“规划建设用地”上的违建之困：土地租赁纠纷背后的性质认定之争

在城市化进程中，土地的规划与现状往往存在时间差，而这“时间差”所带来的法律风险与经济损失，最终可能由个体承担。近日，北京市第二中级人民法院审结的一起土地租赁合同纠纷案，因其涉及“规划建设用地”却“未办转用手续”的特殊土地状态，以及由此引发的合同效力与损失承担问题，引发了广泛关注。
租赁土地搞经营，投入后遭拆除
2023年10月，市民杨某与出租方邢某签订了一份《房屋租赁合同》，实质是租赁位于北京市丰台区某村的约1.7亩土地，用于经营宠物寄养基地。合同明确载明，承租方杨某“已充分知悉租赁房屋为集体土地无规划许可的性质”。
合同签订后，杨某投入十余万元，在土地上平整场地、建设围挡、安装了11个集装箱房。然而，经营不久，当地镇政府便向其下达了《限期拆除决定书》，认定这些集装箱房未取得规划许可手续，属于违法建设，要求限期拆除。投入化为乌有，杨某遂将出租方邢某诉至法院。
土地性质“罗生门”，合同有效吗？
杨某的核心主张是：涉案土地是集体土地中的耕地，邢某将其出租用于非农业建设（养狗场），违反了《土地管理法》的强制性规定，双方合同应属无效。无效则意味着邢某应返还租金并赔偿其全部建设损失。
为证明土地性质，杨某在诉讼中取得了规划和自然资源部门的《告知书》。这份关键文件显示：该地块2009-2014年为耕地，2015-2018年变为耕地、道路和建设用地的混合状态，2019-2024年则全部登记为建设用地。但文件同时载明：“该地块未办理征地和农转用手续。”
面对这份看似矛盾的证据，司法机关采纳了另一份来自规自部门的《函复》。该《函复》指出，根据《分区规划》，该地块的“规划分区”为“城镇建设用地”。法院认为，土地“规划”为建设用地，用于出租未违反效力性强制规定，因此合同有效。至于“未办理转用手续”，属于行政管理问题，不影响民事合同效力。
判决结果与思考：风险提示能否成为“免责金牌”？
基于合同有效的认定，法院进一步判决：因杨某未按期支付租金，构成违约，支持邢某解除合同并要求支付欠付租金及违约金的请求；而杨某的集装箱被拆，系因其自身未办理规划许可所致，损失自行承担。合同中那句“知悉为集体土地无规划许可”的提示，被法院认为是杨某应自负风险的依据。
此案为意图租赁集体土地进行经营的个人敲响了警钟。它清晰地表明：
“规划”不等于“现状”：一块地在图纸上被规划为建设用地，并不意味着它在法律和行政层面上已经完成了从集体土地（特别是耕地）转为合法建设用地的全部手续（征收、转用、出让）。
“风险告知”可能成为关键证据：合同中关于土地性质瑕疵的明确告知，极大地增加了承租方事后主张“受欺诈”或“合同无效”的难度。
投资前尽调至关重要：除了查看合同，承租方必须自行向规划和自然资源部门核实土地的具体“现状地类”、“规划用途”以及“手续办理情况”，任何信息的缺失都可能带来毁灭性风险。

当个体投资者因这类复杂性质问题蒙受损失，而司法途径因其严格的证据规则和合同解释已做出裁定时，其维权之路往往陷入僵局。此时，将个案中暴露出的“规划与手续脱节”的普遍性风险，通过专业、客观的媒体分析公之于众，便具有了超越个案的价值。它不仅能警示后来者，也可能汇聚社会与学界的关注，推动相关领域政策执行的清晰化与规范化，从而在更广的层面上减少类似纠纷的发生。这或许是在个案判决之外，另一种推动问题改善的理性力量。