深圳的房子，劝退外地人

作者：飞天小女警

深圳的房子虽然贵，但对比其他城市的同类房子，有时候也会劝退很多外地人。

到底是局部个案，还是整体刻板印象？

深圳的房子，有人看完想回武汉

市场上，很多人都有一种错觉，深圳的房子越贵，品质就越好，就越舒适。

当中也包括很多有意向购置深圳的房子的非深圳人。

毕竟相比其他城市，深圳的房子不仅整体价格门槛高，在很长一段时间里也需要一定的资格及名额。

然而有时候，现实往往更骨感，劝退很多人。

在社交平台上，就有很多关于深圳房子的讨论。

比如曾经一年多以前有一个帖主表示——看了几个月深圳的房子，越看越不想买，深圳的房子超高层、奇奇怪怪的朝向、睡飘窗，都想回武汉再买一套了。

而这样的感觉，也引起众多网友在帖子下讨论，不少人也有同样的感觉。

有的人表示，深圳的房子同样下不了手，最后用同样的总价在东莞选择了一套高层以及在惠州选择了一套别墅。

有人表示，同为一线城市，同价位的深圳不如上海的舒适度，包括装修风格，上海更重视质感。

还有人表示，去年初本来打算买深圳的房子，预算一千万，但一千万仍然买不到好地段的 好房子。

虽然仅仅只是简单的几句抱怨，但也道出了深圳的房子当下的核心问题——高密度开发，超高层扎堆，居住压抑成常态，户型设计有时候为 “多建房” 牺牲居住舒适度。

深圳土地稀缺是根源，国土开发强度已达 50%，宅地供应严重不足，这在过去倒逼开发商走 “高密度开发” 路线。

目前深圳超高层住宅达 633 栋，占全市超高层建筑的 67.4%，新盘容积率动辄突破 8.0，比如龙华区的幸福城臻园、南山翰熙典居等项目容积率均超 9.0，塘城壹号花园更是达到 12.11 的 “天花板级” 容积率。

而超高层带来的问题很直观——

30 层以上是常态，电梯等待时间长、高峰期拥堵；楼栋密集导致低楼层采光通风差，部分户型白天需开灯；

消防安全风险突出，大量超高层建筑虽有基础消防设施，但高层逃生难度远高于多层住宅。

对于为何深圳会出现那么多朝向奇怪的户型，最主要的原因是深圳多为塔楼设计，为了最大化利用地块，不少户型放弃南北通透，东南、西南甚至西向成为主流。

部分老城区还催生出一些伪 “南北通透” 的户型，通风效果大打折扣，甚至连核心区部分豪宅都存在暗卫、暗卧，而很多城市，其实更注重传统宜居朝向，南北通透户型占比更高。

为了最大限度利用地块，深圳也出现了以飘窗作为赠送面积的主流户型，使得深圳过去的众多新房得房率虽然常年维持在 70% 左右，但相当一部分刚需的户型套内实用率实际仅 60㎡左右，有的甚至仅50㎡。飘窗的赠送看似增加了使用空间，实则是公摊面积过高的补偿。

再有就是由于地块局限，加上高容积率，也导致“握手楼” 不仅存在于城中村，部分商品房楼间距也仅能满足基本采光标准。龙华、南山等核心区新盘，高层住户可清晰地看到对面户型内部，隐私性极差，低楼层还会被前排楼栋遮挡，日照时间大幅缩短。

但更多时候，对于更多关注或者已经购买深圳的房子的人来说，是深有同感——

有网友评价，深圳很多所谓的豪宅装修很差/很土，与上海的情况形成极鲜明的对比，几百万的房子装修惨不忍睹，很多都脏乱；

有网友评价，千万豪宅和老家县城50万的房子差不多，发现深圳好多房子都不修烟道，墙上打个洞油烟就排外边，一到吃饭的点真的难闻；

也有网友评价，在深圳去看了几天新房，一进门就开始飘窗，无处不在的飘窗，80平米的房子隔成三室一厅，真是格子间，从来没见过这么差的户型。

外地客都不敢恭维深圳房子设计

还有的网友评价，深圳房子很爱错开出阳台，深圳80年代建成的房子朝向、配置是正常的，小区内绿化也不错，就是现在房子太老了；毫不夸张地说，深圳60%的房子，不算飘窗的情况下次卧放不下一张标准的1.8的床；有的主卧也放不下，有人买的九十几平的，三房两卫

的，主卧下床想三面能落地就只能买1.5米的床，用1.8的就得靠墙放。

而这种现象的背后或者投射的心理背后，是深圳仍然缺“好房子”，仍然缺高品质的住宅，市场的购买需求与当下的居住需求出现很明显的错配。

深圳新房的差异

根据网友的反馈，九十几平的户型，都做不到大床房，在三、四线城市，这种产品是会被淘汰的。

那么，深圳真的做不来“好房子”吗？

当然不是，深圳也并非没有“好房子”，只是同样的品质，需要支付更昂贵的价格。

更高品质的楼盘，更好符合市场居住追求的房子，往往需要2000万起步。

只是深圳本地的项目相比之下更缺乏的是开发商始终如一的精神。

为什么其他城市的户型看起来更好，因为三、四线城市的户型已经卷到了实用率130%，户型也更规整，去掉很多无意义的飘窗，内部格局更讲究对齐拉直。

拿深圳同面积的户型与中山同面积的户型相比，感受会更直观。

以同样的开发商开发的项目为例——

约139平的户型，中山的项目格局上，做到正常的五开间，并且户型内部不会有过多的飘窗占用卧室空间，阳台、套间卧室以及客厅不会出现错位，阳台约5.1米的开间，套间卧室+客厅的开间也对齐是约5.1米，户型的使用率也卷到了约130%。

而深圳的项目约138平户型，虽然也是五开间，但5开间中被一个厕所占了一个位，不仅每个卧室空间都设计了飘窗，卧室、客厅也与阳台错位，无法做到开间对齐，阳台开间比卧室+客厅开间，少了一个飘窗的长度。明显，若阳台开间与客厅+卧室的开间对齐，则户型上也更规整，客厅及阳台的使用效率也更好，相对而言也更容易布置室内家具及家居用品的摆设。

所以，深圳的住宅相比之下，还有很长的路要走。

从这些评价上可以看出，市场对深圳的住宅并非没有购房需求。深圳的好产品实在太少了，或者说真正的好房子太少了。

需求一直在，但需求和产品一直在错配，导致购房群体无法接受高价买不到好的居住环境和体验。

这就意味着，眼下新建的住宅其实，稍微用点心设计，下点功夫做产品，就能出圈，打开市场，减轻去化的压力。

如果公区无法向“豪宅”或者优秀的产品靠拢，起码户型设计上做得更好一些，弥补公区的短板，如配套不行，起码交付的品质做得更好一些。