工宿舍与商旅短租套餐，绑定产业资源与企业差旅需求。

落地长短租结合模式：借鉴铂顿元世纪“房源拆解法”，按项目定位灵活设置长租与短租配比（核心商圈项目短租占比可提升至50%），搭建复合式公共空间实现功能复用；引入智能排房与动态定价系统，参考城家CAS系统实现租约全周期灵活管理，提升出租率与收益水平。

服务生态升级：融合酒店式服务与社区生态，提供24小时管家、定期保洁、快递代收等标准化服务，同时打造IP化社群活动与青年夜校、共享书房等增值场景；建立会员体系，实现长租客与短租客权益互通，促进客群转化（参考泊寓8%短租客转长租的案例）。

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科技与系统：

打造一体化核心能力，夯实轻资产基础

搭建/升级多场景管理系统：优先选择适配“保障型+中高端+长短租”多元业态的一体化系统，实现房源管理、租客服务、财务核算、能耗监测、数据报表等功能全覆盖；支持兄弟单位物业与市场化存量物业快速接入，满足轻资产输出时的远程管控与标准化复制需求，将系统打造成轻资产扩张的“核心武器”。

深化数智化应用：接入AI智能客服、智能定价、智能安防等模块，推动租务、保洁、维修等流程自动化，将管家配比优化至1:300-1:400（中高端项目1:150-1:200），降低人工成本；通过系统沉淀租客数据，精准匹配服务需求，让人工脱离重复的基础工作，将重心聚焦“暖心服务到人”，提升租客满意度与复租率。

建立系统迭代机制：设立科技专项小组，与头部企业合作，持续优化系统功能，适配行业新场景（如短租预订、跨城通兑），确保系统始终保持行业领先性。

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金融运作：

善用政策工具，构建资本闭环

REITs全周期布局：优先将中高端成熟项目纳入REITs储备池，通过管理系统规范现金流与运营数据，尽快完成首单中高端项目REITs发行，后2年内启动扩募，通过资本运作实现资产增值退出。

多元融资组合：用足专项债、保障性住房再贷款，针对中高端项目尝试CMBS/ABS融资；联合设立“国企+险资”Pre-REITs基金，共同收购、培育中高端资产，共享增值收益。

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团队与能力：

打造“专业化+市场化”运营团队

团队建设：分阶段组建国有自有运营团队，覆盖资产调研、中高端项目运营、长短租管理、系统操作等全职能，规模扩容；引入酒店系专业人才与科技人才，开展服务标准、智能系统操作、动态定价等专项培训，适配中高端、长短租与轻运营需求。

机制优化：采用扁平化架构，优化人员配比，专项配置短租运营、社群活动、智能系统维护人才；将“出租率、复租率、资产收益率、系统使用率”纳入考核，强化市场化激励。

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风险与合规：

筑牢安全与合规底线：历史问题清“0”，冲刺“五年0事故”目标

历史问题解决：合规为先，彻底清零

借鉴行业国企合规管理经验，系统解决历史遗留问题：

•欠租清理：建立“预警—催缴—核销”机制，设立实现彻底清零目标

•用房规范：构建“产权—合同—租金”监管体系，实现租赁合同100%规范化

安全运营：筑牢底线，冲刺“五年0事故”

•机制建设：建立“安全巡查+隐患整改+应急演练+培训教育”全流程机制，明确安全管理责任到人

•智能赋能：引入智能安防系统、烟感报警、消防联动等技术，实现安全风险实时预警

•标准输出：将安全管理标准纳入轻资产输出体系，确保规模扩张与安全保障同步推进

•考核绑定：将“零事故”目标纳入团队与项目考核核心指标，强化全员安全意识

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒