成交量创下新低？错了，看懂宁波楼市需要换一个视角

告别焦虑，读懂趋势！宁波房地产市场的确定性在哪里？

12月环比暴增399%！这个区域的数据，揭示了宁波买家的新选择

吴耀明眼中的宁波楼市：调整中筑底，结构在优化

宁波2025楼市报告：市场在分化，品质在说话，未来看这里

宁波楼市过去一年的数据已经公布。新房成交量的变化引人关注，但更值得品味的是市场内部结构的深层变动。简单的涨跌论无法概括这座沿海经济强市房地产市场的全貌。

数据背后，分化与韧性并存。去年宁波市六区新房共成交11861套。这个数字相较历史高点确有距离，但市场并未失去活力。去年12月，全市新房成交量环比增长67%，达到1430套，成为全年第二高点。

区域间的温差极为明显。海曙区去年12月新房成交量从11月的87套跃升至434套，环比增幅达到399%。推动这一惊人增长的主力是建发·瑞云府等项目。它们被打上“四代宅”标签，意味着更好的户型、更优的绿化和更智慧的社区。买家用真金白银投票，证明了品质需求能够穿越周期。

与此同时，全年新房新增供应量仅为9000套出头，是近五年的低点。供应收缩与需求向高品质迁移同步发生，市场正在主动进行一场“供给侧改革”。

二手房市场扮演了关键稳定器角色。去年宁波市六区二手住宅成交40429套，是新房成交量的3.4倍以上。去年12月，二手房成交3835套，环比增长约22%。一个更健康的信号是，市面上挂牌的二手房总量从高峰期的11.6万余套持续回落至9万套以下。挂牌量下降，意味着非理性抛售压力在减轻。

二手房为何表现更稳？理由很直接。价格经过充分博弈，性价比凸显。所见即所得，没有交付风险。更重要的是，它能满足从刚需首套到改善学区的全频谱需求。二手房市场构成了楼市扎实的“基本盘”。

政策也在精准发力，引导市场良性循环。宁波推出的二手房“以旧换新”活动取得了具体成效。截至去年12月29日，已完成近450套旧房的过户手续。在江北区，单是中海·悦富华里一个项目，就通过该渠道售出94套新房，占区域当月成交量近一半。这种方法打通了换房链条，激活了改善需求。

房票安置政策则为市场注入了新的购买力。宁波市住建部门表示，正在研究收购存量商品房，用于补充保障房、人才房房源。这既有助于去化库存，也完善了住房保障体系，可谓一举两得。

产业与人口是楼市的终极支撑。讨论房价离不开城市的基本面。宁波的底气来自其雄厚的制造业根基。全市规模以上工业营收已站上2.6万亿元台阶，拥有7个千亿级产业集群。经济是收入的源头，收入是购房信心的基础。

宁波的城市能级与定位同样清晰。作为计划单列市和长三角重要中心城市，其在港口、贸易、制造领域的优势持续巩固。人口吸附能力与经济活力密切相关，这是支撑长期住房需求的根本。

未来的方向是“好房子”。市场调整期，恰恰是产品升级的窗口期。一个明显的趋势是，改善型住房需求占比显著提升。去年，宁波市140平方米以上商品住房销售面积逆势增长28.3%，占市场化销售总量的比重超过30%。

消费者不再仅仅追求“有一套房”，而是追求“有一套好房”。绿色、智能、宜居成为新的关键词。这倒逼开发商必须回归产品本身，靠真正的产品力赢得市场。那些缺乏特色的普通住宅，则会面临更大挑战。

宁波市住建局局长吴耀明对市场的判断是“稳中提质、结构优化”。这八个字很精准。总量平稳，结构优化，质量提升。房地产市场的发展模式，正在从高速扩张转向高质量发展。

对于普通购房者而言，焦虑于短期价格波动意义不大。更需要关注的是，自己需要什么样的房子，以及所选房子本身的价值。房子的地段不可复制，其承载的配套设施、社区品质和物业服务，才是长期价值的决定因素。

楼市像一片大湖，风浪过后终将归于平静。而水下的基石——城市的经济、产业的活力、人口的流向——才是决定水位高度的关键。宁波的基石，依然坚实。市场的调整，更像是一次压力测试，检验出哪些房子只是砖瓦堆砌，哪些资产能够历经时间考验。

风吹过，倒下的可能是杂草，而扎根深厚的树木，则会继续向上生长。宁波楼市的故事，正从追求高度的上半场，转入追求厚度的下半场。厚度，关乎品质，关乎运营，关乎与城市共同成长的能力。这条路或许没有之前喧嚣，但却通向更扎实的未来。