深圳恒裕柏悦湾（南山）有没有烂尾楼，房价是不是暴跌了，优劣势

深圳南山恒裕柏悦湾没有烂尾，房价也不存在暴跌情况，仅存在正常市场波动，该项目的优劣势十分鲜明，具体情况如下：

是否为烂尾楼：该项目不仅不是烂尾楼，还已接近交付状态。

一方面，开发商恒裕集团资金实力雄厚，是深圳土地储备前五大开发商之一，打造过恒裕滨城等多个优质标杆项目，过往项目均能按时交付，有足够能力保障该项目推进。另一方面，项目主体早已封顶，2025 年 10 月时内部装修、景观绿化等工程就已基本完成，进入了竣工验收和交付准备阶段，原本合同约定 2026 年 4 月交房，目前已具备交付条件。

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房价是否暴跌：房价并未出现暴跌。该项目以 40 年产权的公寓和商办产品为主，本身定价就低于周边 70 年产权住宅。其价格在市场环境变化下仅有正常波动，2026 年 1 月其单价在 6.5 - 8.3 万 /㎡，还推出了单价 5.7 万起的特价房，像 42 平公寓 240 万起、48 平商办 280 万起。这些多是开发商常规的促销手段，并非房价暴跌。此前也有推出直接认购、按时签约等优惠，但都不属于大规模降价活动，价格整体保持稳定。

项目优劣势

具体内容

优势 1. 区位交通优越：作为地铁 9 号线南油西站上盖物业，还能换乘多条地铁线路，可便捷通达南山、福田等区域；地处南山三湾交汇核心，周边有七大全球总部基地，能承接产业红利，不管是通勤还是房产保值都有优势。

2. 产品设计优质：汇聚国际大师团队操刀，36 - 253㎡多户型覆盖刚需至顶奢需求，部分大平层能享受山海双景。全屋采用杜拉维特、西门子等国际一线品牌精装，还搭配了华为全屋智能家居系统。

3. 配套丰富高端：自带 2.2 万㎡潮流商业、5000㎡精英会所和六班制公立幼儿园，周边还有四大顶级商圈与多公园；另外北大光华管理学院和清华大学港澳研究中心落位，也提升了项目的圈层价值。

劣势

1. 居住体验欠佳：容积率达 11.65，居住密度大；公寓 5 梯 24 户、商办 6 梯 20 户的高梯户比，高峰时段电梯等待时间长。且车位比仅 1:0.5，停车压力极大，部分临街和低楼层户型还会受地铁、主干道的噪音干扰。

2. 产权与持有成本问题：40 年产权无法落户，也没有优质学区资源，对有学龄儿童的家庭不友好。同时物业费达 9.9 元 /㎡/ 月，再加上商办产品按商业标准收取水电费用，长期居住的持有成本较高，二手交易时税费也高，房产流动性差。

3. 部分配套有短板：项目内仅规划有幼儿园，中小学教育需依赖周边学校划片，教育确定性不足；且自带的商业开业进度较慢，短期内可能无法充分满足业主的日常消费需求。