金地在代建赛道杀出重围

1月初，苏州姑苏区低密住宅地块代建项目官宣了签约方。

该项目由于地处苏州古城环线内核心板块，兼具区位稀缺性与生活配套成熟度双重优势，去年11月地块挂牌后便引发市场高度关注。最终金地凭借“地库抬升+四代住宅”的设计方案，计划将项目打造成古城改善“新标杆”，从而脱颖而出，成功签约。

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代建领域全面提速

这是金地在苏州主城区拿下的第3个代建项目。此前其已签约黄埭青于澜庭、高铁新城玖峯汇住宅项目，三个项目的落地也让金地在苏州完成了“古城低密+新城刚改”的代建多业态布局。

刚刚过去的2025年，金地上海地区公司总计签约13个代建项目，分布在上海、苏州、南通、泰州四个城市。相较于数量增长，更值得关注的是，其代建业务正持续向多元领域拓展，包括首次涉足AMC类代建、纯市场化民营企业委托代建，以及多个产业招商运营项目。

实际上，在此前上海松江泗泾镇城市更新代建项目的招标中，金地也和实力强劲的代建公司相遇过。最终凭借13年深耕积累的板块洞察，以及年底松江萃屿原墅项目的产品实现和经营兑现，力压友商。

拉长时间轴来看，自2012年进入上海松江以来，金地先后开发了百万方大盘“金地自在城”、“金地丰盛道”等多个代表性项目，其中丰盛道2021年首开，一年内四开四清，1500套房源售空。截至去年底，金地在松江累计开发13个项目，多点开花。

金地丰盛里（左宇摄）

去年三季度以来，上海楼市行情下行，销售承压，其再度凭借松江萃屿原墅项目的产品和经营兑现，体现了对板块的把握。

为匹配松江方松街道强改善需求，金地内部团队总图方案调整了40版，最终推出“四房全朝南+客厅朝南”的户型设计，营造面宽6.3米、进深6.6米“宽聚方厅”。不仅如此，项目还针对性解决区域老旧小区痛点，配置了全屋新风系统、智能家居控制面板等12项升级配置。

最终，萃屿首开86套房源，开盘当日去化64%，成交客户中60%来自项目周边1.5公里范围内，有不少是金地老业主复购或推荐。

这种“深耕一个区域、吃透一个板块”的战略，让其在松江积累了市场基础。

金地萃屿原墅（吴典摄）

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“比委托方更懂市场，比同行更懂落地”

拆解业务结构来看，金地代建的项目布局呈现多元化：虽住宅代建仍占主导，但产业园、社区商业、长租公寓等非住宅项目占比显著提升，同时，资本代建业务也在快速拓展，相继承接了苏州高铁新城、泰兴纾困项目等4个项目，为基金、信托等金融机构提供全链条服务，形成“住宅+产业+资本”的三维布局。

中指研究院数据显示，2025年前三季度金地代建业务营收同比增长32%，其中长三角地区贡献了近六成份额，上海、苏州、杭州三地新增项目占比达49%，其代建项目平均去化率达78%，较行业平均水平高出15个百分点。

为了交出一份高分代建答卷，金地选择以差异化服务构建护城河，试图建立一套适配不同类型项目的打法。

金地上海地区公司助理总经理杨晓涛在接受《国际金融报》记者采访时介绍称，针对不同类型的合作方，金地的代建业务采取差异化策略。面对地方国企客户，合作方向以资产保值增值为基础，助力高效完成民生任务；服务民企客户时，则聚焦产品溢价空间挖掘与资金周转效率提升，赋能企业实现经营价值最大化；在纾困项目中，金地的核心竞争力集中体现在债务科学梳理，资产价值重塑以及保交楼工作的高效落地三大关键环节。

不同于部分代建公司的“贴牌”模式，杨晓涛说，为避免加盟制带来的服务品质参差不齐，金地代建的所有项目均由金地团队承接执行，核心管理人员平均从业年限超8年；同时会根据地块属性与委托方诉求量身定制方案，例如苏州姑苏区项目强化文化适配性，规划融入苏式园林元素的景观组团；松江泗泾项目则突出新规下的产品快速迭代，在1.2容积率下落地区域内首个别墅抬板项目；产业园项目则会注重产业导入与运营服务，例如青浦区华新东方生命港项目，针对生物医药企业的普遍融资需求，在招商阶段即与地方政府、市国投基金等举办两场融资路演活动。

在杨晓涛看来，“代建不是简单的代工，而是价值共创。我们要做的是比委托方更懂市场，比同行更懂落地。”

复盘来看，在代建赛道的激烈角逐中，金地的核心竞争力在于打通了“融资-开发-运营-退出”的全链条大资管服务能力，这种端到端的服务体系是很多同行难以复制的。不同于传统代建仅聚焦施工建设环节，金地的大资管模式覆盖项目全生命周期。

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打通大资管服务能力

杨晓涛总结了金地代建业务在上海地区公司发展的几个变化与趋势，一是聚焦一二线城市；二是多业态布局；三是AI管理应用；四是大资管，包括链条的打通以及资源的积累与模式的创新。他说“很多同行能建产业园，但不懂产业生态；能做住宅代建，但不会产业运营。这正是我们的机会所在。”其以青浦区华新东方生命港为例，金地接手后负责招商运营，入住半年后签约面积即超15000平方米。再如青浦鑫泷产业园，金地2023年接手时园区空置率达超过50%，团队用18个月将出租率提升到90%以上。

除了全链条服务能力，在杨晓涛看来，金地的混合所有制的结构也是一大优势：既有国企的合规自律与资源优势，又具备民企的市场灵敏度与效率优势；加上近20年代建经验沉淀的上下游资源与专业团队，共同构成了“别人做不了、我们做得好”的核心壁垒。

对于代建行业的未来发展，杨晓涛认为2026年是行业的“洗牌分化年”，“规模≠强者，低费率竞争亦不可持续。他认为未来能存活的企业，必然是具备专业能力与差异化优势的玩家。其预判，代建行业将呈现三大变革趋势：一是渗透率持续提升，从目前的12%向成熟市场的25%-30%靠拢；二是集中度加速提高，头部企业市占率有望从当前的35%提升至 50%；三是业态进一步多元，城市更新、产业园区、养老地产等将成为新增长点，预计未来三年这类项目占比将达50%。

变革之下，金地也未雨绸缪提前布局：一方面持续强化直营模式与专业团队建设，目前不少原开发团队人员转入代建团队，巩固服务品质优势；另一方面加速数字化转型，通过智慧建造、大数据招商等技术提升运营效率；同时扩大资本代建业务规模，计划新增6-8个不良资产盘活项目，抓住市场机遇。杨晓涛表示：“未来的代建企业，不再是单纯的开发商，而是综合的资产服务商。”

在代建行业从“野蛮生长”走向“专业深耕”的转型期，金地的突围之路颇有启示意义。

它展示另外一条路径，当竞争进入红海，除了价格战之外，企业能做的还有专业能力、运营实力和服务品质。

记者孙婉秋

编辑 张俊才