降首付新政推动商办市场去库存

商办房地产市场重磅利好来了。1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知，明确商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。在此之前，全国绝大多数城市商业用房（包括商业、写字楼、商务公寓等）的贷款最低首付比例通常为50%，部分银行或特定项目甚至高达60%，较高的购买门槛在一定程度上抑制了投资与交易意愿。多位受访人士表示，与住宅市场相比，商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题。

首付比例降至30%

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，商业用房主要包括商铺与写字楼两大类，其去库存进展长期滞后于住宅市场。此前商业用房首付比例普遍在50%以上，较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿。此次将首付比例降至30%，显著降低了购房者的初始资金压力，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用。这一调整不仅与住宅市场政策形成协同，更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应。

国家统计局数据显示，截至2025年11月末，商品房待售面积7.5亿平方米，其中办公楼待售面积5234万平方米，同比增长0.7%，商业营业用房待售面积1.4亿平方米。新政对于推动商办房地产市场去库存、优结构形成了重要支持。

严跃进指出，商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30%，去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点。此前各地对自持商业项目落实可转售的政策，体现的即是去库存的导向。当前首付下调将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况。尤其是在业绩冲刺阶段，房企可借助该政策加大促销力度，甚至配合价格调整，实现快速回款。此外，该政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳”，共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号，有利于稳定市场预期、防范结构性风险。

“商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关：商铺对应消费零售，写字楼对应服务业与商务活动。当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏，对商业空间的需求客观上有所增加。”严跃进提到，此时降低首付门槛，可视为政策面对经济复苏信号的积极呼应，有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域，促进商业活动空间的扩充与升级。在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下，该政策既是“稳地产”的举措，更是“促消费、活经济”的联动工具。

短期来看，首付比例下调将明显降低购房门槛，激发部分观望需求入市，尤其在一二线商业活动活跃的城市，去库存进程有望提速。中长期而言，商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升。政策提供了流动性与信心支持，也为居民家庭资产配置提供了新路径，并将有力支撑实体经济复苏与结构性改革。

各地执行略有差异

事实上，近几年以来，商办市场库存量偏大已成行业共识。为推动商办市场去库存，不少城市已出台多项支持政策，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等方面。

另外，多地针对购买商办用房发放补贴，如武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

不过，30%为“最低”首付款比例，各地区实际执行略有差异。根据相关通知，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

1月18日，北京商报记者随机致电多家银行网点，由于未到工作日，均无法确定政策落实情况。

在某房产交易平台，销售人员表示，目前北京的二手商业用房无法进行贷款，仍需全款购买，新房则与具体项目有关。

对此，中原地产首席分析师张大伟建议，政策落地需因城施策精准适配。库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行，一线城市核心区可维持40%—50%，平衡去库存与防风险。此外，还要平衡住宅与商住的关系，避免商办市场波动给当下还没有完全企稳的住宅市场带来影响。

北京商报记者 董晗萱