盘活存量优化增量，依然是楼市主线丨李宇嘉专栏

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

1月19日，国家统计局发布了2025年全年房地产行业运行数据。总体来看，市场仍延续回调态势，这既是近年来行业面对供求关系发生重大变化后的必然选择，也是“控制增量”的行业管理新基调下的主动作为。但拉长时间来看，无论是新开工还是销售，抑或是价格指数，同比跌幅都比2024年明显收窄，显示经历长达4年多的调整后，行业和市场开始出现企稳迹象。

首先看销售。2025年，全国新房销售8.81亿平方米，同比下降8.7%；住宅销售7.33亿平方米，同比下降9.2%。去年4月份以来，新房销售呈现调整扩大的态势，但全年保持在个位数跌幅，明显低于2024年全年一直保持两位数的跌幅（2024年为-12.9%）。销售金额方面，2025年新房销售8.39万亿元，同比下降12.6%；住宅销售7.33万亿元，同比下降13.0%。

由上可见，新房销售金额降幅明显大于销售面积，开发商整体仍采取“降价促销”的策略，从全年70城新房价格指数同比下跌3%、新房销售简单均价同比下降4.1%可见。不过，新房销售金额跌幅也明显低于2024年（-17.1%）。注意的是，新房销售下滑与当前住房需求出现的新特征有关，即进入存量时代后，部分住房需求（特别是刚需）转向二手住房或租赁市场。

根据中指数据，2025年30城二手住房成交套数同比基本持平，二手住房销售占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。上海以及笔者所在的珠三角广州、深圳、东莞等城市，去年二手住房销售套数达到近4年来的新高。如果把新房和二手房交易加总，全国楼市交易套数已趋于稳定。

其次看开发。下游销售端的调整，必然反映到上游供给端收缩。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新开工面积约4.30亿平方米，同比下降19.8%。不过，与下游销售端类似，上游新开工的跌幅也明显低于2024年全年23.0%的水平。

这也意味着，开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存”。近年来不管是供地还是新开工，调整幅度均大于销售的回调幅度。总之，不管是行业整体都在适应新形势而平衡供求。

由此，反映在新房库存——待售面积上，其增幅进一步下降，即在售库存在减少。2025年，全国新房待售面积同比仅增长1.6%，基本停止增长，相比2022年—2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄。新房库存减少既是行业主动“去库存”所为，也是市场自发平衡的结果，有利于从供求关系上稳定市场预期和对未来的信心。

再次看价格。商品住房市场能否稳定，价格是关键指标。2025年，全国70城新房和二手住房价格指数同比分别下降3.0%和6.1%，相比2024年的跌幅都明显收窄。由前所述，这是2024年以来“控制增量”政策明确后，新房开发、供给端持续收缩以适配需求的结果，也是新房逐步转向高质量的“好房子”开发和上市，供给端做结构性改革，以牵引需求的反映。

2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式，并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发。这可能意味着，新房供给端继续呈现整体紧缩的态势，这对平衡供求和稳定价格很重要。

最后看投资端。2025年，全国房地产开发投资下滑17.2%。我们应客观看待这个现象，即城镇化从高速增长期转入平稳运行期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，开发投资有所下滑可能是必然的，但存量盘活为行业打开了另一扇窗。

从国际经验来看，美国、英国、德国、日本等发达国家，尽管多数早已过了房屋以增量建设为主导的阶段、城镇化高峰阶段，但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上。究其原因，这些国家房地产服务业的特征很明显，比如存量更新带动市政设施、家具家电和装饰装修，还能带动设计、租赁、搬家、物业等服务业发展；比如，存量物业盘活发展文旅、新式餐饮、公寓和酒店、创意办公、教育培训等新业态，也能带动楼宇经济和就业繁荣。

同时，在存量方面，我国30%的存量房楼龄超过20年，按10年一个周期算，2000—2010年是房屋交付的高峰期，未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄。由于设计、建材、功能迭代较快，存量市场积累了巨大的升级需求。近期，“好房子”热销就是很好的案例。2025年，热点城市二手房交易同比大多在增长，其中中低价位、中小户型占比明显提升，这是房价持续调整、购房门槛降低后适配新市民需求的反映，对置换需求带动市场良性循环有极大支撑。未来，“盘活存量+优化增量”双规驱动，夯实房地产行业基本盘，楼市也将进入触底和稳定阶段。