房价什么时候企稳——【连载二】杠杆成本与购买力

如同上一章所说，目前房产从收益性角度，它的价格仍然存在很大的泡沫。我们需要有更多的维度，来评价目前房价背后包含的因素。在房地产市场的熊市周期中，理性的评估框架应由杠杆利差、购买力边际、与金融风险底线三个视角共同构成。

一、杠杆价值

房贷曾是普通投资者所能触达的额度最高的金融杠杆工具 。在上行周期中，即便房贷利率处于高位，由于房价年增长率远超利息支出，购房者实际上是在利用银行资金进行套利，此时杠杆是财富的放大器 。

但随着房价进入缩量下行期，这种逻辑发生了根本性逆转。根据上一篇文章，中国房价指数自2021年Q3峰值以来，已累计下跌约35%，其下跌速度明显高于多数国际同类案例 。

但即使在下跌之后，一线城市的租金回报率普遍维持在1.6%至2.0%之间，而即便经过多次降息，商贷利率（约3.25%）依然显著高于此水平 。

这个利差状态意味着，贷款买房实质上是在产生确定性的财务亏损。但在实际调研中，我们经常碰到购房者的“典型算法”：

假设购房则手头有500万现金。面对1000万的房子，有两个选择两条路：

• 买房：交 500 万首付，贷 500 万，月供也是 2 万多。

• 租房：500 万拿去理财，租下这套房，月租金约 2 万多。

在购房者的思考中，大多数人有这样的共识：“反正都是掏 2 万，买房最后落套千万资产，租房最后啥也没有。”

这样的认知，是我们在调研中常常碰到的反馈。这种观念在过去二十年是巨大的红利，在社会共识的推动下，这种认为「买房就是存钱、还贷就是投资」的力量，依然是支撑房价不可忽视的底气。

我们并不做负面评价，我们只是希望给这种「想法」做一个提醒：

首先，这个思维忽略了现金流的刚性压力。租房是可以「随时调整」的消费，但房贷是更加刚性的法律义务。在目前的就业环境下，要保证未来20到30年收入始终稳定，这对任何一个职场白领来说都是极大的心理压力。这意味着你可能失去了换赛道、甚至短暂休息的底气。

其次，是大家习惯性地把首付当成了“零成本”。那500万首付如果用来投资，按4%-5%的稳健收益算，一年就是20多万现金流入，正好覆盖了全年的租金。换句话说，你买房的真实代价，不仅是那2万月供，还包括你放弃掉的500万本金的生息能力。

回到这个思维方式，因为租金是租下「整套房」的成本，而商贷利息只是你欠银行「房贷」的成本。我们可以通过杠杆换算公式，来衡量两者直接的关系：

商贷利率 × (1 - 首付比例) VS 租金收益率

当这个数值接近甚至低于租金收益率时，买房的“性价比”就会在心理账本上显著提升。

我们虽然提到了杠杆价值，但实质上仍然是购房者的心理或者情绪价值。因为本质上这是一种「资产思维」和「现金流思维」的比较。在过去，资产始终会涨的假设过于坚定。但一旦这种假设松动，我们可能不仅要承受资产缩水的心理落差，还要在收入缩水的情况下维持刚性的还款。

从这个角度而言，我们目前房价的租金收率仍然有提升的空间，要提升租金收益率，只有两条路径，提高分子（租金），降低分母（房价）。

二、房价收入比

分子（房租）能不能提高呢，我们就需要考虑租金与收入的关系。评估房价合理性的核心维度是居民的实际购买力，即房价收入比 。

根据方正证券的一篇研报，从全球视角看，中国核心城市的房价收入比已处于极端水平。从全球视角看，中国核心城市的房价收入比已处于极端水平。2025 年数据显示，北京、上海的房价收入比分别高达37.6 和35.2，远超纽约（12）和东京（15.7）等国际都市 。即使剔除统计口径（如公摊面积）的影响，这一数值依然凸显了严重的购买力错配 。

在收入信心指数与就业预期指数处于低位的当下，这种错配正成为房价进一步下行的压力 。房产正从“成长资产”转向“红利资产”。只有当房价收入比通过价格回调或收入增长回归合理区间，市场才具备形成阶段性底部的支撑 。

三、金融系统的缓冲底线

除了居民部门对于房价共识带来的影响，房价底部也受制于金融系统的系统性风险阈值 。房产作为银行信贷的核心抵押物，其价格波动直接关乎金融安全 。

去年听了个券商电话会提到，目前金融系统对房价下跌普遍设定了20%~30%的风险缓冲带，因为一旦跌幅击穿此区间，极易触发大规模违约，进而对银行的资产负债表形成深层破坏 。

当然，这个假设并不是说明房价还会下跌，相反，政策制定一定要保留相应的缓冲。因此缓冲依然存在，说明目前金融体系仍然有一定消化风险的能力，不会出现经济崩溃带来的整体经济破裂。

可能整篇文章没有触及到房价到底什么时候会到底，我们只是提供了三个视角，来供读者考虑目前房价的位置。

我们在租金回报率未能实质性跑赢资金成本、且房价收入比依然显著高于全球均值的背景下，理性的财经决策应是审视自身的现金流状况，避免在负利差区间内盲目加杠杆。看清这些硬性指标的背离，是我们在熊市中守住财富安全的第一步。

在下一部分，我们将试着探讨在下行周期中，房产的情绪价值究竟是避风港，还是另一种形式的高昂溢价。

……（待续）……

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