借名购买康居住宅20年，法院确认借名买房关系有效｜借名买房律师

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一、案情介绍

1997年，周明远（非京籍）符合“康居工程”购房条件，但因无北京户口，无法以自己名义签约。

他与外甥郑浩（京籍）商量，以郑浩名义购买海淀区一套康居房（即一号房屋），总价21.4万余元，全部由周明远支付。

2003年，房屋产权登记在郑浩名下。

此后20余年，房屋一直由周明远居住，供暖、物业等费用均由其缴纳，房产证原件也由其保管。

2016年，周明远委托中介出售一号房屋，郑浩配合签署买卖合同。

后因交易纠纷，买家起诉郑浩，法院判决郑浩赔偿近80万元。

周明远主动筹款履行判决，并承担全部诉讼后果。

2021年，因郑浩拒绝配合过户，周明远起诉，要求：

确认双方存在合法有效的借名买房关系；

郑浩协助办理过户。

郑浩辩称：

房子是自己买的，只是让舅舅住；

借名购买经济适用房违反政策，应属无效；

周明远已有住房，不具备购房资格，不能过户。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认周明远与郑浩之间的借名买房合同关系合法有效；

注：法院认定，借名行为真实且有效，但因原告当前无购房资格，暂不能办理过户。

三、法院说理要点

法院围绕三大焦点展开：

1. 借名买房关系真实存在

购房时周明远无京籍，郑浩有资格，符合借名动机；

全部房款由周明远支付，郑浩无法说明资金来源；

房屋交付后20余年均由周明远占有、使用、缴费；

出售房屋、处理纠纷均由周明远主导；

亲属间未签书面协议，符合生活常理。

2. 借名合同合法有效

一号房屋为1997年购买的“老政策”康居房，早于2008年4月11日；

根据北京高院指导意见，此类“老经适房”借名行为不当然无效；

未损害社会公共利益，亦未规避当时限购政策（彼时无限购），故合同有效。

3. 暂不具备过户条件

周明远非京籍，且名下已有一套住房，不符合现行限购政策；

法院指出：“可待具备购房资格后，再行主张过户权利”。

法院强调：

“借名买房是否有效，需结合购房时间、政策背景、实际履行综合判断。

对于历史形成的‘老房’借名，法律给予一定尊重，但过户仍须符合现行政策。”

四、律师提示

本案是“历史借名 + 政策性住房 + 限购障碍”的典型，启示：

“老经适房”借名可能有效：

2008年4月11日前签订的经适房合同，即使借名，法院可能认可其效力；

出资+占有+长期控制构建强有力证据链：

本案胜诉关键在于20年持续使用、缴费、处理纠纷，形成完整事实闭环；

✅ 建议：

若您持有类似“老房”，尽快核查自身购房资格；

如已具备资格，立即起诉确权并同步申请过户；

北京房产律师靳双权团队专注处理历史借名买房、经适房确权、限购资格衔接等复杂案件，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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