深圳【观潮府】约100%使用率+专梯入户！东南向瞰海豪宅上新在即

深圳【观潮府】

宝中新规户型，一线海景房

最新消息：2025年8月由招商+华润以86.4亿拿下的宝中南街坊地块（宗地号A002-0108），项目名为【观潮府】即将入市！面积有140-143㎡的4房2卫，168-190-193㎡的4房3卫，253-254-260㎡的4房4卫，332㎡的4房5卫户型，500㎡天际大平层，共629套房源，纯南向户型，预计在2028年底带高品质精装交付。

观潮府项目预计2026年2月份开放展厅和样板房，3月份取证入市！新规建筑，容积率仅3.4，总高不超过80米，户型使用率约100%。想要了解更多详情欢迎咨询观潮府开发商售楼处电话：400 811 3080（中介或者自媒体请勿扰！）。

首推5/6/7栋约182套，建面为143-168-190-254-265㎡纯居大平层，

5单元，22层，层高约3.3米，2梯2户，约260平，还有一套488平顶复，可售41套；

6单元，24层，层高约3.15米，3梯3户，约188平，可售69套；

7单元，24层，层高约3.15米，3梯3户，约143/168平，可售69套。

一、项目介绍

土拍历程：187轮竞价背后的稀缺价值

2025年8月15日，深圳土地市场迎来一场备受瞩目的"封神之战"。位于宝安中心区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧的A002-0108宗地，经过187轮激烈角逐，最终由招商+华润联合体以总价86.4亿元竞得，楼面价约5.96万元/㎡，溢价率高达34.81%。

产品设计：低密规划+纯粹大户型，重构城芯舒适尺度

1、整体规划

5月24日，深圳市规划与自然资源局宝安管理局拟对[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02进行规划调整，形成了两块独立商办用地加两块纯住宅用地。

南街坊分为住宅+酒店两个地块：

DY01-01地块（南街坊）用地面积42523㎡，用地性质为二类居住用地，容积率为3.4；DY01-02地块用地面积5025㎡，用地性质为酒店用地，容积率为6.0。

北街坊分为住宅+商业两个地块：

DY02-01地块用地（北街坊）面积37356㎡，用地性质为二类居住用地，容积率为4.6；DY02-02地块用地面积17500㎡，用地性质为商业用地，容积率为4.2。

2、观潮府项目总占地面积约4.25万㎡，总建筑面积约14.5万㎡，其中住宅12.5万㎡、商业1.83万㎡，容积率仅3.4，绿化率30.01%。项目定位为"城市核心的最后一块拼图"，打造城芯低密舒居社区。

从建筑参数看，观潮府共规划11栋（12个单元）住宅，总户数629套，建筑高度控制在22-24层之间，最高不超过80米。与周边项目（如保利臻誉府容积率5.4，中铁阅臻府容积率5.4）相比，观潮府的容积率低了约40%，户数少了近一半，建筑高度降低了约50%，建筑密度约15%-20%（参考容积率与绿化率），远低于周边项目（普遍超30%）。

项目采用围合式点式错位布局，2T2户（板楼）和3T3户（塔楼）相结合的设计，确保了户户朝南的优质采光和通风条件。其中，2/3/5/8/9栋为2T2户板楼，产品面积段为193-253-332㎡的大平层；1/6/7/10/11/12栋为3T3户塔楼，产品面积段为140-168-190㎡的4房。这种设计既保证了户型的稀缺性和高端性，又满足了不同客群的需求。

从户型设计看，观潮府所有户型均为全南向布局，配备独立电梯厅入户、弧形飘窗与大阳台设计，室内空间开阔、采光充足，实得使用率可达90%以上。这一数据远高于深圳普通住宅的75%左右，主要得益于以下几点：

1. 专梯入户设计：2T2户楼栋（2/3/5/8/9栋）层高3.5米，3T3户楼栋（1/6/7/10/11/12栋）层高3.3米，通过独立电梯入户+入户空间，提升使用率。
2. 270°转角飘窗+7.8-9.7米长阳台：部分主力户型（如2/3栋的332㎡户型）采用270°环幕海景设计，将前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线纳入视野，最大化景观价值。
3. 全通透弧形飘窗+观景大阳台设计：所有户型均配备，增强空间感和景观体验。
4. 大面宽设计：南向面宽达14-20米，保证通风采光。

从景观资源看，观潮府项目西/南两面靠海，东南方向直面欢乐港湾摩天轮，可观赏前海三湾，西偏南还能隔海看腾讯企鹅岛。其中，2/3/5栋的东南向/西南向可直接观赏一线海景；8/9栋东南向则观赏社区园景，且这两栋享有最大的楼间距；1/6/7/10/11/12栋为3T3户，部分户型可观赏海景，但综合景观不如2T2户的五栋。

从降噪设计看，项目楼王栋（2/3/5栋）位于地块中间，避开沿江高速临路面，外立面采用玻璃幕墙+金属线条，结合小区东侧绿化带降噪，为高净值人群打造宁静舒适的居住环境。

二、项目基础数据

【开发商】华润&招商 双国央企

【占地面积】约42522㎡

【建筑面积】约145000㎡（可售住宅125000㎡）

【总户数】629户

【户型面积】约140-143-168-198-253-260-332-500㎡ 4房

【停车位】1205个

【物业及物业费】待定，--元/㎡/月

【绿化率】约30.01%

【容积率】3.41

【限高】80米

【得房率】新规户型、约100%

【总楼栋及层高】11栋22-24层

【单层高】5栋3.3米；6栋3.15米

【梯户比】2梯2户、2梯3户

【交楼时间】期房待定、预计2028年底，精装修交付

【产权年限】70年（2025.8-2095.8）

【项目位置】宝安宝中片区，新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧

三、项目户型图

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项目平面图

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项目户型介绍

140-193㎡四房两卫（起步型）

这一户型主要分布在3T3户的1/6/7/10/11/12栋，层高3.3米。户型特点为：

• 纯南向布局，确保全屋采光
• 四房设计满足多代同堂或居家办公需求
• 独立电梯入户，提升私密性和尊贵感
• 得房率接近100%，空间利用率极高
• 部分户型可观赏海景，但综合景观不如2T2户的五栋

193-254㎡四房三卫（改善型）

这一户型主要分布在2T2户的2/3/8/9栋，层高3.5米。户型特点为：

• 双套间设计，空间更加宽敞
• 主卧均为套房设计，部分户型为双套房
• 增加了独立衣帽间，居住舒适度明显提升
• 南向面宽达14-16米，保证充足采光
• 部分户型可观赏270°环幕海景，视野开阔

257-260㎡四房四卫（大平层豪宅）

这一户型主要分布在2T2户的5栋，层高3.5米。户型特点为

• 3套件+西厨设计，满足高端生活需求
• 南向面宽达18-20米，采光极佳
• 部分户型采用270°环幕海景设计，视野无遮挡
• 主卧均为双套间设计，配备独立衣帽间
• 部分户型可观赏一线海景，景观层次丰富

254-332㎡四房五卫+家政套间（顶配户型）

这一户型主要分布在2/3栋，层高3.5米。户型特点为：

• 深圳新规豪宅最高标准打造
• 面积达332㎡，配备5间卧室和1间家政套间
• 全套采用270°环幕海景设计，视野极佳
• 主卧配备超大独立衣帽间和双台盆+浴缸配置
• 专梯入户，私密性和尊贵感拉满
• 使用率接近100%，空间利用率极高

特别值得关注的是，观潮府项目还规划了约500㎡的Penthouse大平层，为顶配产品，主要分布在2/3栋的高层。这一户型设计充分考虑了高净值人群的极致生活需求，空间更为宽敞，视野更为开阔，将成为深圳大平层市场的又一标杆。

四、交通出行

距离地铁5号线宝华站约850米，1/11号线宝安站约1.2公里。最近的28号线还属于规划当中，深圳地铁的第五期（2025-2028）开通的线路规划中未提及28号线，估计28号线要是开通也需要在2030年往后。

但对于高端住宅而言，适度的距离保证了私密与安静。自驾可通过宝安大道、沿江高速。

五、商业配套

步行200米就到欢乐港湾商业街，钟书阁、各种网红餐饮都在这，平时散步、约会超方便。3公里范围内覆盖了壹方城、前海山姆、海雅缤纷城这些大型综合体，壹方城是深圳最大的单体商业之一，购物、看电影、高端消费一站式搞定。项目自身还规划了1.83万㎡的社区商业，预计会引入生鲜超市、便民药店等，日常买菜、买日用品不用跑远。

六、周边学校

根据2025年宝安区教育局最新的学区划分，小学学区划分在海韵学校，海裕小学，宝安小学；中学学区划分在：新安中学第一实验学校，海韵学校。这其中海韵学校是老牌名校，学位也最好。

项目周边也有宝安中学外国语学校的落户，这个新的教育规划用地，也为未来的教育提升带来了新的可能。

七、休闲配套

【文体配套】

宝安体育中心、宝安图书馆、宝安少年宫，湾区之光-摩天轮、湾区之声演艺中心等都布局在宝中，并且湾区书城、工人文化艺术中心、工人文化宫等公共配套仍在建设，都在项目附近。

【医疗配套】

南方医科大学深圳医院，宝安区人民医院和宝安妇幼保健院

【观潮府开发商售楼处咨询/预约电话☎️ 400-811-3080（中介勿扰）】
✅ 本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
✅ 为您安排楼盘现场销售全程一对一在线解答，给您更贴心的体验！
温馨提醒：我们楼盘开发商售楼处400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

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