罕见，物业撤场潮出现，比想象中更麻烦

2026年刚开年，物业行业先迎来了一波不太体面的“撤场潮”。

据中指研究院不完全统计，仅2025年1—9月，全国已公开披露的物业主动撤场案例就超过120起，是2024年同期的两倍。

其中，明确把撤场时间定在12月31日的项目，就有60多个。

最近的一起发生在武汉黄陂。一个交付没几年的品牌小区，物业在撤场公告里写得非常直白：

物业费欠缴的越来越多，开发商有些钱一直拖着没结，不少业主还联名要求物业费直接打五折……

话不多，但把原因说清楚了——钱收不上来，账算不下去

从数据上看，这并不是个别现象。

克而瑞物管统计显示，2025年上半年，63家上市物业企业营收合计1487.9亿元，同比增长4.1%，但增速比去年又下滑了0.5个百分点，创下近几年新低。

与此同时，应收账款却在上涨：同比增加3.2%，应收账款周转天数拉长到146天，现金流压力越来越明显。

更直观的是收费端。中指研究院数据显示，2025年12月，20个重点城市物业服务均价为2.72元/㎡/月，同比、环比双双下滑。

全国范围内，住宅小区物业费平均缴纳率，已经从2018年的83.7%，下降到去年一季度的73.5%，而且还在继续往下走。

现在很多小区，都陷入了同一个死循环。

一边是业主抱怨：服务缩水、响应慢、态度差，“这个水平，凭什么收这么多钱”。

另一边是物业公司喊苦：欠费多、人手紧、成本高，“收不上钱，根本没法把服务做好”。

双方各有理由，但谁也说服不了谁。

矛盾的根源，其实不在物业本身，而在房地产的大转向。

过去二十年是增量时代

房价一路上涨，开发商为了抬高溢价，把“高端物业”“专业服务”当卖点推，物业费水涨船高。

房子在升值，业主对一些服务瑕疵，也愿意睁一只眼闭一只眼。

但现在不一样了。

房价上涨预期消失，服务却没有同步升级，物业费自然成了第一个被质疑的对象。

再加上前几年“造城运动”留下的后遗症——新城区、远郊盘卖出去了，但入住率偏低，很多房子长期空置，业主更不愿为看不到的服务买单。

对物业公司来说，另一头的压力也在不断加码。

保安、保洁等人工成本逐年上涨；电梯、水管等设施进入老化期，维护费用越来越高；再叠加武汉、重庆、青岛等城市出台物业费政府指导价，把物业明确界定为“民生行业”，利润空间被进一步压缩。

在收入下行、成本上行的双重挤压下，一些物业公司干脆选择止损——撤场。

物业一走，问题很快就显现出来。

垃圾没人清，电梯灯坏了没人修，公共设施失管，安全隐患堆积。

业主之间矛盾激化，业委会压力骤增，开发商往往也早已退场。

在业主和物业的博弈中，没有赢家

那有没有可能，换一种玩法？

现实逼着一些物业公司开始试新路。

比如，把“打包收费”改成“菜单式服务”，基础服务兜底，增值服务按需付费，做多少、收多少。

再比如，河北沧州尝试的“先服务、后付费”，让业主用实际体验来决定是否买单。

这些模式谈不上完美，但至少在试图跳出“谁也不满意”的死局。

物业行业走到今天，已经不可能再回到过去那种“闭着眼收钱”的状态。

业主和物业，继续零和博弈，只会一起下沉。

跳出对立，重新谈规则、谈边界、谈性价比，也许不是最理想的选择，但可能是唯一能走下去的路。