限价商品房借名购买，协议无效但出资人获高额补偿｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2013年，王建国与妻子李秀芳看中一套位于北京的限价商品房（即“一号房屋”），总价约68.7万元。但因二人不符合北京市限价房申购资格，遂与王建国的弟弟王建民协商，借用其名义购房。

2013年12月13日，王建民作为买受人，与甲公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋。全部购房款、契税、维修基金等共计71万余元，均由王建国夫妇支付。

2014年2月1日，三方签署《协议书》，明确约定：

“一号房屋系王建国、李秀芳实际出资购买，归其所有；待政策允许时，王建民应无条件配合过户。”

2017年，房屋取得不动产权证，登记在王建民名下。此后，王建国多次要求过户，均遭拒绝。

2023年，王建国夫妇起诉，请求：

确认《协议书》无效；

返还全部购房及办证费用71万余元；

赔偿房屋增值差价损失254万余元（评估总价326万元）。

王建民辩称：

“协议本就无效，因限价房不能借名。我同意退钱，但不同意赔增值损失——房子是我的，政策房不能按市场价算。”

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《协议书》无效；

✅ 王建民返还购房款687,492元 + 各项费用24,282元；

✅ 王建民赔偿房屋增值差价损失1,784,622元（约为总增值的70%）；

虽然合同无效，但实际出资人仍获得近180万元的实质补偿，远超原始投入。

三、法院说理要点

法院围绕“合同效力”与“损失分担”作出如下认定：

借名购买限价房损害社会公共利益，协议无效

限价商品房是政府为特定住房困难群体提供的保障性住房，具有身份专属性。借名行为剥夺了其他符合条件家庭的购房机会，违反政策强制性规定，损害社会公共利益，故《协议书》自始无效。

合同无效后，应返还财产并按过错分担损失

根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

双方均明知政策限制，过错相当

原告明知自己无资格，被告明知出借指标违法，双方对合同无效均负有重大过错，故损失应合理分担。

房屋增值属于信赖利益损失，可部分支持

虽然房屋登记在被告名下，但原告长期持有票据、实际承担成本，且协议明确归属，其对房屋增值存在合理期待。法院综合考虑亲属关系、出资比例、政策限制等因素，酌定被告承担70%的增值损失。

四、律师提示

本案揭示了借名购买政策性住房的高风险与有限救济路径，经验值得重视：

合同虽无效，但出资+协议可争取高额补偿

即使法院认定借名协议无效，只要能证明全额出资+书面协议+实际管理，仍可能获得大部分房屋增值赔偿，而非仅退本金。

“双方过错”不等于“各打五十大板”

法院会综合考量谁主导交易、谁受益、谁更依赖协议等因素。本案中，因原告承担全部成本且长期占有，故获更高比例赔偿。

✅ 对实际出资人的建议：

即使借名购买政策房，也应签署书面协议；

保留全部付款凭证、沟通记录、居住证明；

一旦发生纠纷，立即申请房屋价值评估，固定损失证据。

北京房产律师团队专注处理借名买房、政策房纠纷及合同无效后的损失索赔，擅长通过评估、举证与过错分析，最大化客户补偿权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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