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南京门东Villa

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就在刚刚！南京主城终极改善——门东VILLA爆出最新消息！项目毛坯价格2500W起，可个人定制装修！目前项目已经封顶，正在进行外立面施工，最快将于今年12月公开！预计2026年3月毛坯基本完工！

与上海豪宅市场的百花齐放不同，要知道，南京的顶级豪宅江湖，有一条心照不宣的铁律：最贵的作品，永远锚定明城墙内。

这份稀缺绝非泛泛而谈。在南京老城南，受《南京老城南历史城区保护与复兴规划》铁律管控，每一次土地出让、每一份项目规划，都要历经严苛审核。

近二十年间，明城墙内（核心历史城区）仅发生过4次具有代表性的土地出让。

●2005年：南京建邺房地产竞得安品街地块，因涉及历史文化街区保护，最终容积率由2.05降至0.86、限高12米，开发为86户低层住宅。

●2007年：年度“地王”长乐渡G59，因文物保护停工4年，最终开发为 “雅居乐长乐渡”。

●2017年：中华门G98巨无霸地块（含商业、商住、住宅等多种业态），由招商拿地，与香港置地、碧桂园联合打造，案名定为越城天地。

●2024年：秦淮区饮虹园地块，明城墙内近20年唯一的超低密纯住宅用地，经25轮竞价溢价成交，由中堃联合1912，打造了仅48席“门东源邸”。

可以说，明城墙内的土地开发，早已不是“越来越少”，而是近乎停摆的稀缺。下一个20年，还会不会有新的住宅用地出让？答案大概率是——难再寻踪。

这意味着，如今每一块入市的内城土地，都不是一般意义的豪宅，而是一种稀缺资源与财富机会的占有。

就在今天，资深媒体人尹晓波深度体验后，给予了项目高度评价：一个好房子的维度，体现到门东VILLA上，用“天时、地利、人和”三方面来概括，再恰当不过了。

壹

低密度住宅规划的政策“破冰”，大量赠送面积的红利，是“天时”。

国家对低密度住宅开发政策的松绑，放置于南京房地产市场，整个“低密度基因”觉醒，正常一个四代宅的大平层，都能多“掏”出20%以上的使用面积。门东VILLA这类产品，300平方米的建筑面积，实际得房面积能在550平方米，大量赠送的面积白拿不开心吗？

同时，科技住宅的“多恒技术”，在市场上已臻完善，市场技术至少未来10年不落后。

贰

或是老城南的“孤本”型住宅，这是无可复制的“地利”。

榜着南京老门东的大IP，你说南京的文脉根基也好，秦淮河、夫子庙、江南贡院、大报恩寺及各类故居比比皆是，“南京基因”随处可见，这种地段在老城南，不仅仅是稀缺了，地利上，近乎于“孤本”了。

叁

项目打造和社群维护的“用心”，是最大的“人和”。

房子一家一户，都可以个性化的设计，可以让南京业内顶尖的设计团队操刀。规划的垂直院落系统，能让每户都配置分户式地源热泵系统，家家可独立控温，也是较为罕见的。

开发商中堃老总徐波涛的背书，老徐在打磨江心洲的贤坤花园产品之后，自己直接做了“带头业主”，这几天正陪着业主在纽约跑马拉松。相信，门东的项目也错不了。

用心的产品，即是最大的“人和”。

肆

项目对我个人最吸引的“南京基因”是：满足于推开窗户后对南京历史文化的“占有感”。

抛开对VILLA门东源邸项目的以上分析，这个项目对我个人最吸引的“南京基因”是：能穿梭在老城南的青砖黛瓦中，或散步于石板小路、或攀爬于明时城墙、或品尝于街边美食……是满足于推开窗户后对南京历史文化的“占有感”。

南京明城墙内，20年孤品

门东VILLA，再难有第二席

如果说长乐渡是老门东低密开发的“探路者”，那门东VILLA就是“集大成者”——它补上了长乐渡的“短板”，也超越了时代的期待。

它有着主城芯的“绝版禀赋”。向东是秦淮河、夫子庙的人间烟火，向西是大报恩寺的琉璃光影，步行可达老门东景区、南京城墙博物馆、金陵美术馆，0.7平方公里的土地上，装着3千年的历史文化。

◎门东villa区位图

更难得的是，244米到地铁3号线武定门站，秦淮外国语咫尺之遥，3公里范围内聚集了约100所学校与31座医院，彻底打破了“居于闹市=出行不便”的固有认知。

◎门东villa效果图

未来生活在这里，老城南的街巷、明城墙的遗存、街边的老味道，这些南京用千年沉淀的、不可再生的文化资产，对普通人是“偶尔探访”，对门东VILLA的居者却是“推窗即见、推门即享”的私域资源。

◎白鹭洲公园

这种“占有”，本质是对城芯稀缺资源的终极锁定——这份价值，城墙外的项目再难复刻。这样的城央源址、黄金地块，南京未来大概率不会再有第二块。

从透明工程到熟人社区

定制可视化照进现实

按常理，手握这样的绝版地段，项目大可靠地段卖房，但门东VILLA反而在产品细节上投入更多，这种“不躺平”的态度，在当下高端市场更是难得。

首先是“施工透明化”的突破。多数高端项目的工地是“封闭禁区”，业主只能通过效果图、工地开放日感知家的样子，但门东VILLA实现了施工全周期近乎100%透明化呈现：在80%实景开放的基础上，至少设置4次带看，每次均有工程与设计团队全程陪同，这不仅是对业主的负责，也是对自身工程质量的自信。

此外，把家的设计选择权交给客户，从户型、风格、配置、细节四方面入手，最大化满足业主的个性化定制。此外，深化业主的施工参与权，线上线下生产过程可视，让建造过程“可监控、可追溯、可参与”。

其次是“社区营造的前置化”。高端项目常见的痛点是“交付后邻里陌生”，但门东VILLA从建造初期就规避了这一问题：第一套房子动工即建立业主群，让业主提前参与、提出建议；后续成立社群，组织文化沙龙等活动，让未来邻居在入住前就建立联系。

譬如中堃在贤坤花园打造的“GARDEN贤坤社”，基于中堃社群条约、规则与积分制度，已经成功举办多次活动，足迹遍及南京、上海、成都、濑户内海及纽约。

◎GARDEN贤坤社活动社群

不做“炫技式设计”

只造终改的迭代“墅居”

高端产品常陷入“为了高端而高端”的误区，堆砌奢华符号却忽视居住本质，但门东VILLA的设计逻辑，始终围绕“人性化”展开。

◎门东villa效果图

先看科技系统的人性化配置：采用分户式地源热泵，区别于传统集中供暖，业主可自主调节室温，既满足个性化需求，又兼顾节能性；新风系统设计分级维护机制，新风外滤网设置在负一层公共区域，由专人每7天可自行清洗，中效与亚高效滤网每3个月由物业统一更换，既保证净化效果，又降低维护成本。

三玻两腔系统窗的选择，不仅隔绝外界噪音，更提升隔热性能，让室内常年保持舒适温度，这些设计没有噱头，却切中了长期居住的核心需求。

再看空间的“真实获得感”：建面约303-373㎡，实际使用面积达550㎡左右，拓展空间也是可落地的功能性场景——譬如建面约50-70㎡北侧或南侧庭院，可定制为业主喜欢的雅致小景，亦可容纳全家人的日常活动；约20㎡露台，兼具观景与社交功能；北侧老虎窗衔接阁楼，可改造为书房、儿童游乐区。

●下叠373㎡，依托4层空间尺度，将“院落绿意与日常烟火”深度融合，负二层是独立车库，负一层有挑空庭院，一层是客厅+厨房+卧室，还有入户花园，二层则聚焦私密休憩，在保障居住私密性的同时，兼顾舒适与观景体验。

●上叠303㎡，以5层垂直空间构建起“功能分层、私密递进” 的墅居体验，负二层独立车库，负一层挑空庭院，一层入户空间，3-5层聚焦居住核心。

更值得一提的是“双车位赠送”，助力解决主城高端住宅的“停车痛点”。

在整体打造上，项目邀约两位英籍大师David Ben Grunberg和Daniel Woolfson担当设计顾问，携手北京大象设计VAAS院长连铮、名谷设计创始人潘冉、顺景园林院长赵卓毅，以大师匠造，匠筑对标世界的封面级作品。

立面选材同样体现实用考量，采用干挂陶砖，辅以流畅的灰色金属屋面，立面大面积LOWE玻璃，既保留中式建筑的温润质感，又具备耐脏、耐用的特性。

◎门东villa效果图

入口约75m长卷式门庭及约140米景观中轴，涵盖公馆门厅、隐庐水庭、涵碧水苑、岫隐山林、绿穹聚场等场景，一步一境，将东方造园的层次感与现代景观的功能性融于一体。

◎门东villa景观效果图

此外，项目的ART CLUB艺术会所，还配备健身房、艺术馆、行政酒廊适配高阶社交，为精神审美提供承载。

◎门东villa效果图

明城墙内的早期豪宅，在当年确是城芯居住的标杆，但其空间逻辑与生活场景，已难完全匹配当下高端客群的需求。而随着时间推移，南京高端市场的产品迭代节奏不断加快，墅质产品早已跳出“低密即高端”的传统认知，进入“全维度升级”的新阶段。

正因如此，门东VILLA的价值绝非仅停留在“明城墙内的稀缺”这一层面，而是以“天时地利人和”突破了产品形制和当下的生活理念。

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