中海环宇玖章#紧邻内环 4站即达静安寺- 中海环宇玖章值得入手吗

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紧邻内环 4站即达静安寺

住宅新规后首个中海“玖系”新作

「中海·环宇玖章」

首开建面约123-144㎡3-4房

12月27日开盘在即

过会均价仅11.8万/㎡！

感兴趣的小伙伴们可以预约~

这场引爆市场的“热核反应”绝非偶然。小编将从多个维度，为您拆解这场现象级认购背后的逻辑：

中海环宇玖章首开的逻辑非常直接：首开就是8# 央景整栋。但它最反常识的点是——核心整栋首开，却没按“高溢价”去开，反而给了市场一个明显更友好的起手式。

1、新房vs新房

同能级板块里，环宇玖章更“省”

先看最直观的横向对比。8# 作为小区央景核心楼栋，均价约11.8万/㎡，放在内中环横向看，大宁不少新盘普遍在13–14万/㎡，天山新房也到13.8万/㎡左右。而二手端的大宁、真如、天山价格又并没有拉开太大差距——这其实说明一件事：板块能级大体在同一条线上。换句话说，环宇玖章不是“板块差所以便宜”，而是同能级里做出明显价差——这就是第一层倒挂！

2、新房vs二手

不算新规优势，123㎡中间套就先“倒挂”

第二层倒挂更狠，因为它发生在很多人最在意的比较里：新房 vs 二手。二手次新房百平段的均价大约在11.8-12.2万/㎡，而环宇玖章的123㎡中间套均价约11.2万/㎡

注意，这里我们还没把新规带来的更高实得率算进去，单从建筑面积口径看，123㎡户型就已经把“新房比二手贵”的常识反过来了。这也是为什么我一直说，这次真正该认真看的一定是123㎡户型。

3、新规 vs 非新规

才是最值钱的“隐形红利”

第三层倒挂，是最值钱、也最容易被忽略的一层——户型倒挂。

你可以把它理解成“空间效率的代际差”。同样是144㎡，新规前的实得可能在115㎡左右，而本项目144㎡的实得约133㎡，实得差一大截，价差能拉到约200万级。再回头看二手，你想买到接近133㎡的可用面积，二手的建筑面积往往得去到170㎡左右。

表面上二手单价可能更低，但你“买的建面”更多，综合下来空间效率并不占便宜。说得更直白一点，新规产品是在用设计和附赠把空间做“变大”，而二手往往只能靠堆建面把空间“堆出来”。这就是第三层倒挂的本质——用新规效率把真实成本打穿

4、再补一张“通勤价差牌”

一站地铁差2万/㎡，三站就是5-6万/㎡

同样是城市核心圈层，站点带来的价差非常夸张。一站地铁价差2万/㎡不稀奇；比如康定壹拾玖能看到约17.18万/㎡的锚点价，差三站就可能差出5-6万/㎡

这句话不用说太满，但足够让人明白：环宇玖章的价格优势，不只是“同板块便宜”，更是“站点级差价”被你吃到了。

PART 02

户型价值拆解

把8# 整栋的一房一价整体来看，你会发现它的定价并不是“均摊”而是很有方向感：

① 一类是预算更敏感、但又不想牺牲楼层体验的人——答案就是123㎡中间套；

② 一类是对采光、景观、长日照有硬需求的人——答案就是高区（尤其是能看到中轴景观和更少遮挡的那一批房源）。

1、125㎡边套：它强在“同级天花板”，但更适合当对比标尺

125边套的均价约11.7万/㎡总价约1319-1537万。这条线的产品力确实强，而且强得非常直观，约13.4m南向面宽、四开间朝南、全卧超南，尺度感在同级里属于顶配；再叠加新规下的高实得率、三阳台、全屋飘窗、设备平台，空间效率直接拉满。很多改善家庭喜欢125㎡边套，特别是主卧270°的转角飘窗设计，其实喜欢的是一种“边套带来的通透感”和“更强的景观面”。

并且，新规下的“高实得率”让本项目125㎡套内接近周边二手房146㎡的套内面积，按照项目均价来算，总价差接近约250万。所以很多看过样板房的小伙伴都在群里说“要买新房，就买新规产品”，不无道理。

2、123㎡中间套：本批次的“性价比锚点”

123㎡中间套整体均价大约11.2万/㎡总价覆盖1243-1443万。换句话说，很多房源能压在1400万以内或1400万上下，在内中环新房里，这个门槛本身就很稀缺。

但123㎡户型真正打人的点不是“便宜”，而是它把中间套做成了新规120段的“标准答案”。它的尺度和采光并不弱——面宽大致在约12.95m，并且是四开间朝南三房，这就把“中间套天然弱势”的刻板印象打掉了。

与此同时，新规附赠也做得很满：三阳台、多飘窗，空间效率也非常高。

123户型样板间实景，仅供参考

说到这里，那道选择题就自然成立了。如果是“中间套高区”和“边套低区”二选一，我会选高楼层的中间套。高楼层意味着更充足的阳光、更长的日照时长。阳光是天然的“消毒剂”，更长日照的房子更干爽、更舒服，人也更容易心情愉悦——这一定是我选房子的第一关注点。更何况中间套也并不等于视野差，左边能看到中轴景观，右侧还能看中央丘谷，高区加成后，整体体验并不输边套。

最后再把“账”算干净。同楼层边中价差普遍在80万左右。这笔钱省下来，你去把楼层买高，换更长日照、更开阔视野，长期收益反而更确定。预算1400万左右别急着上边套，先把楼层买高，阳光和日照是每天都在兑现的资产。

3、144㎡四房：改善客户的“最优解”

144㎡户型的价格带很清晰，均价约12.4万/㎡总价约1591-1874万

这个户型尺度非常夸张，南向面宽接近14m，四开间朝南，独立玄关入户，类一梯一户，还有约7.4㎡电梯厅。当三阳台、多飘窗、设备平台这些附赠叠加起来，它呈现出来的住感，往往能做到170㎡+的级别。

144户型样板间实景，仅供参考

更关键的是位置，144㎡户型紧邻核心景观资源，南向楼间距超200米，视野和采光更稳，属于你住进去之后每天都能感受到的好。再加上空间可塑性也强，客厅与旁边房间打通可形成大横厅尺度，社交、亲子、书房场景都很好落位。

8号楼东侧中轴景观示意

前面我也提到过，新规前144㎡户型的实得约115㎡左右，本项目144㎡实得约133㎡（再叠加电梯厅等可用空间），这不是小幅优化，是一代产品的空间效率跃迁。同样可用面积放到二手里，往往需要更大的建筑面积去“堆出来”，也因此，改善客户买到最后拼的不是“表面单价”，拼的是空间效率和景观确定性——这两点，144㎡户型都给到位了。

把上车门槛和改善天花板摆出来，你会更容易对号入座：门槛看123㎡，天花板看144㎡，中间用125㎡做参照。很多人纠结的根源不是“选不出来”，而是没有先把自己放进正确的价格区间里去看房。从总价段分布看，这批的可选空间其实不小，特别是123㎡中间套主导的预算区间（1240-1450万）。因为这段价格带既集中，又能挑楼层，还能把“中间套+高区”的组合打出来，形成体验和价格的双重优势。

PART 03

价差体系分析

这一栋楼的楼层定价不算复杂，但对高区客户非常友好：体验跃迁很大，价格递增却相对克制，所以更适合“从高往下挑”。这句话你一定要反复强调，因为它能把很多人的“预算焦虑”直接按住——高区不是一定贵得离谱，相反很多时候是“贵得合理、值回票价”

1、高区优势为什么“显著”，不只是口号

高区的价值，最怕讲成空话，所以我建议你用“画面感”去讲。顶层或高区的优势在于，你能把中央景观轴、公园、商业界面一眼看完整；你坐在客厅里能越过前排楼栋看到天空，这种“视野开口”低区很难给；同时高区遮挡更少，尤其冬季差距更明显，整体日照体验会更稳定、更接近“满分”。

2、层差结构：低区递增更明显，中段更平，高区再拉开

从价格结构上看，它呈现出一种更容易接受的节奏：低区到中区递增更明显，客户更容易感知“越往上越值”；中段相对更平，这意味着你从高往下挑不会遇到“突然断层”的尴尬；高区的价值更多体现在体验跃迁上，而不是单纯靠价格暴涨来“吓退”你。

3、高区客户的最优策略：从高往下选，往往更划算

如果你是冲着景观视野、长日照来的，建议直接从高区往下挑。你会发现整体价差并不夸张，但体验差很大。

最后给一份可以直接照抄的选房思路。

第一，这批首开的核心定价策略，用一句话说就是：浦西唯一三连倒挂 + 首开央景楼栋 + 11.8万/㎡的惊喜价。它用新房对新房、新房对二手、以及新规对非新规三层对比，把价格安全垫做得很厚。

第二，如果你买123㎡中间套，我只给一句建议：优先高楼层的中间套。层差更小、总价更友好；边套和中间套差80–90万，把钱用在楼层上更值；中间套视野也不差，叠加高区优势，体验更稳。

第三，如果你要景观视野和长日照，那就更简单：直接从高区往下看，高区能更容易“看天空”、日照更接近满分。

第四，如果你是改善奔着144㎡去的，那就盯住两件事：空间效率和景观确定性。改善买到最后拼的不是单价，是住进去之后每天都能感受到的“更舒服”。在这一点上，新规产品的优势会越来越明显。记住一句：要买新房，就买新规产品！

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住宅新规后首个中海“玖系”新作

「中海·环宇玖章」

首开建面约123-144㎡3-4房

12月27日开盘在即

过会均价仅11.8万/㎡！

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