三大罪魁祸首，拖垮了建发

文/言叔

前几天，建发股份发布了一则让市场震惊的公告——

预计2025年度归母净利润为负值。

这意味着，这家厦门最大的国企、世界五百强企业（全球排名第98位），在A股上市二十年来，首次出现了年度亏损。

这则公告就像一颗重磅炸弹，在资本市场炸开了锅。

要知道，建发股份可不是一般的

企业，2024年它的营收规模超过了7000亿，其中大宗贸易业务收入将近5100亿，房地产业务收入1800多亿。

这样的巨无霸，怎么会突然亏了呢？

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翻开建发股份的业绩预亏公告，三个"罪魁祸首"浮出水面：

第一个是联发集团。

作为建发旗下的两大房地产平台之一，联发集团从2023年开始就连续亏损，去年初建发对联发集团动了一场"大手术"，连董事长、总经理都被各降一级留用，重新指派了一把手。

但这场手术显然没能根治顽疾，2025年联发集团依旧没能扭亏为盈。

第二个是红星美凯龙。

两年前，建发花了62亿现金收购了红星美凯龙近30%的股权，当时这笔交易看起来相当划算——

建发取得了红星美凯龙超过158亿的净资产，一次性确认了96亿的重组账面收益，让2023年的净利润大幅上涨。

但这笔"纸上财富"很快就露出了真面目，随着房地产市场持续低迷，红星美凯龙从2023年开始由盈转亏，2025年依旧亏损严重，拖累了建发的整体业绩。

第三个是整个房地产行业的寒冬。

建发房产作为建发旗下最大的地产业务平台，2025年初设定的销售目标是1500亿，但最终只完成了1221亿，比目标少了近300亿，同比还下滑了超百亿。

在百强房企中，建发房产排名第七，但这个排名背后是销售规模和利润的双双下滑。

02

面对房地产业务的困境，建发没有选择收缩防守，反而推出了一项雄心勃勃的战略"灯塔计划"。

这个计划的核心很简单：

聚焦核心城市核心地段，打造高端豪宅项目。

建发的逻辑很清晰：既然刚需市场疲软，那就转向豪宅市场，因为豪宅市场在逆势上扬。

2025年，建发在土地市场上表现得异常激进，先后在北京海淀、杭州西湖、成都锦江等地拍下"地王级"地块，溢价率最高达115%，楼面价屡破区域纪录。

去年3月27日，建发经过213轮激烈竞价，以33.47亿元拿下成都锦江区地块，楼面价41200元/平方米，溢价率106%，成为成都新地王。

仅仅48小时后，建发又出现在杭州土拍市场，以34.34亿元竞得杭州西湖区地块，溢价率115.39%，楼面价88029元/平方米，创下了杭州土地市场的新纪录。

两天时间，耗资68亿元，建发在长三角、西南双线开火，被业内称为新一代"地王收割机"。

但与曾经的"地王收割机"世茂、泰禾、阳光城不同的是，这些前辈的坟头草已三尺高，而建发这位"闽系幸存者联盟"话事人，却在阴雨绵绵的清明时节，踩着油门冲向风暴眼。

高周转模式能否嫁接豪宅项目？

建发的"灯塔计划"试图将高周转模式嫁接至豪宅项目，由最高决策层全程把控，不计短期回报聚焦长期价值。但这种模式能否成功，市场存在很大疑问。

从产品层面看，建发确实在努力创新。以成都的建发·海耀项目为例，项目采用错位式全点式布局，确保每户在朝向、光照等关键维度上实现最优化。

更值得一提的是"一层一户"设计和首创的"三分离动线体系"，将家政、私人、待客动线完全分离，极大提升了居住的隐私性和舒适度。

但从财务角度看，这种高投入、高溢价模式对操盘能力及市场信心考验极大。

建发在成都和杭州拿下地王后，管理层回应称"优地优价"，认为不存在所谓的"地王"项目。

但市场明显不这么看，投资者对建发高价拿地的风险表示担忧。

03

建发股份的困境，其实是中国房地产行业转型的一个缩影。

过去二三十年，房地产吃尽了人口和城镇化的红利，土地和房价一路飙涨，是最暴利的行当之一。

建发只需要一门心思地搞高周转，大举扩张，靠规模来增厚利润，就能匹配和拉动上市公司几千亿的营收体量。

但现在，房地产行业掉头向下，从高处跌落了。

建发的房地产业务，不仅要守住规模萎缩，还要承受利润下滑。在这种情况下，建发选择了一条风险与机遇并存的道路——

通过"灯塔计划"向高端豪宅市场转型。

这种转型能否成功，关键在于几个因素：

一是豪宅市场能否持续逆势上扬；二是建发能否将高周转模式成功嫁接到豪宅项目上；三是市场对建发高价拿地的信心能否持续。

从目前的情况看，建发的"灯塔计划"更像是一场豪赌。

如果赌赢了，建发可能找到新的增长曲线；如果赌输了，这家世界五百强国企可能会陷入更深的困境。

在言叔看来，建发股份的亏损，不是偶然的，而是中国房地产行业深度调整的必然结果。从"地王收割机"到"灯塔计划"，建发正在尝试一场艰难的转型。

这场转型能否成功，现在还很难说。

但有一点是肯定的：中国房地产行业的旧模式已经过去，未来竞争将围绕产品力、服务力和客户价值展开。

建发能否在这场转型中找到自己的位置，不仅关系到企业自身的命运，也是整个行业转型的风向标。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。