分析下~卓越珑秀公馆为啥便宜？是住宅吗？价格暴跌原因分析

卓越珑秀公馆是 70 年产权纯住宅，价格相对便宜是产品定位、社区短板、外部环境与市场竞争等多重因素叠加，并非所谓 “价格暴跌”，而是合理定价与营销策略结合的结果。以下从性质、便宜原因、价格波动真相三方面详细说明。

是住宅吗

卓越珑秀公馆（备案名珑熙公馆）是 70 年产权普通商品住宅，土地用途为住宅用地，产权起止 2023 年 12 月 —2093 年 12 月，限购、可落户、可参与学区划分，水电费按民用标准收取，可按住宅标准申请按揭贷款，并非公寓、人才房或保障房，2025 年 9 月 26 日开盘，预计 2027 年 6 月精装交付。

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为啥便宜

1. 产品定位与总价设计：主打 65㎡两房和 81㎡三房的刚需小户型，新规设计下得房率达 88%-91%，总价门槛低，适配预算有限的刚需群体，折后总价 395 万起，首付最低 60 万起，直观上显得 “便宜”。
2. 社区规模与居住体验短板：项目占地面积仅 3575㎡，容积率 4.97，仅 1 栋 32 层塔楼，无大型园林，公共活动空间不足；3 梯 8 户的梯户比，早高峰电梯等待时间长；车位比仅 1:0.81，停车压力较大；还有 35% 的回迁房（87 户），降低居住纯粹性，增加物业管理难度，这些都拉低项目溢价空间。
3. 周边环境与配套硬伤：东侧紧邻南坪快速，东北向低楼层房源早高峰室内噪音达 55 分贝，超出住宅宜居标准；周边 1 公里左右有物流园和统建楼，城市界面杂乱，改造周期预计 5-8 年；学区方面，教科院同乐实验学校在南山排名靠后；大型商业配套缺乏，需依赖科技园或前海区域。
4. 市场竞争与营销让利：2025 年南山新房供应量超 150 万㎡，市场竞争激烈，开发商为加速去化抢占市场，开盘推出 89 折优惠，折后均价约 6.4 万 /㎡，还搭配工抵房等特惠，这是正常的首期让利营销手段，并非因项目问题降价。
5. 地段价值差异：虽地处南山，但位于同乐板块，属于南山与宝安交界的产业外溢承载区，非传统豪宅核心板块，价格低于南山核心区（如科技园、后海）新房均价（普遍 8-12 万 /㎡），也低于周边部分二手房价格。

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价格暴跌原因分析（实际无暴跌）

项目不存在 “价格暴跌” 情况，所谓 “暴跌” 是对营销让利的误读。备案均价约 7.2 万 /㎡，折后均价约 6.4 万 /㎡，是开发商基于市场竞争采取的正常让利策略，目的是快速去化，卓越集团资金实力雄厚，项目无烂尾风险，价格波动属于正常市场调节，并非价值大幅缩水。

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基本信息

• 项目地址：深圳市南山区铁二路南山建工村西侧约 120 米左右，紧邻地铁 12 号线同乐南站约 500-650 米。
• 占地面积：约 3575.43㎡。
• 建筑面积：约 2.6 万㎡。
• 容积率：约 4.97。
• 绿地率：约 30%。
• 总户数：248 户，其中可售商品房 161 套，回迁房 87 套。
• 梯户比：3 梯 8 户。
• 车位数：202 个，含 10 个微型车位。
• 产权年限：70 年，从 2023 年 12 月至 2093 年 12 月。
• 交房时间：2027 年 6 月精装交付。
• 物业费：6.68 元 /㎡/ 月。
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